מושב מגשימים שבמרכז דרש פיצוי בסך כשלושה מיליון שקל מרשות מקרקעי ישראל – ויקבל רק כשליש

"מגשימים כפר שיתופי להתישבות חקלאית" עתר לבית המשפט המחוזי נגד רשות מקרקעי ישראל ונגד שומה שהוציאה על קרקע חקלאית שבה החזיקו תושביו, בטענה כי השומה והפיצוי שנפסק לו נמוכים מדי. המושב דרש פיצוי של כשלושה מיליון שקל, ואילו הרשות קבעה את הפיצוי על כ-1.1 מיליון שקל. בית המשפט המחוזי במחוז מרכז-לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, דחה את העתירה וקבע כי שומת רמ"י תישאר בעינה.

המדובר הוא בשטח של 29.8 דונם של מטע זיתים מתוך שטחי המשבצת של מושב מגשימים הסמוך לסביון, במרכז הארץ. בינו לבין רמ"י נחתם הסכם שכירות תלת-שנתי מתחדש, והאחרון נחתם ביולי 2004. תוכנית ממ/במ/4100, שפורסמה למתן תוקף במאי 2003, שינתה את ייעוד המקרקעין מחקלאי למגורים.

הסכם המשבצת המדובר קבע כי אם ישתנה ייעודה של המשבצת או של חלק ממנה, על ידי תוכנית, תהיה רמ"י רשאית להביא את תקופת השכירות לידי סיום מוקדם, ולהחזיר לעצמה את החזקה באותו חלק מן המשבצת שלגביו שונה הייעוד - ומנגד העותר יהיה זכאי לפיצוי, שייקבע על ידי ועדת הפיצויים. רמ"י אכן דרשה להחזיר לידה את המקרקעין, בשנת 2011. שנה לאחר מכן נעקר מטע הזיתים והקרקע הושבה לחזקתה.

המושב טען - המהות של זכויותיו בקרקע היא חכירה לדורות

באשר לפיצוי, ערכה רמ"י שומת מקרקעין במאי 2017, שבה נקבע כי גובה הפיצוי יהיה קצת פחות מ-930,000 שקל. המושב הגיש השגה על השומה, תוך שהוא קובע, בעזרת שמאי המקרקעין ארז כהן וצחי טנא, כי הפיצוי – בהתאם לשיטת ההשוואה – צריך לעמוד על 3,022,400 שקל. ההשגה נדונה בפני השמאי המחוזי דוד טוביה. השמאי פעל לפי שיטת ההשוואה, ומסקנתו הייתה כי הפיצוי עומד על 1,110,000 – מעט יותר מהשומה המקורית, אך רק כשליש מהפיצוי שדרש המושב.

ועדת ההשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל קבעה כי מושא ההכרעה בפניה איננו שאלת שווי השוק של המקרקעין, אלא שוויה של זכות חוזית מצומצמת, שמהותה שכירות לצורך עיבוד חקלאי של הקרקע. ולפיכך, גישת השומה הראויה היא שווי בשימוש

המושב הגיש השגה נוספת, שבה טען כי המהות של זכויותיו בקרקע היא חכירה לדורות, ואילו המשיבה טענה כי זכותו של העותר היא רק זכות לשימוש בקרקע חקלאית, זכות לעיבוד חקלאי. ועדת ההשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל קבעה כי מושא ההכרעה בפניה איננו שאלת שווי השוק של המקרקעין, אלא שוויה של זכות חוזית מצומצמת, שמהותה שכירות לצורך עיבוד חקלאי של הקרקע. ולפיכך, גישת השומה הראויה היא שווי בשימוש. היא אימצה את מסקנת השווי שבהכרעת השמאי המחוזי, וקבעה כי "שווי זכויות החוכר לצורך פדיון הפיצוי עומד על 1,110,000 שקל". על החלטה זו הוגשה העתירה.

המושב טען, באמצעות עורכי הדין גד טיכו וישי שידלובסקי-אור, כי שיטת ההשוואה היא השיטה האמינה ביותר מבין השיטות הקיימות להערכת נכסים, והיא המקובלת ביותר על בתי המשפט. "השימוש בשיטת היוון ההכנסות (שזו השיטה שוועדת ההשגות התבססה עליה בהחלטתה) בא לעזר כאשר שיטת ההשוואה אינה ישימה, בגלל חסרונן של עסקאות להשוואה". שלילה גורפת של שיטת ההשוואה תגרום לכך שהמושב לא יוכל לחזור ולרכוש, בכספי הפיצוי שקבעה הוועדה, שטח של 29.8 דונם קרקע חקלאית. גישה המבוססת על היוון הכנסות, כאשר עסקינן במקרקעין בעלי מאפיינים כה ייחודיים – מטע זיתים בסמיכות ליישוב היוקרתי סביון – נראית פיקטיבית".

הואיל ואיננו עוסקים בזכות שכירות של קרקע חקלאית, זכות לעיבוד חקלאי, אלא בזכות חכירה ארוכת שנים, חכירה לדורות, שהיא זכות הקרובה במהותה לבעלות. ועדת ההשגות שגתה בהגדרת זכויות המושב במקרקעין"

עוד טען המושב כי ועדת ההשגות שגתה, "הואיל ואיננו עוסקים בזכות שכירות של קרקע חקלאית, זכות לעיבוד חקלאי, אלא בזכות חכירה ארוכת שנים, חכירה לדורות, שהיא זכות הקרובה במהותה לבעלות. ועדת ההשגות שגתה בהגדרת זכויות המושב במקרקעין. לא ניתן לראות את חוזה השכירות שבין המושב לבין רשות מקרקעי ישראל כהסכם שכירות לשלוש שנים, שעה שבפועל המקרקעין הוחזקו על ידי העותר ושימשו למטע זיתים זה כ-60 שנה".

ועדת ההשגות אינה מוגבלת לגישות השומה שנקטו הצדדים

מנגד טענה רמ"י, באמצעות עו"ד שרון לייב פלג, כי "ועדת ההשגות מוסמכת לנקוט כל שיטה שמאית מקובלת, בהתאם לשיקול הדעת המקצועי הרחב הנתון לה כערכאת מומחים. ועדת ההשגות אינה מוגבלת לגישות השומה שנקטו הצדדים, ורשאית היא לנקוט שיטה שמאית מקובלת אחרת, לשם ביקורת סבירותה של קביעה שמאית שניתנה על ידי ערכאה קודמת (השמאי המחוזי). ועדת ההשגות מצאה את נתוני ההשוואה כלא מתאימים, ולכן נכונה החלטתה לפעול בהתאם לגישת היוון ההכנסות, שהיא הנכונה והמתאימה במקרה של פיצוי בגין השבת קרקע עקב שינוי ייעוד.

ועדת ההשגות צדקה בקביעתה כי את שיעור הפיצוי יש לקבוע לפי הזכות המצומצמת שבה אחז העותר ביחס לקרקע, היינו, זכות חוזית מצומצמת, שמהותה שכירות לצורך עיבוד חקלאי, ולא לפי שווי השוק של הקרקע, באשר זה אינו משקף את זכויותיו של העותר ביחס לקרקע"

ועדת ההשגות צדקה בקביעתה כי את שיעור הפיצוי יש לקבוע לפי הזכות המצומצמת שבה אחז העותר ביחס לקרקע, היינו, זכות חוזית מצומצמת, שמהותה שכירות לצורך עיבוד חקלאי, ולא לפי שווי השוק של הקרקע, באשר זה אינו משקף את זכויותיו של העותר ביחס לקרקע. נתוני ההשוואה שהביאו הצדדים משקפים את שווי השוק של קרקעות חקלאיות, ושווי שוק זה מגלם, בנוסף לשווי השימוש החקלאי, גם רכיב של פוטנציאל להשבחה עתידית. את הרכיב הזה אין להביא בחשבון, הואיל ושווי זכויות העיבוד החקלאי אינו תלוי במיקום, אלא בגורמים אחרים".

"מהחלטה 1285 עולה בבירור כי הפיצוי הוא פיצוי חקלאי"

השופט צבי דותן ציין כי בין העותר והמשיבה נכרת ונחתם "הסכם להשבה ופיצוי", ובו נקבע כי "מוסכם כי סכום הפיצוי הכספי אשר יחושב בהתאם להוראות החלטת המועצה ייערך לפי שומה פרטנית שתוזמן ע"י הרשות בתוך 60 יום מיום חתימת ההסכם. בעל הזכויות יהיה זכאי להשיג על שומה זו בהתאם להחלטת מועצה 1304. יובהר ויודגש כי במקום שבו נערכה שומה פרטנית לבקשת החוכר, גובה הפיצוי הכספי ייקבע בהתאם לשומה הפרטנית בלבד". 

השופט ציין את החלטה 1285, שלפיה נקבע גובה הפיצוי, ואמר כי "הן חוזה השכירות, ואפילו ה'הסכם להשבה ופיצוי', אינם קובעים ואינם מנחים כיצד לקבוע את גובה הפיצוי. עם זאת, מהחלטה 1285 עולה בבירור כי הפיצוי הוא פיצוי חקלאי (היינו, לפי סוג הגידולים החקלאיים בקרקע),וניתן ללמוד מכך כי גם הפיצוי לפי שומה פרטנית צריך להיות פיצוי חקלאי, ולא לפי אמות מידה שונות לחלוטין.

בפרק ח' של הקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי, מפברואר 2009 נאמר כי 'שווי בשימוש' של מקרקעין חקלאיים הוא למעשה השווי ללא מרכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד. הקווים המנחים (כך נאמר בהם) נועדו לסייע בעת עריכת שומת 'שווי בשימוש' לנכסים אלה, באמצעות כימות התועלת הכלכלית אשר צומחת מהעשייה החקלאית במקרקעין. 

ברור אפוא שאין כל עילה להתערב בהחלטת ועדת ההשגות, שהחליטה לנקוט גישה שמאית זו תוך שנימקה וביארה את החלטתה באר היטב"

הקווים מנחים כי 'גישת היוון ההכנסות לדמי השכירות הראויים למטרה חקלאית היא הגישה העדיפה לשומת 'שווי בשימוש' לקרקע חקלאית', ואילו גישת ההשוואה לעסקאות אחרות תהיה, במקרה כזה (לנוכח קיומו של מרכיב הפוטנציאל),בעלת תוקף נמוך. אלה הן הנחיות מפורשות וברורות של השמאי הממשלתי הראשי, וברור אפוא שאין כל עילה להתערב בהחלטת ועדת ההשגות, שהחליטה לנקוט גישה שמאית זו תוך שנימקה וביארה את החלטתה באר היטב". בהתאם לכך קבע השופט כי העתירה נדחית, וכי המושב יישא בהוצאות המשפט, בסך 30,000 שקל.

לעיון בפסק הדין במלואו לחצו כאן