עינת גנון סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית למרכז הנדל"ן: "הגענו להישגים מאוד מכובדים בחוק ההסדרים"

במסגרת דיון "שולחן עגול" שהתקיים (יום ה') במרכז הנדל"ן, אמרה עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית , כי השינויים שהוכנסו בפועל לחוק ההסדרים, לאחר עבודה מאומצת מול משרד האוצר, הם הישג גדול עבור שדה ההתחדשות העירונית בכלל והפינוי בינוי בפרט. בדיון שעסק בנושא ההתחדשות העירונית וחוק ההסדרים החדש, השתתפו גם יו"ר מטה התכנון הלאומי עו"ד שלומי הייזלר, אילי בר מנכ"ל משותף " אקו סיטי ", יזמים ועורכי דין העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית.

בדיון הציגה גנון למשתתפים, את עיקרי ההישגים של הרשות להתחדשות עירונית , בחוק ההסדרים החדש, בתחום הפינוי בינוי.

 

תחילה, הציגה גנון את השינויים לגבי הרוב הנדרש בפרויקטים לפינוי בינוי. במקבץ: בחוק הישן-80% בחוק החדש 66%. בבניין: בחוק הישן- 66%, בחוק בחדש 60%. נוסף על כך, אם בחוק הישן, בעלים של מספר דירות בבית המשותף, נחשב לדייר אחד לעניין הרוב הנדרש, הרי שבחוק החדש בעלים של יותר מ-30% מהדירות בבית המשותף, ייחשב כבעלים של 30%  בתוספת שליש מכל אחוז נוסף שבבעלותו.

תיקון חשוב נוסף, שהוכנס לחוק מתייחס לסרבנים עברייני בנייה. לפי החוק החדש, אם בית המשפט קבע שהסרבנות היא בשל עבירת בנייה שעבר הסרבן, הרי שאותו דייר לא ייחשב במניין הרוב הנדרש להכרזה, בהתקיים שני תנאים, א. לפחות 50% מבעלי הדירות מסכימים לתוכנית. ב. קיימת ראייה משפטית לעבירת הבנייה. גנון מדגישה שעל עבירות הבנייה להיות מובהקות, כמו פיצול דירה, או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף. בכל מקרה, עבירת בנייה קלה כמו סגירת מרפסת, לא תיחשב עילה להוצאת הסרבן מחישוב הרוב הנדרש.

עילת סירוב בשל הגדרת קשיש, תתקבל מגיל 70 במקום מגיל 75 בחוק הישן. כמו כן, הגדרת הקשיש ביחס למעבר ישיר לדירה אחרת, ירד גם הוא מגיל 80 בחוק הישן, לגיל 75 בחוק החדש. נוסף על כך, לראשונה החוק מכיר בחולה הנוטה למות, כבעל זכויות למעבר ישיר לדירה אחרת. גיל הקשיש, נקבע לפי יום חתימת הדייר הראשון מול היזם. לשאלת הנוכחים, הסבירה גנון, כי לא נכון לקבוע את גיל הקשיש לפי יום הפינוי משתי סיבות, א. קשה לנבא את יום הפינוי בפרויקטים מסוג זה. ב. קיים חשש מדיירים שיעכבו את החתימות מול היזם, כדי להמתין ליום שבו יהיו זכאים להטבות הקשיש מהיזם.  

התיקון בחוק קובע מועדי תפוגה להסכמים שחותמים הדיירים מול היזם. ביטול ההסכמים נעשה באספה כללית של הדיירים, על פי החלטת רוב בעלי הדירות בבניין- גם בעלי הדירות שלא חתמו. אלו העילות לביטול ההסכמים מול היזם: א. עברו שנתיים מחתימת ההסכם הראשון, והיזם טרם החתים 50% מבעלי הבניין. ב. עברו ארבע שנים מחתימת ההסכם הראשון והיזם טרם החתים 60% מבעלי הבניין. ג. עברו 4.5 שנים מחתימת הדייר הראשון והיזם טרם הגיש תב"ע , להוציא, מתחם במסלול וועדה מקומית. 

המועדים שצוינו מתייחסים לבניין, במקרה של מתחם מעל 120 יחידות דיור, יתווסף שנה לכל אחד מהמועדים. כמו כן, גנון ציינה כי לפי הוראות המעבר של החוק, חישוב המועדים יחל מיום כניסת החוק לתוקף, גם בחוזים שנחתמו לפני כניסת החוק לתוקף. יצוין, כי מועדי החוק מתייחסים לפינוי בינוי בלבד, לתמ"א 38 נקבעו מועדים אחרים.

התיקון החדש מרחיב את ההגדרה של "החתמה פוגענית". לפי התיקון, הממונה לעניין פניות דיירים, רשאי לקבוע בטלות עסקה בשל "החתמה פוגענית" כאשר התרחש אחד או יותר מהמקרים הבאים: א. ניצול בשל אי ידיעת שפה. ב. הפעלת לחץ בלתי סביר. ג. מסירת מידע כוזב. ד. ניצול המוגבלות של בעל הדירה.

אחד השינויים החשובים בחוק החדש נוגע להיטל ההשבחה, בחוק החדש נקבע  שיעור היטל השבחה בגובה 25% כברירת מחדל. גנון מדגישה, כי בעקבות הפערים בעמדות  החישוב של היטל ההשבחה בין וועדות הערר לשמאי מכריע, וגורמים נוספים, שר המשפטים גדעון סער צפוי לחתום על התקנות שיגדירו את אופן החישוב להיטל השבחה . התקנות שיקבעו, יחייבו את כלל הרשויות. למרות הקביעה על שיעור היטל ההשבחה, רשות מקומית יכולה להחליט עד הראשון למאי 2022, לחלק את העיר לאזורים של 30 דונם לפחות ולקבוע בהם שיעור של 50% היטל השבחה או פטור מלא, למשך חמשת השנים הקרובות.

עניין נוסף העשוי להקל על היזמים, נוגע לנושא ההכרזה על המתחם לצורך הטבות במס, או תביעת דייר סרבן. לפי החוק החדש, תוקף ההכרזה תהיה ללא הגבלת זמן, אך ניתנת לביטול בכל עת. שינוי נוסף, נוגע לסמכות המכריז, בחוק הישן הסמכות ניתנה לשר השיכון בהמלצת וועדה מייעצת, החוק החדש, מבטל את הוועדה המייעצת ומעבירה את סמכות ההכרזה, למנהל הרשות להתחדשות עירונית . כמו כן, לא תהיה חובת הכרזה לצורך קידום תב"ע בוועדת משנה במחוזית ובוותמ"ל.

מה נחשב מתחם? לפי התיקון החדש, מתחם נחשב זה שקיימות בו 24 יחידות דיור ובתוכנית המוצעת, מספר יחידות הדיור במתחם יוכפל. או שקיים בו 70 יחידות דיור, לפי הגבוה מביניהם. 

הוראות  מעבר לחוק: חישוב מס- לפי החוק החדש מיום חקיקת החוק. הכרזה- כל מתחם שההכרזה עליו בתוקף בחודש נובמבר 2021, תוקפו יוארך באופן אוטומטי ללא הגבלת זמן וללא צורך בפנייה מצד היזם. החלטות מקדמיות שהתקבלו לפני כניסת החוק לתוקף, יהיו תקפות גם אחריו. לעומת זאת, בקשות שהוגשו לרשות להתחדשות ומצויות בבדיקה, יחולו עליהן ההוראות החדשות.

הקרן להתחדשות עירונית תיסגר. הכספים שנצברו בקרן, יועברו לטובת תכנון הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות, כמו כן, 70 מיליון שח מכספי הקרן ישמשו לטובת הסכמי התחדשות עירונית בפריפריה.

בסיום דבריה, הציגה גנון שינויים שבוצעו בחקיקה לטובת דיירי הדיור הציבורי, וכן הקטנת מספר יחידות הדיור בתוכנית לפינוי בינוי בוותמ"ל. תיקון משמעותי נוסף בחוק, קובע כי הרשות להתחדשות עירונית יכולה להושיב משקיף מטעמה בוועדות הערר. גנון מסבירה שבתחילה הם ביקשו כי לנציג הרשות תהיה זכות הצבעה, אך במסגרת המשא ומתן הוסכם בינתיים על מינוי נציג במעמד משקיף, בתקווה שבחקיקה עתידית הנציג יקבל גם זכות הצבעה.

ניתן לומר, כי חוק ההסדרים החדש כפי שהוצג על ידי גנון, מעיד על חיזוק מעמדה של הרשות להתחדשות עירונית . סדר היום אותו מובילה הרשות להתחדשות עירונית, משפיעה על כלל הגופים הממשלתיים. אין ספק כי החקיקה הענפה בחוק הסדרים, עתידה להזניק את ההתחדשות העירונית במדינת ישראל.