2021: שיא כל הזמנים בהשקעות הבנקים וחברות הביטוח בחברות הנדל"ן

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה הולכת ונרחבת של השקעות אקווטי של בנקים וחברות ביטוח בחברות נדל"ן פרטיות. הבנקים וחברות הביטוח רוכשות מניות nחברות נדל"ן פרטיות. הגופים המוסדיים נהנים מהתשואות הגבוהות של חברות הנדל"ן, ואילו חברות הנדל"ן הפרטיות נהנות מגב פיננסי איתן המאפשר להם להיכנס להשקעות משמעותיות בתחום הנדל"ן, כמו גם להכרה מצד הגופים הפיננסיים המוכרים. סיכמנו לכם את ההשקעות הנבחרות מהשנה החולפת.

חברת הראל פתחה את השנה בהשקעה במניות בקבוצת MORE שבבעלותו של היזם חנן מור, בהיקף של 40 מיליון שקלים. דירקטוריון חנן מור אישרה הקצאה פרטית של 1,082,000 מניות רגילות של החברה, בתמורה כוללת של 40,034,000 שקל. בהודעת החברה נאמר כי  "המניות המוקצות יהוו, מייד לאחר הקצאתן, כ-7.23% מהון המניות המונפק והנפרע של החברה, וכ-7.33% מזכויות ההצבעה בה (כ-7.16% ו-7.26% בהתאמה בדילול מלא).

לכתבה המלאה: הראל רוכשת כ-7.23% ממניות קבוצת MORE תמורת 40 מיליון שקל

נוסף על ההשקעה במניות, בספטמבר האחרון הודיעו הראל וקבוצת MORE על שיתוף פעולה להקמת תאגיד משותף שיפעל בתחום הדיור להשכרה. חלקה של קבוצת MORE בתאגיד המשותף בתחום הדיור להשכרה צפוי לעמוד על 60%, וביתרה תחזיק הראל 40%. קבוצת MORE תספק שירותי איתור ובחינה של פרויקטים, שירותי ניהול והקמת הפרויקטים, שירותי ניהול, תכנון ופיקוח ושירותי ניהול ושיווק הדיור להשכרה.

לכתבה המלאה: שת"פ נוסף להראל בענף הנדל"ן: תקים שותפויות בתחום הדיור להשכרה והייזום למגורים עם קבוצת MORE

באוקטובר השנה הכריזה חברת הייזום עץ השקד שבבעלותם המשותפת של אבי מנדלר, ניל טרובוביץ' ובארי כהן, כי חברת הראל רוכשת 20% ממניות החברה תמורת 60 מיליון שקלים, לאחר ההשקעה שווי החברה נסק  ל - 300 מיליון שקלים. על פי הודעת עץ השקד, כחלק משיתוף הפעולה, השתיים יקימו תאגיד משותף אשר יפעל לבניית מקבצי דיור המיועדים להשכרה. 

לכתבה המלאה: הראל רוכשת 20% מעץ השקד

בחודש שעבר נכנסה חברת הראל כמשקיעה בקבוצת הנדל"ן "אלמוג" של איציק אמסלם בהיקף של 140 מיליון שקלים. העסקה משקפת לקבוצת אלמוג שווי של כ-700 מיליון שקלים "אחרי הכסף", ועם השלמתה תחזיק הראל בכ- 20% ממניות הקבוצה. גם שתי החברות החליטו על קידום הקמת חברות משותפות שיפעלו בתחום הדיור להשכרה. 

לכתבה המלאה: עוד השקעה נדל"נית לקבוצת הראל: רוכשת 20% ממניות קבוצת אלמוג – לפי שווי של כ-700 מיליון שקל

באוקטובר האחרון חברת הפניקס נכנסה כשמשקיעה בחברת בנייני העיר הלבנה בבעלותו של היזם איציק בן שוהם, בהיקף של  420 מיליון שקלים, תמורת 25% ממניות החברה. שיתוף הפעולה בין החברות בא לאחר שבמרץ האחרון שניהם רכשו מקרן ריאלטי את מתחם בזק בתל אביב תמורת 183 מיליון שקלים, במטרה להפוך את המבנה לטובת דיור להשכרה.

במאי האחרון חברת כלל ביטוח הפכה לבעלת עניין בחברת צמח המרמן בניהולו של חיים פייגלין. צמח המרמן אישרה ביצוע הקצאה פרטית של כ-1.92 מיליון מניות לחברת כלל ביטוח. ההקצאה בוצעה לפי מחיר של 26.0 שקל למניה, ובתמורה כוללת של כ-50 מיליון שקל. בעקבות ההקצאה הפכה כלל ביטוח לבעלת עניין בחברה ותחזיק בכ-9.6% מהון המניות של החברה.

לכתבה המלאה: כלל ביטוח הופכת לבעלת עניין בצמח המרמן

בנק הפועלים באמצעות זרוע ההשקעות של הבנק, פועלים שוקי הון, נכנסה כשמשקיעה בחברת ההתחדשות העירונית אקו סיטי בבעלותם המשותפת של אילי בר ודודו רשף, תמורת 115 מיליון שקל, ההשקעה בוצעה בשני שלבים: האחד – רכישת 5% מחברת אקו סיטי; השני – העמדת מסגרת אשראי לחברה, לטובת ההון העצמי שלה, ובמטרה להגדיל ולפתח את תיק הפרויקטים שלה.

לכתבה המלאה: בהשקעה של 115 מ' שקל: פועלים שוקי הון רוכשת את אקו סיטי

באוגוסט האחרון זרוע ההשקעות הריאלית של בנק לאומי, חתמה על העסקה הגדולה ביותר שלה עד כה בענף הנדל"ן, זרוע ההשקעות של לאומי השקיעה 115 מיליון שקל בקבוצת הנדל"ן אלדר שבבעלותו של עמיר שאלתיאל, כך שתחזיק ב-5% ממניותיה, ותוכל בהמשך להגדיל את שיעור החזקתה בחברה ל-20%. 

לכתבה המלאה: לקראת ההשקעה הגדולה עד כה של לאומי בענף הנדל"ן: 115 מיליון שקל בחברת אלדר

קודם לכן, ביולי האחרון לאומי פרטנרס רכשה 20% מחברת ההתחדשות העירונית אנגלאינווסט של יעקב אנגל, תמורת 60 מיליון שקל, לפי שווי חברה של 300 מיליון שקלים, בכך לאומי פרטנרס מצטרפת לפועלים אקוויטי שהשקיעה גם היא בתחום ההתחדשות העירונית באמצעות חברת אקו סיטי .

ביולי האחרון זרוע האחזקות של לאומי פרטנרס תרכוש תמורת 60-65 מיליון שקל כ-7.5% ממניות חברת ICR שבניהולו של מורדי שבת, לפי שווי של כ-850 מיליון שקל. במסגרת העסקה רכשה לאומי פרטנרס 15% מהמניות של האחים נקש ועודד רז המחזיקים ב-50% מהחברה, בעוד ביתר הבעלות מחזיקה ישראל קנדה . לאחר העסקה תמשיך ישראל קנדה להחזיק ב-50% מהחברה, האחים נקש ועודד רז יחזיקו ב-42.5% מהבעלות ולאומי פרטנרס תחזיק ב-7.5%.

בנק מזרחי-טפחות השקיעה בחברת בראדקו להתחדשות עירונית מקבוצת רפאלי, שבבעלותו של רפי רפאלי, תמורת 60 מיליון שקלים, ותחזיק ב-20% ממניות החברה. עבור מזרחי-טפחות זוהי השקעה ריאלית ראשונה, בהתאם לתוכנית האסטרטגית החדשה שלו לשנים 2025-2021.

לכתבה הממלאה: מזרחי-טפחות ישקיע כ-60 מיליון שקל בראדקו

חברת מנורה מבטחים נכנסה כמשקיעה בעסקת מימון עם חברתים סוף נדל"ן זרוע הבנייה למגורים של Red Sea Group שבבעלות פפושדו, לטובת הקמת פרויקטים להתחדשות עירונית תמורת 100 מיליון שקלים.

ארבל דר שותף מנהל בחברת גרניט גיוס הון בנדל"ן, מסביר כי השוק הפיננסי עבר בשנים האחרונות מספר תמורות מהותיות שגרמו לבנקים לעבור מהשקעות חוב להשקעות אקוויטי של שותפות עם החברות וכניסה לזירת הסיכונים בהם אותם חברות משקיעות.

הסיבה העיקרית קשורה לפתיחת התחרות בענף מימון הנדל"ן והבנייה בארץ, "יש היום מעל 130 גורמי מימון שיש להם רישיון ומתן אשראי מורחב ראשים לתת אשראי לענף הנדלן וללוות פרויקטים מה שפעם היה שני בנקים מונופול פועלים ולאומי. כתוצאה מכך, זה הוריד את מחירי האשראי, העמלות, הריביות, עלויות האי ניצול מסגרת,  וכך הרווחיות הולכת ויורדת עבור הממנים, ולכן הם נאלצו לקחת יותר סיכונים ולקחת החלטות קשות ובעצם להפוך למשקיעים יחד עם חברות הנדל"ן במקום עסקאות מימון בלבד"

ארבל דר, שותף מנהל בחברת גרניט גיוס הון בנדל"ן

דר מסביר כי בעבר יכלו הבנקים לשמור על תשואות גבוהות מבלי ליטול סיכונים, אך המצב היום בשוק מכריח אותם ליטול סיכונים כדי להיכנס לייצר הון עצמי עבור בעלי המניות שלהם, "במרדף אחרי התשואות על ההון העצמי שהם נדרשים לייצר לבעלי המניות שלהם, מנהלי ההשקעות בבנקים ובחברות הביטוח וגם במוסדיים נאלצים לקחת יותר ויותר סיכונים בשביל לשמור על אותם תשואות היסטוריות שפעם הם היו יכולים לעשות מבלי להסתכן כל כך הרבה".

הבנקים גם עושים את זה בתחומים נוספים, היום הבנקים וחברות הביטוח משקיעים גם בתחומי האנרגיה, כמו גם בקרנות היי טק, אבל ארבל מדגיש כי עליות המחירים החדות בתחומי הנדל"ן הופכות את השקעות הנדל"ן לכר פורה, "בתחום הנדלן רמת הסיכון היא לא כזאת גדולה, הציפיות לעליית מחירים בתחום המגורים בשנתיים הקרובות הם ל-20% בצורה גורפת. זה דבר שלא היה לו תקדים, שלכל השוק ברור  שבשנתיים הקרובות לפחות חגיגת המחירים תעלה"

בהקשר הזה מסביר דר מדוע המשקיעים מסתמכים כל כך על העלייה הצפויה במחירי הדיור, "אפשר לראות את זה גם ממחירי הקרקעות  שנסגרות בעסקאות רמי וגם בעסקאות שנסגרות בקרקעות פרטיות, המחירים מתומחרים באופן מאוד מלא. וכדי לייצר איזהו רווח חייב להיות עליות מחירים שייצרו את הרווח ליזם. אז בדרך הזאת הבנקים וחברות הביטוח יכולים להיחשף לעליות מחירים האלה ולהנות מהם. ואם היזם מוכר דירה ב15% יותר אז גם הבנק שהוא שותף שלו נהנה מזה". ניתן לשער שככל שמחרי הדיור ימשיכו לעלות, כך גם נראה עוד השקעות מצד הגופים הפיננסים הגדולים בחברות הנדל"ן.