המציאות שמאחורי האחוזים: היתר בנייה לתמ"א 2/38 של YBOX בת"א מספק הזדמנות מצוינת להתעמק במספרים

חברת YBOX הודיעה היום (ב') כי קיבלה היתר בנייה לפרויקט שלה ברחוב לוחמי גליפולי 19 בתל אביב, בשכונת יד אליהו, לא רחוק מהיכל מנורה מבטחים שברחוב יגאל אלון. מדובר בפרויקט תמ"א 2/38, שבמסגרתו ייהרס בניין בן ארבע קומות ו-16 דירות, ובמקומו ייבנו 43 יחידות דיור חדשות בשבע קומות, מעל שתי קומות של מרתף חניה.

היתר הבנייה - חדשות טובות ללא ספק עבור החברה, ודיווח שגרתי למדי - מספק לנו בכל זאת הזדמנות להתעמק בשני נתונים מעניינים וחשובים, שלרוב מוצגים באחוזים בדו"חות ובדיווחים השונים, מבלי לספק את התמונה בשטח, במציאות. הנתון הראשון, שדובר עליו רבות לאחרונה, הוא שיעור ההסכמה לביצוע הפרויקט; הנתון השני הוא הרווח ליזם בפרויקטים מסוג זה.

נתחיל ברווח היזמי: על פי הדו"ח השנתי המסכם של החברה ל-2020, שפורסם במרץ השנה, אומדן ההשקעות הצפוי של החברה בפרויקט מוערך בכ-57 מיליון שקל. העלויות הכרוכות בפינוי הדיירים הקיימים, לרבות שכירות חלופית והריסת הבניין, מוערכות בכשלושה מיליון שקל; מחיר יחידת דיור חדשה הוא, על פי הערכות החברה, כשלושה מיליון שקל.

בתחילה כלל ההסכם עם הדיירים הקמה של 41 יחידות דיור בסך הכול, כלומר 25 יחידות דיור עבור החברה ו-16 דירות עבור הדיירים הקיימים; היתר הבנייה שאושר בוועדה המקומית כולל תוספת של עוד שתי דירות יזם, כך שבסך הכול ייבנו 27 דירות של החברה בפרויקט

נציין בהקשר זה כי בתחילה כלל ההסכם עם הדיירים הקמה של 41 יחידות דיור בסך הכול, כלומר 25 יחידות דיור עבור החברה ו-16 דירות עבור הדיירים הקיימים; היתר הבנייה שאושר בוועדה המקומית כולל תוספת של עוד שתי דירות יזם, כך שבסך הכול ייבנו 27 דירות של החברה בפרויקט.

בהתאם לכל אלו, מעריכה החברה כי שיעור הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט הוא כ-13% - רווח שאינו מהגבוהים שנראו כאן, בלשון המעטה, אך רווח יפה. ובפועל, במספרים? על פי הערכות החברה, מדובר ברווח לאחר מימון של כתשעה מיליון שקל. אם ניקח בחשבון את תוספת שתי הדירות, שכל אחת מהן שווה כשלושה מיליון שקל, נקבל רווח נמוך עוד יותר.

יש לזכור, כמובן, כי הפחתה של שתי דירות מכלל הדירות שייבנו תחסוך ליזם עלויות הקמה, והן משך הקמה – אשר משפיע בין היתר על גובה המימון – ולכן הרווח שהיה נותר אינו הרווח המוערך כיום פחות שישה מיליון שקל (שווי שתי הדירות), אך הוא בהחלט היה אמור להיות נמוך עוד יותר מזה שמציגה החברה כעת. 

עוד נזכיר כי על פי העדכון ה"טרי" של תקן 21, המתייחס לפרויקטים לפינוי-בינוי, שיעור הרווח היזמי המינימלי נקבע על 20%. בפרויקטי תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) נהוג לקבוע את שיעור הרווח היזמי על כ-20-16% לרוב.

ומה באשר לשיעור ההסכמה: נכון מועד פרסום הדו"ח השנתי המסכם, החברה הגיעה להסכמה עם 87.5% מהדיירים בפרויקט. מדובר בשיעור הסכמה שמאפשר את יציאתו של הפרויקט לדרך, וכך אכן קרה – אך מעניין להתעכב על המספרים בפועל. 

על פי הדו"ח השנתי מדובר על הסכמה של 14 דיירים מתוך 16, כלומר שיעור ההסכמה של כמעט 85% מבטא, במקרה הזה, מצב שבו רק שני דיירים לא חתמו על ההסכם (נכון למועד פרסום הדו"ח) – מה שנראה כמשימה פשוטה מעט יותר, אולי, מאשר השלמת פער של 12.5%

על פי הדו"ח השנתי מדובר על הסכמה של 14 דיירים מתוך 16, כלומר שיעור ההסכמה של כמעט 85% מבטא, במקרה הזה, מצב שבו רק שני דיירים לא חתמו על ההסכם (נכון למועד פרסום הדו"ח) – מה שנראה כמשימה פשוטה מעט יותר, אולי, מאשר השלמת פער של 12.5%.