"באוקראינה אין ביטוח על הנכסים כמו שיש בישראל; נערכים לכלל התסריטים בכל דרך אפשרית"

"כשאתה רואה עורכי דין שלך מתגייסים לצבא, אנשים שבחייהם לא החזיקו נשק. אני מדבר איתם כל לילה, הם שולחים לי תמונות שלהם משדה הקרב או מזכירה שצריכה לעסוק בהכנת תחמושת פתאום. מאוד קשה לראות את זה. אלה עובדים שלי במשך שנים. אתה גם רואה אנשים שנעקרו מבתיהם ואני מקבל תמונות אוטנטיות מזמן אמת ואתה רואה שהמצב מחמיר. למשל, אחד העובדים שלי, לקח את המשפחה שלו לגבול, נפרד מהם, ומבחינתו זו יכולה להיות הפעם האחרונה שהוא רואה אותם".

את הדברים מספר לנו עו"ד אברהם ללום מפירמת עורכי הדין אבי ללום ושות'. עו"ד ללום משמש גם במקביל כסגן ומשנה ראש לשכת עורכי הדין בישראל ויו"ר מנהל של פורום קניין ומקרקעין הארצי בלשכת עורכי הדין. לפירמת עורכי הדין שלו סניפים רבים ברחבי העולם בין היתר במדינה שעיני כל העולם נשואות כלפיה. הוא מייצג לקוחות רבים בתחום הנדל"ן המקומי, כמו גם את שגרירות ישראל באוקראינה, ועוד. בשיחה עם מרכז הנדל"ן הוא מתאר את תחושת הסכנה אליו נקלעו עובדיו ולקוחותיו מחד, ומאידך הוא מנתח כיצד המלחמה משפיעה על שוק הנדל"ן האוקראיני.

גם בסיטואציה קשה כמו זו באוקראינה, יש מהלכים ומעשים אשר מחממים את הלב ונותנים תקווה: "אתה רואה איך העם האוקראיני עושה את הדברים בצורה מאוד מסודרת. בנוסף, קולות רבים זלזלו בהם ולא נתנו להם שום סיכוי אפילו לנסות להתנגד, אך למי שמכיר את האוכלוסייה היה ברור שמדובר באנשים שימותו בקרב על אדמתם.

אנחנו מנסים ומשתדלים לפעול בקור רוח ובנוסף, להכיל ולעזור. בין אם זו תמיכה מורלית בעזרת ההפגנות ובין אם תמיכה כלכלית לאנשים שלנו שם. לא פיטרנו את העובדים שלנו ולא הקפאנו אותם. ידענו שכאן, אנחנו צריכים לעזור להם ונוכיח להם שאנחנו אנשים עם אופי. חשוב לנו שתהיה הבנה שאנחנו קודם כל חושבים על העם האוקראיני והחברים משם שהם כמו משפחה לכל דבר מבחינתנו". 

הסולידריות באה לידי ביטוי גם בין בעלי דירות ודיירים?

"באופן חד משמעי. יש לי למשל לקוח שהוא ישראלי לשעבר, שהיה כבר בהרי הקרפטיים כמה שעות לפני פריצת המלחמה, אבל הוא אמר שיש לו נכסים ופרויקטים לשמור עליהם, למען הלקוחות שלו. הסיטואציה יוצרת מראה של משהו שלא קל לראות, אב שנפרד מילדיו, זה מכה בך באופן שונה כשאתה מכיר את הבן אדם ולא רק רואה בטלוויזיה. מצד שני, ההתלכדות של העם האוקראיני מחזקת ומעוררת תקווה והשראה. גם אני חששתי שהצליחו לשבור אותם ואני רואה בכך גדולה.

אנחנו מלווים מספר רב של פרויקטים באוקראינה כשהקטן בניהם הוא כ-200 יח"ד. המשקיעים שקונים את הנכסים, גם אם הם לא לקוחות המשרד באופן ישיר, במקרה וקורה משהו אז אנחנו הופכים להיות נאמנים לפרויקט כדי שיצא לפועל. זה לא קל לדבר "כלכלי" במצב הנוכחי, זו סיטואציה קשה. אך יחד עם זאת, יש להציג את התמונה כי יש רצון לדעת מה המשמעויות השונות של המצב ואין סתירה בין הדברים.

היום קיבלתי למשל מייל ממשקיע ששאל - מה יקרה אם יפציצו את הנכס? באוקראינה אין ביטוח כמו שיש כאן בישראל. אנחנו נערכים לסיטואציה בכל צורה אפשרית ואנחנו חוזרים על כך שאנחנו איתם אפילו אם פיזית אנחנו יושבים בארץ".

בסופו של דבר המלחמה משפיעה לא רק על האנשים אלא גם על הכלכלה והנכסים. מה גודל הפגיעה?

"צריך להסביר שקודם כל, בשונה מישראל מרבית הכסף והערך של הדירה הולך לבנייה שלה ולא לקרקע שעליו היא נמצאת. בזה שמשקיעים שקונים כאן נכסים, מרבית כספם הולך לבנייה - הסיכון לשינוי בערכים וירידת ערך קטנים יותר. למשל, אם דירה עולה לדוגמה 60 אלף דולר. ובן אדם שקונה אותה שילם מחצית מהסכום, לפי קצב התקדמות הבנייה. צריך להבין שגם אם מחר תהיה ירידת ערך במרכיב של הקרקע, ההשפעה לא תהיה קיצונית כמו בישראל. פה למשל, אם תקנה דירה ב-4 מיליון שקל, מלחמה יכולה להוריד את ערך הדירה ל-2.5 מיליון שקל כי מרכיב הקרקע די מנופח וגם הבנייה יקרה. 

משום שמרכיב הקרקע בישראל כה גדול, יכול להיות שבמצב כזה, הפער על מה ששילמת הוא הרבה יותר גדול כי אתה משלם יותר על הקרקע מעל הבנייה עצמה. באוקראינה ברוב המקרים מרכיב עלות הבנייה הוא 70% אם לא יותר, גם עם עלויות נלוות של הוצאת היתר, עליות מימון וכו', עדיין מדובר רק ב-15%-10% במקרה של המשקיעים שלנו ולכן הסיכון לא גדול כפי שנראה על פניו והנזק הוא לטווח יחסית קצר. יש לציין שכאן, לא מדובר על לקיחת משכנתאות כמו בישראל אלא הון עצמי, אין את עניין הערך המשתנה וסירוב לקבל משכנתא.

יש לנו תוכניות מוכנות ומסלולים בין-לאומיים לפנות אליהם. סיימנו להכין את כל החומרים שנרצה להציג לראשי מדינות. יש אמנות בין ישראל לאוקראינה הכוללות גם התחייבויות של המדינה להגן על נכסים. אנחנו ערוכים לכל מקרה בו המצב יחמיר".

ומה לגבי הנכסים עצמם פיזית והנכסים הכלכליים? איך שומרים עליהם?

"רוב העסקאות שלנו מנוהלות בארצות הברית ושם גם הכספים של החברה. הסכומים שברובם הולכים לבנייה ונמצאים באוקראינה יכולים להגיע לעד 10% אחוז. זה חלק מהמכניזם שלנו, לא להכניס כסף שאין בו צורך לבנייה עצמה. כל מרכיב כזה במנגנון שלנו מצמצם את הסיכון הכלכלי שלנו ושל החברות שאנו מייצגים.

בעניין הנכסים עצמם, אנחנו כל הזמן עם היד על הדופק. כל יום הנציגויות בישראל של החברות שאנחנו עובדים איתן מוציאות מכתב עם עדכונים. יש לנו אבטחה גם בזמן המלחמה ווידאו בשידור חי כדי למנוע ביזה וכו'. אפילו על פרויקטים שנמסרו כבר גם אם כבר אין התחייבות. הפרויקטים שלנו רשומים בטאבו ולא מדובר בחכירה מהמדינה מה שמקטין את הבעיות הענייניות והמשפטיות".

ומה הציפייה שלך לעתיד? איך אתה רואה את עתיד הנדל"ן באוקראינה?

"אנחנו רואים את העולם ומבינים שהולכים להיות מושקעים כספים רבים באוקראינה לאחר המלחמה. הדבר יביא לקצב התפתחות מהיר, יכול להיות שבסופו של יום, בדרך זו אוקראינה תוכל להיכנס מהר יותר לאיחוד האירופי בעזרת תהליך מהיר שגם ככה כבר מדברים עליו. אם לפני חודש, היו אומרים לי שאוקראינה תיכנס לאיחוד האירופי, מחיר הדירות היה קופץ לא בעשרה או עשרים אחוזים, אלא אפילו בהכפלה.

מחיר הדירות היום מגלם בערך שישית ממה שהיה לפני המלחמה, המחירים היו גבוהים. דירה שעולה היום 60 אלף דולר עלתה בעבר  400-300אלף דולר. המחירים באוקראינה עלו בשנה האחרון ביותר מ-20%, המדינה הייתה יעד מאוד אטרקטיבי ולכן אני אומר שהמשקיעים פועלים בצורה מאוד מתונה ומחושבת, ביחס לסיטואציה הקשה. אני חושב שיש לנו הרבה מה ללמוד מכך".