הופקדה תוכנית השימור של רמת גן: כך יושפעו בעלי הנכסים

תוכנית השימור של רמת גן הופקדה בשבוע שעבר בוועדה המחוזית תל אביב, זאת למעלה משנתיים לאחר קבלת ההחלטה על הפקדתה. זאת משום שרק עתה מולאו התנאים להפקדתה. התוכנית המשתרעת על כל שטח העיר מציעה שימור בכ-400 מוקדים, בהם 281 מבנים ו־113 אתרים לשימור נופי. מטרתה לקבוע הוראות ותנאים להבטחת שימור ושיקום המורשת הבנויה והנופית של העיר רמת גן, על ידי קביעת אתרים ומתחמים לשימור, והוראות לפיתוחם ולשימורם.

עם המבנים המיועדים לשימור נמנים הבית באגם בפארק לאומי, קולנוע אורדע בכיכר רמב"ם (שנמצאת בימים אלו בשיפוצים), בניין המשטרה ברחוב ז'בוטינסקי ובית מס הכנסה באותו רחוב, בית אברהם קריניצי,  גן אברהם ועוד. אך השאלה שצפויה לעניין כעת מאות בעלי נכסים בעיר, היא כיצד צפויה התוכנית להשפיע על שווי הנכסים שבהם הם מחזיקים, והאם זו צפויה להטיל הגבלות שונות על האפשרות לפתחם.

לדברי עו"ד צבי שוב , מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, "חשוב כי כל עיר תגבש מדיניות ברורה ושקופה שמחד תאפשר שימור של בניינים ושטחים אחרים שיש להם ערך משמעותי לציבור, ולא יאבדו בבנייה הענפה המאפיינת את מרכז הארץ בעשור האחרון, ומאידך תספק ודאות לבעלי הנכסים והיזמים הפועלים בעיר ורוצים להוביל פרויקטים הכוללים נכסים לשימור".

לגבי האופן שבו צפויה התוכנית להשפיע על הנכסים אמר שוב: "שאלה גדולה שעולה בהרבה מתוכניות השימור בערים השונות, היא האם תוכניות אלו פוגעות או אולי דווקא משביחות. יש מי שיטען כי נקודת ההנחה היא שתוכניות אלו פוגעות בהיותן מצמצמות את אפשרות הפעולות בנכס, כאשר לא ניתן להרוס את הנכס ולבנות תחתיו מבנה חדש. כמו כן, נראה כי השתת עלויות השימור על בעלי הנכסים, כאשר שיפוץ הנכס ושימורו יקר באופן ניכר לעומת נכס שאינו מיועד לשימור.

"עם זאת, התוכנית קובעת תמריצי שימור על מנת לעודד את בעלי המבנים לשמר את הבניין הקיים ברמה גבוהה מבלי לפגוע בבעלי המבנים, כך שבסופו של דבר יכולים לבוא ולטעון כי אולי קיימת כדאיות כלכליות לביצוע השימור. בנוסף, במקרים בהם לא ניתן לממש את כל זכויות הבנייה במבנה לשימור, יתכן מצב שלפיו ניתן יהיה לנייד את זכויות הבנייה בתוספת התמריצים למגרש אחר".

מה צפויה להיות ההשפעה של תוכנית השימור על בעלי הקרקעות ועל הבינוי בעיר בכלל?

"הכרזה על נכס לשימור מכניסה את בעליו לסיטואציה של 'חתונה קתולית' עם מחלקת השימור בוועדה במקומית, כאשר כל בנייה שבעל הנכס ירצה לבצע, גם לפני אישור התוכנית, יהיה כפוף לאישור מחלקת השימור, מה שמטיל מגבלה גדולה על בעל הנכס ויוצר רובד נוסף של בירוקרטיה המבטא בעבודה וזמן". עם זאת, הוא מדגיש כי "התוכנית קובעת תמריצי שימור כדי לעודד את בעלי המבנים לשמר את הבניין הקיים ברמה גבוהה, מבלי לפגוע בבעלי המבנים, באופן שמאפשר כדאיות כלכלית לביצוע השימור עם בחינה של כל נכס לגופו״.

עו”ד צבי שוב (צילום: ליאת מנדל)

עוד לדברי שוב, "התוכנית עלולה למנוע קידום התחדשות עירונית לסוגיה בנכסים המיועדים לשימור, ולהטיל מגבלות ומשימות רבות על יזם המנסה לקדם תוכנית בבניין כזה, כך שהדבר יקשה עליו להוציא אותה לפועל או ייקר משמעותית את התהליך בהשוואה לקידום התחדשות עירונית בבניין רגיל. במידה והעירייה מחליטה כי הכרזה על נכס לשימור משביחה אותו, כפי שקרה בתל אביב למשל, הדבר מביא לדרישת היטל השבחה במקרה של מכירת הנכס".

לשאלה על איך קודמו תוכניות דומות בערים אחרות בעבר אמר שוב: "ערים שונות שקידמו תוכנית שימור פרסמו בתחילת הדרך הודעות לפי סעיף 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, כאשר תוכנית השימור עוד לא מוכנה, ובכך קבעו עובדות בשטח ומנעו שינוי בבניינים אלה, כלומר מוסד התכנון יכול לקבוע תנאים לקבלת היתרי בניה בקרקע. הדבר יכול להאריך משמעותית את הדרך לקידום תוכנית בבניין לשימור או אף למנוע את קידומה בפועל".

"במילים אחרות, סעיפים אלו נועדו לאפשר למוסדות התכנון להודיע לציבור על הכנת התוכנית, ולקבוע תנאים ומגבלות שונים על אפשרויות ניצול הקרקע למשך תקופה, שעשויה לארוך שנים ארוכות, זאת במטרה להבטיח כי במהלך תקופת התכנון לא יבוצעו ע"י הבעלים שינויים בקרקע, שעלולים לסכל את התכנון העתידי".

המקרה התל-אביבי

תוכנית תא/2650/ב', תוכנית השימור לתל אביב, פורסמה למתן תוקף בספטמבר 2008, לאחר שנים רבות של תכנון בוורסיות שונות, ואינספור מתנגדים, התוכנית קבעה רשימה של 981 מבנים המיועדים לשימור, והטילה עליהם מגבלות שונות, ביניהן איסור הריסת המבנה, החובה לשמר את המבנה, מגבלות על הבניה בתחומי המגרש ועוד (כאשר קיימת אבחנה בין שימור מחמיר ושימור שלא בהגבלות מחמירות על הגדרותיו השונות),ומנגד העניקה תמריצים שונים.

"בעקבות אישור התוכנית הוגשו על ידי חלק מבעלי הנכסים, תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בטענה כי המגבלות שהטילה התוכנית על המבנים לשימור, גרמו לירידת ערך המקרקעין". מספר שוב על ההשלכות שבאו מהתוכנית בשכנה של רמת גן, תל אביב והוסיף: "כתגובה, ואולי כטקטיקה מונעת, החלה הוועדה המקומית תל-אביב להוציא דרישות להיטלי השבחה בגין התוכנית כאשר טענתה היא כי תוכנית השימור השביחה את הנכסים שנקבעו לשימור, בין היתר בכך שמיתגה את אותם כ'בניינים לשימור' ".

בתוכנית לשימור אתרים ברמת גן ישנם מספר תמריצים המוסיפים שטחים עיקריים למבנים. כך למשל, תיק תיעוד מבטיח תוספת קבועה של 5 מ"ר ואילו הכנת תוכנית לניוד זכויות תאפשר תוספת של 40 מ"ר אך ההיתכנות לתמריץ זה תלויה ומתאפשרת אך ורק אם לא ניתן היה לנצל את זכויות הבנייה במגרש המקורי.

באשר לבניינים בהם ניתנה החלטת הוועדה המקומית לאשר בקשה למימוש תמ"א 38 וטרם הוצא היתר בניה עד למועד תחילת תוכנית זו, ניתן יהיה להוציא היתר ללא התמריצים המוצעים בתוכנית זו, או לחילופין למשוך את הבקשה ולפעול לפי תוכנית זו. בנוסף, התוכנית מאפשרת שינויים פנימיים בהוראות בינוי של מבנים לשימור כל עוד אינם פוגמים בחזיתות המבנה או בערכי השימור שלו.

"עיר גנים המשלבת בין יתרונות העיר והכפר"

בנוסף להוראות לשימור, התוכנית מציעה ומפרטת הנחיות ייחודיות לשמירה על אופיים של האתרים לשימור, מנגנונים כלכליים ליישום השימור והוראות להוצאת היתרי בניה באתרים אלה. בבסיס הידע לתוכנית נמצא סקר השימור לרמת גן שערכה אדר' נעה שק ב-2011. הסקר כולל ניתוח מרקמים היסטוריים, ניתוח תהליכים עירוניים וחברתיים ופירוט אתרים לשימור. בסקר נכללו אתרים בנויים, אתרים לשימור נופי, וכן אתרים לא מוחשיים בעלי ערכים אדריכליים, היסטוריים, נופיים ואורבניים.

הוראות התוכנית מציגות גם רקע רחב לעיר, להתפתחותה ולמאפייניה הייחודיים: "בראשיתה תוכננה רמת גן כעיר גנים, שתשלב בין יתרונות העיר והכפר. לאורך השנים עברה העיר תמורות רבות, ממושבה בעלת אופי חקלאי לעיר מטרופולינית. רמת גן נתברכה במגוון סיפורים אדריכליים, נופיים ואנושיים, המשקפים תקופות וסוגי התיישבות שונים בתולדות הארץ. בתחום העיר קיים מגוון אדריכלי, ולצדו מגוון נופי תרבות, מעשה ידי אדם, המספרים את סיפורה של העיר.

בנוסף, התוכנית מציגה התייחסות לתועלת העולה ממנה בהתפתחותה העתידית של רמת גן בתחום ההתחדשות העירונית, אופי העיר ושמירת ההיסטוריה שלה. "התוכנית מאפשרת לשימור לשמש כמנוף להתחדשות עירונית, לחזק את הייחודיות של העיר ולחשוף את הציבור הרחב לאתרים בעלי חשיבות היסטורית, אדריכלית ונופית, מהרמה המקומית ועד לרמה הלאומית."