תלמי באבאי: "יזמים, רוצים עוד קומה-שתיים? קחו. רק תבואו לבנות"

"יזמים, רוצים עוד קומה-שתיים? קחו. רק תבואו לבנות". כך אמרה יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, שירה תלמי באבאי, בדיון פתוח תחת הכותרת "ודאות כלכלית בהתחדשות עירונית: דיון פתוח על תקן 21 ויצירת היתכנות כלכלית, בפסגת הנדל"ן אילת, של " מרכז הנדל"ן , שהתקיימה בעיר הדרומית בנוכחות מאות מבכירי הענף. בדיון הפתוח השתתפו גם בעלי קבוצת גבאי , אלי גבאי; מנכ"ל קן התורהתחדשות עירונית , תמיר חפץ; שמאית המקרקעין תמר אברהם ; השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני. את הדיון הנחה העיתונאי אורי חודי.

עיני הסביר כי תקן 21 לא קובע, אלא הוא כלי, ואילו מוסדות התכנון הם הקובעים. לדבריו, "התכנון מוביל. הוצאנו את הרווח היזמי מתוך התקן. כותרת בכתבה על מחירי הדיור בצפון תל אביב גרמה לעירייה לשנות את עמדתה – פעולה הפוכה למה שאני טוען. מדובר בתקלה – התכנון צריך להוביל ולא הכלכלה. בעיריית ירושלים קבעו רווח יזמי מינימלי בשיעור 18% - מעל המינימום שאנחנו קבענו (16%) – ובכך מתאפשרת הגמישות שרצינו לתת למוסדות התכנון. כך גם בתמורה ליזמים – בירושלים קיבעו את התמורה, ובכך יוצרים ודאות".  

אברהם הוסיפה אף היא לגבי התקן החדש כי "הבסיס שלו הוא הגמישות. המצב שבו מכתיבים ליזם כמה הוא צריך להרוויח הוא לא נורמלי. הרווח צריך להיות כזה שגם אם עלויות הבנייה יעלו ומחירי הדיור יתמתנו, הפרויקט יהיה רווחי. העירייה מכירה את השטח שלה טוב יותר מגופים ממשלתיים, ובכך שהיא תדאג לתכנון טוב, כולם ירוויחו - העירייה, היזמים והתושבים. אי אפשר להכתיב רווח יזמי בלי להתייחס לשינויים בשוק". 

חפץ הוסיף כי "תקן 21 פותר בעיה של שיח חירשים בין היזמים לוועדות התכנון סביב הרווח היזמי. היזמים יודעים כיום שהתקן יפצה אותם אם דברים לא ייעשו כפי שהם אמורים לקרות. התקן מאפשר ודאות מצד אחד, ויכולת לעמוד במבחן הכלכליות בזמן אמת מצד שני. עם זאת, יש המון דברים שלא נלקחים בחשבון, והוצאות ששמאי של חברה יזמית יראה אבל החישוב השמאי של התקן לא בהכרח רואה". 

גבאי: "המוצר היחיד שאי אפשר לייבא הוא קרקע. יש לנו אפשרויות לבנות יותר, אבל כל הזמן יש מלחמה עם ועדות הבנייה והמחיר עולה. למה לא לתת יותר יחידות דיור בנות השגה או השכרה לתושבים, במקום המריבה המתמידה על הרווח, שממילא משתנה. אם הקרקע יכולה לשאת זאת, לא חבל לא לקחת את זה בחשבון ולא למצות את הקרקע?".

תלמי באבאי טענה כי הוועדה המחוזית שבראשותה היא הכי נדיבה בארץ: "יש מהפך, ואנחנו מאמינים בשינוי הזה. העיר רוצה לגדול ולהתפתח ויש שיתוף פעולה יוצא דופן בין כל הגורמים. אני קוראת לכם היזמים. אתם רוצים עוד קומה-שתיים? קחו. רק תבואו לבנות. אני לא אפספס את העתיד של העיר בגלל קומה או שתיים. אנחנו רוצים שהתוכניות יתקדמו מהר, עם כמה שפחות ויכוחים. 

"השאלה היא איך עושים את זה ומה מרחב התמרון שלנו. אני חייבת לקחת בחשבון את הקיבולת של כל שכונה, תוך הסתכלות על התשתיות והנשיאות הקיימים בשכונות. הקונפליקט הוא בין הוודאות לבין הרצון לגמישות והתאמה למציאות. אבל אני לא חושבת שיש יזם במחוז שלי שלקח תוכנית וראה שהוא לא יכול לבנות אותה". 

שמול: "לא תמיד יזם גדול זוכה, אלא זה שיודע לדבר עם דיירים"

בפאנל אחר שנערך בפסגת הנדל"ן אילת, אמר מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ניר שמול, כי "לא תמיד היזם הגדול זוכה בפרויקט, אלא זה שיודע לדבר עם דיירים". הוא דיבר בפאנל תחת הכותרת "שמים את הדייר במרכז: הנוסחה לרתימת דיירים" שבו השתתפו גם שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ; מנכ"ל ICR ישראל קנדה ראם מגורים, מורדי שבת; ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי; מנהל אגף בכיר קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חגי טולדנו; ועו"ד ונוטריון דן הלפרט . את הפאנל הנחה שותף מייסד במשרד עו"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס, עו"ד ורו"ח ירון טיקוצקי.

לדברי שבת, "הבחירה של הדיירים ביזם צריכה להיות לאחר שהוא הציג בפניהם את כל מה שיש לו, ואיך הוא יעשה את הדברים. זו הבחירה הנכונה". 

הלפרט הסביר כי צריך להבין שכלום לא יקרה ללא האנשים עצמם – הדיירים. "אם יזם לא ידע להתחבר למקום שלהם, הוא לא יזכה בפרויקט, וכל השיח על תקן 21 או שימושים ציבוריים לא יתקיים. הדרישה לפרויקטים באה כיום מהדיירים. אנחנו רוצים לייצר תחרות כדי למקסם את הערבויות והזכויות לדיירים. יזם שלא מבין את זה הוא לא יזם.

"אם הייתי יזם, הייתי ממנה פרויקטור שידע איך לדבר עם הדיירים, איך לכתוב את מסמכי המכרז, איך לעבור מסך ולעשות מצגת ולשדר לבעלי הדירות כמה דברים – יציבות, ניסיון ומה קורה ביום שאחרי – כל אלה עוד לפני הזכייה. יש יזמים שמראים ביצוע כבר במצגת הראשונה, זה מעניין אנשים ומאפשר להם לקבל תמונת מצב טובה יותר. אני לא מסכים עם מורדי לגבי התחרות "כוכב נולד" - זה תפקיד הנציגות לבחור את היזם המומלץ האחד, והוא יופיע מול בעלי כל הדירות. אם אנחנו נעשה את זה כאן באולם, או שתהיה הצלחה גדולה או כישלון שיפיל עבודה של כמה חודשים".

בוגין דיברה על החשיבות של התיקון לתקן 21: "הוא מאפשר ליזמים להבין את הרווחיות המינימלית. העובדה שהוא יפורסם ויתעדכן תחזק את הנקודה הזו עוד יותר. אנשים חוששים מהיזם, אבל לא חושבים על המאות מיליונים שהוא צריך לקחת לטובת מימון. לכן התקן הזה עוזר ביכולת לקדם חתימות ומרגיע את הדיירים – הוא הרבה יותר מאיפור".

שבת הוסיף כי "אין כיום עסקה ללא סעיף מובנה של חלוקת רווחיות. צריך להבין שהדיירים הם הבעלים. יש הוצאות ודברים שלא משתקפים בתקן. כשיש הבנה שהרווחיות המינימלית היא מעבר, אנחנו נשמח להתחלק עם בעלי הדירות".

גריידי: "זה לא סוד שפרויקטים של התחדשות העירונית קשים יותר מפרויקטים רגילים, בגלל המרכיב של הדיירים הוותיקים. חוק המכר חל על רוכשי הדירה. אתה (דן הלפרט, ד"ו) צודק שיש בעיה בתמ"א כרגע, אבל אנחנו עובדים עם הרשות להתחדשות עירונית על חוק מכר למפוני התחדשות עירונית . המטרה שלנו בסוף בחקיקה הזו היא למנוע את הריבים האלה – אילו ערבויות יחולו, מה יתקבל מה לא יתקבל".

לדברי טולדנו, ברשות רואים הצלחה וביקוש רב לעוד מינהלות. "יש ביקוש מהדיירים מצד אחד כדי לקבל מידע וסיוע, ומצד שני הצבת גבולות לבקשות של הדיירים ביחס ליזמים. המינהלת יודעת לשקף לתושבים את המציאות – זה מה שריאלי, זה מה שניתן. ככה שדיירים לא יתקעו עם היזמים שמבטיחים דברים בלתי אפשריים, ומצד שני אנחנו גם דואגים שהיזמים יוכלו להתכלכל מהפרויקטים".

שמול: "כשאני יושב פה, אני רואה את עצמי כמישהו שחווה את התהליך הפינוי בינוי בשנות ה-90. להיות יזם זה כשאתה יודע 90% מהדברים וכל השאר יודעים פחות. אנחנו כמינהלת פרטית מצליחים, כי אנחנו נותנים לבעלים לבחור, גם אם יש לנו ידע מקצועי רב יותר. זה עבודה סיזיפית ושיטה שהרשויות המקומיות אוהבות מאוד. הסוד שלנו מסתכם בשני אלמנטים: שקיפות – לייצר אמון ולהתחבר לאנשים. לא תמיד היזם הגדול זוכה, אלא היזם שיודע לדבר עם דיירים – לגעת בלבבות של אנשים. זו עסקה עם המון בעלים שמגיעים ממקומות שונים, ואיך אדם אחד שיושב מולם יכול לדבר מול כולם בשפה זהה? מי שיודע לעשות את זה – הוא מי שיצליח".

גריידי: "בקרוב נפרסם קול קורא לחברות נאמנות שישמשו בטוחה לעסקות נדל"ן. זה כבר קיים בחוק, אבל נאפשר את זה בפועל. זה ישנה את כל המשחק בכל הקשור לתמ"א 38 – צמצום היערות אזהרה ומתן כלים נוספים לפעול איתם". גריידי פנה להלפרט ואמר לו: "ככל שנצליח להוריד את הערבויות – תורידו את שכר הטרחה לעורכי הדין". בקהל נשמעו תגובות נלהבות לאמירה.