ותיקי השכונה לא מאמינים: כך הפכה נווה עופר ללהיט הנדל"ני של תל אביב

עמיחי דובדבני, מתווך נדל"ן במשרד "רימקס אושן" עובד כבר שבע שנים בשכונת נווה עופר (תל כביר) הממוקמת בדרום העמוק של תל אביב, על גבול חולון. ועל אף שלאורך השנים הללו מכר בה לדבריו מאות דירות, הוא מודה ששום דבר לא הכין אותו למה שהתחולל בה בשנה האחרונה: "קיימת התנפלות על דירות השכונה. הציפיות לפינוי-בינוי בשכונה הקפיצו את מחירי הדירות בלי פרופורציה, דירה למכירה במחיר שוק לא נשארת ללא קונה יותר מ-48 שעות". גם בתחום ההשכרה לדבריו הביקוש גואה לעומת היצע לא מספק.

גם תושבי השכונה, שעד לא מזמן נחשבה לאחת הנידחות שבעיר העברית הראשונה, מתקשים להסתגל למתחולל מסביבם, כאשר עוד פרויקט מקודם ועוד אחד, אך כיום זוהי עובדה. נא להכיר: נווה עופר – הלהיט הנדל"ני הנוכחי של תל אביב. אחת הסיבות לכך היא מחירי הדירות בשכונה שאמנם קפצו בשנה האחרונה אך עדיין לא מתקרבים לרמת המחירים בשאר השכונות של תל אביב. המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בשכונה אמנם זינק לאזור ה-2 מיליון שקלים, אך עדיין מדובר על מחצית ממחירה של דירה דומה במרכז העיר.

ההתחדשות העירונית בשכונת נווה עופר היא חלק מהחזון העירוני של העיר תל אביב לפיתוח שכונות בדרום העיר ובמזרחה על פי תוכנית המתאר החדשה - תא/5000 .  בשכונת נווה עופר, אושרו תכניות של התחדשות עירונית שעם מימושן יגיע מספר התושבים בה לכ-25,000 לעומת האלפים הבודדים כיום.

"המחירים עלו - ויש עוד פוטנציאל השבחה "

מדובר בהתפתחות מעניינת עבור השכונה שעד זמן לא רב, ובמידה מסוימת עודנה, נחשבה כאזור מצוקה, ובעלת חתך סוציו-אקונומי מהפחות גבוהים בעיר. בתחילת דרכה קלטה השכונה עולים רבים כאשר משנות ה-60 ועד שנות ה-80 שוכנו בה בעיקר משפחות מבולגריה, גאורגיה, צפון אפריקה ובוכרה. ייתכן כי זוהי גם הסיבה לכך שזו גם השכונה הכי משפחתית בתל אביב.

אלי גבאי, מנכ"ל קבוצת גבאי המקדמת פרויקט התחדשות בשכונה: "אנחנו מאמינים בכל האזורים שבהם המחירים עדיין שפויים בתל אביב, ומאד מאמינים בנווה עופר. היא קרובה לפלורנטין, ליפו ולהמון מקומות  שבהם המחירים עלו מאוד, ופה יש עוד פוטנציאל השבחה "

על פי נתוני הלמ"ס, מתוך 28 שכונות בתל אביב, בנווה עופר מספרם של משקי הבית בני 4 הנפשות הוא הגדול ביותר, והיא במקום השני במשקי בית עם 5 נפשות. עם זאת, השכונה סבלה מתדמית רעה לאורך השנים, בין היתר בשל בית המעצר אבו כביר והמכון הפתולוגי אשר נמצאים בתוך השכונה, שני מוסדות ציבוריים לא סימפטיים הממוקמים בשכונה, וכן בית פנורמה – מבנה תעסוקה, תעשייה ומסחר אדיר מימדים ומכוער הממוקם גם הוא בכניסה אליה.

לאלי גבאי, מנכ"ל קבוצת גבאי שבונה כיום פרויקט התחדשות עירונית במתחם ארבר בשכונה, יש דווקא המון דברים טובים לומר עליה: "אנחנו מאמינים בכל האזורים שבהם המחירים עדיין שפויים בתל אביב, בעיקר בדרום-מזרח העיר, ונורא מאמינים בנווה עופר. היא קרובה לפלורנטין, ליפו ולהמון מקומות טובים שבהם המחירים עלו מאוד, ופה יש עוד פוטנציאל השבחה ". במסגרת הפרויקט שאותו מקדמת הקבוצה צפויות להיבנות 317 דירות חדשות ב-3 בניינים בני 6-18 קומות, במקומן של 112 דירות קיימות. "מבחינתנו זה פרויקט דגל ואנחנו שמחים שאנחנו חלק ממנו. בימים אלה אנחנו עובדים על עוד מיזמים של התחדשות עירונית בשכונה".

לשאלה מה מייחד את השכונה השיב גבאי כי "נווה עופר זה אזור נורא מגובש של משפחות ואנשים שרוצים לגור אחד ליד השני, ואין הרבה אזורים כאלה בתל אביב. באזור יש רוב של משפחות עם ילדים, אורח חיים יותר שקט וסולידי, לעומת האזורים האחרים בעיר שזה הרבה צעירים, דירות שותפים ובלגאן. בנווה עופר הווליום יותר נמוך, אך מצד שני אתה קרוב להתרחשויות בעיר".

"אין סופר או בית קפה"

אך למרות השבחים, גם גבאי יודע שהשכונה לא חפה מבעיות. החוסר בשטחים ציבוריים מורגש לתושבי השכונה וגם ליזמים, שבשיתוף פעולה עם העירייה מנסים לשפר את המצב. "בגלל שזה אזור עם המון משפחות אתה מבין שיש צורך משמעותי יותר לשטחי ציבור כגון גנים, טיפות חלב ובתי ספר. זה משהו שהיה צריך לחזק יותר בשכונה, ואכן במסגרת הבנייה העירייה חייבה אותנו לתת יותר שטחים ציבוריים במסגרת הפרויקט. יש לנו גני ילדים ועוד מגוון של שטחים ציבוריים. צריכות לקום גינות נוספות באזור, וגם עכשיו יש גינות לאורך רחוב בנטוב וארבר, וגם פארק החורשות  לא רחוק מהאזור".

המתווך דובדבני מסכים ומתבטא בחריפות גדולה אף יותר: "אין פה שירותים לתושבים. בקושי יש מסעדות, אין סופר, אין בית קפה, סופר-פארם, רק מרכז מסחרי קטן. אין תשתיות עבור זוגות צעירים כמו גנים ובתי ספר וכרגע גם אין להקים אותם".

שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה: "הפרויקט שלנו במתחם הגדנ"ע עשה שינוי גדול בכל הנוגע למיתוג השכונה ומיצובה כאזור מתפתח ומתחדש, אך עדיין קיימות סטיגמות על השכונה. להערכתי השכונה סבלה מיחסי ציבור לא טובים, מאחר ולאורך שנים היא לא נהנתה מתוכניות פיתוח ונשארה קצת מאחור"

פן מעניין נוסף הנוגע לשכונה, אשר אף הוא מציג אותה באור שלילי, הוא שיעור התעסוקה בה על פי נתוני הלמ"ס משנת 2019 (לפני מגיפת הקורונה) שכונת נווה עופר דורגה במקום ה-25 מתוך 28 שכונות בתל אביב בהשתתפות בכח העבודה, ואילו בקרב הנשים בלבד דורגה השכונה במקום האחרון.

הפרויקט ששינה את פני השכונה

עם זאת, תהליכי ההתחדשות שהשכונה עוברת, לצד עליית המחירים החדה, יוצרים תהליכי ג'נטריפיקציה המשנים את הפרופיל החברתי של השכונה. אחד הפרויקטים ששינו את פני השכונה, הוא פרויקט מגורים בשכירות ארוכת טווח שקידמה קבוצת אשטרום בעקבות מכרז " דירה להשכיר ". במסגרת הפרויקט שאוכלס לפני כשנה וחצי, ואשר היה אחראי להגעת מאות משקי בית חדשים לשכונה, נבנו 370 יחידות דירות חדשות ב-6 בניינים בני 9 קומות כל אחד, המיועדים לשכירות ארוכת טווח. במסגרת הסכם השכירות המוצע לשוכרים בפרויקט, החוזים הם ל-10 שנים, יש נקודת יציאה בכל שנה ושכר דירה ידוע מראש המוצמד למדד המחירים לצרכן.

"היינו בין הראשונים שזיהו את הפוטנציאל בנווה עופר" אומר שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה. "הפרויקט שלנו במתחם הגדנ"ע עשה שינוי מאוד גדול בכל הנוגע למיתוג השכונה ומיצובה כאזור מתפתח ומתחדש. אין כל ספק שקיים רצון אמיתי מצד העירייה בפיתוח מעשי של השכונה, כאשר הפרויקט שלנו במתחם הגדנ"ע, מהווה דוגמא מעולה לכך". 

לדברי קמה, משבר הדיור החמור שקיים בתל אביב לצד מיזמי ההתחדשות הרבים בשכונה, מביאים רבים מתושבי האזורים הצפוניים יותר בעיר לשקול מעבר את האזור: "מדובר בשכונה עם שטחים ירוקים רבים. הקרבה ליפו ממערב, ולשכונות המתחדשות של תל אביב בואכה פארק החורשות ופלורנטין מצפון, הופכות את נווה עופר ליעד אטרקטיבי במיוחד בקרב צעירים ומבוגרים כאחד. מבחינה תחבורתית, הסמיכות לאיילון, לכביש 4 ולתחבורה ציבורית, מאפשרת יציאה מהירה ונוחה מהשכונה, כאשר הקו האדום והירוק של הרכבת הקלה צפויים לעבור בפאתי השכונה.

מיזם ההשכרה של אשטרום במתחם הגדנ

"הפרויקט שלנו במתחם הגדנ"ע עשה שינוי מאוד גדול בכל הנוגע למיתוג השכונה ומיצובה כאזור מתפתח ומתחדש, אך המצב בשכונה עדיין לא מושלם. עדיין קיימות סטיגמות על השכונה. להערכתי השכונה סבלה מיחסי ציבור לא טובים, מאחר ולאורך שנים היא לא נהנתה מתוכניות פיתוח ונשארה קצת מאחור".

"תיכון חדש נפתח, המרכז הקהילתי הורחב"

מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה לטענות על מיעוט התשתיות הציבוריות ושטחי הציבור בשכונה כי "עיריית תל אביב-יפו רואה בקידום דרום העיר בכלל ושכונת נווה עופר בפרט משימה ראשונה במעלה, ומשקיעה לשם כך משאבים רבים עבור התושבות והתושבים בכל ההיבטים: בחינוך, בתשתיות באירועי תרבות ועוד. לראייה, ניתן לראות בין היתר את המרכז הקהילתי העירוני הנמצא בתנופה בו הגדלנו בשנה האחרונה את היקף הפעילויות באופן ניכר על ידי הוספת חוגים חדשים, הרחבת שעות פעילות המשחקייה לגיל הרך, חידוש פעילות מועדון הקשישים ועוד. לפני כשלוש שנים הוקם תיכון "שמעון פרס" בהשקעה של 120 מיליון ש"ח בו אחוז הזכאות לבגרויות הוא 100%".

לגבי המסחר בשכונה נמסר כי "לעירייה אין יכולת להשפיע על תמהיל העסקים. בשכונה קיים מרכז מסרחי שהינו בבעלות פרטית. העירייה מצידה בוחנת אפשרות לשדרג את המרחב הציבורי בסמוך למרכז המסחרי לצד שיתופי פעולה עם העסקים".