בשורה לדיירים: יש לפטור ממס הוצאות על החזר שכר דירה - גם במיזמי תמ"א 38 ללא הריסה

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו, קיבלה בחודש שעבר ערר שהגישו יזמי פרויקט תמ"א 38 עיבוי וחיזוק נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, וקבעה כי ניתן להתייחס לתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות אשר פונו מדירותיהם כתמורה כנגד שירותי בנייה הזכאית לפטור מלא ממס שבח.

המדובר בפרויקט תמ"א 38 שנבנה ברחוב יפתח בשכונת יד אליהו בתל אביב, במסלול עיבוי וחיזוק. הבניין הוותיק כלל 16 דירות בארבע קומות על עמודים, ועל פי ההיתר שאושר ב-23016 בוועדה המקומית, ניתן היה להוסיף לו 13 דירות חדשות, תוך הוספת 2.5 קומות וכן מילוי מפלס הקרקע.

הבניין הוותיק הנו בבעלותם של שני בעלים פרטיים, אשר הקימו יחד את חברת "בי טי אל וי יזמות בע"מ", על מנת שתקדם במקום את הפרויקט. מלבד עבודות החיזוק והוספת הדירות החדשות, כלל הפרויקט החדש גם עבודות שיפוץ מאסיביות של דירות הוותיקות במבנה.

בין בעלי הבניין והחברה היזמית (הנמצאת בשליטתם) נחתם חוזה לצורך ביצע הפרויקט לפיו לבעלי הדירות "ידוע כי עבודות הבנייה דורשות פינוי מלא ומוחלט של הבניין לאורך כל תקופת הבניה וכי לא ניתן יהיה להתגורר או לעשות שימוש כלשהו בדירותיהם במהלך תקופת הבניה".

כנגד חיוב הפינוי, קבע ההסכם כי הבעלים יזכו בהחזר שכר דירה בגובה של 5,000 שקלים לחודש לדירה, כלומר 80 אלף שקלים לחודש עבור כלל הדירות. סכום זה לשיטת בעלי הדירות והיזמים, אמור היה להיות פטור במלואו ממס שבח, בהיותו חלק אינטגרלי מהוצאות הפרויקט. במהלך הדיון הוצגו בפני ועדת הערר שלוש חשבונות עצמיות של היזם המשקפות את החזר דמי השכירות שהיזם התחייב לשלם לבעלים, לפי 36 חודשי שכירות – סכום שהסתכל ב-2.88 מיליוני שקלים.

אדריכל הפרויקט: "לא ניתן לבצע אותו ללא פינוי הדייירים" 

מנהל מיסוי מקרקעין סרב להעניק את הפטור המבוקש ממס, וטען כי ככלל, אין הצדקה לפינוי דירות במיזמי תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק, שבהם על פי רוב ממשיכים הבעלים לגור בדירותיהם. שנית, נטען, כי גם אם יימצא כי במקרה הספציפי הזה נדרש פינוי לפרק זמן כלשהו, הרי שהסיבה לכך היא ביצוע השיפוץ הפנימי בדירות, שאינו חלק מתוכנית התמ"א ואינו אמור להיות פטור ממס.

אולם, במהלך הדיון הובאו בפני ועדת הערר עדויות מפי מספר גורמים כי לא ניתן היה לבצע את הפרויקט ללא פינוי הדיירים, וזאת גם ללא שיפוץ הדירות הוותיקות. כך למשל, אמר אדריכל הפרויקט רמי לוטן כי "חיזוק גרעין הבניין דרש את פירוק חדרי המדרגות וגרמי המדרגות.. תוספת הממ"דים דרשה את הריסת חלק מקירותיו החיצוניים של הבניין". עוד נמצא כי פרויקטים דומים שביצעה שיכון ובינוי בשני מבנים צמודים ברחוב על פי אותו המודל הצריכו גם הם פינוי של הדיירים.

לפיכך קבע לבסוף יו"ר ועדת הערר השופט הרי קירש כי "העוררים הרימו את נטל ההוכחה והראו כי בפרויקט מסוים זה אכן נדרש פינוי בשל ביצוע העבודות לחיזוק הבניינים והרחבתו על פי תוכנית התמ"א".

עם זאת קבע כי "פרק הזמן אשר במהלכו נדרש הפינוי בשל עבודות החיזוק, לעומת השיפוץ הפנימי, לא הוכח במדויק". לכן, לפי הערכה כי בזמן הפינוי הנדרש שהציגו היזמים חלה הפרזה, קבע קירש כי יש להעמיד את משך הפינוי הנחוץ לשם ביצוע החיזוק על 18 חודשים. כלומר, היקף דמי השכירות שניתן יהיה לקזז מעלויות הבנייה הפטורים ממס שבח עומד על 1.44 מיליוני שקלים. עמדתו של השופט קירש התקבלה פה אחד על ידי שלושת חברי הוועדה.

את בעלי הדירות והחברה היזמית ייצג בהליך עו"ד משה הר שמש. לא נפסקו הוצאות משפט לזכות אף אחד מהצדדים.