מהטבות המס ועד קיצור הבירוקרטיה: "מרכז הנדל"ן" עושה סדר בחוק ההסדרים

ב-24.5.23 אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק התקציב לשנים 2023 ו-2024, ואיתה גם את חוק התוכנית הכלכלית או בשמו המוכר יותר - חוק ההסדרים. מדובר למעשה בתיקוני חקיקה רבים, שמאפשרים לממשלה ליישם את מדיניותה הכלכלית, ולכן מאושרים מדי שנה (או שנתיים) בצמוד לאישור התקציב. 

החוק כולל פרקים רבים בנושאים שונים ומגוונים, והשנה נכללו בו גם לא מעט סעיפים שנגעו לתחומי הבנייה, ההתחדשות העירונית ומיסוי המקרקעין. לטובת העוסקים בענפי התכנון והבנייה, ריכז " מרכז הנדל"ן " את כלל הסעיפים בתחומים אלה, בתוספת הסבר קצר על  משמעותו של כל סעיף.

שינויי חקיקה בתחום המיסוי

• קיצור פרק הזמן שבו רשאים משפרי דיור (או "משחלפי דירות" כפי שאלו נקראים לאחרונה בפרסומים הממשלתיים) להחזיק בשתי דירות בו זמנית מבלי שייחשבו כמשקיעים לשנה וחצי במקום שנתיים עד היום.
  חוק מיסוי מקרקעין קובע את התקופה שבמהלכה יכולים משפרי דיור להחזיק במקביל בשתי דירות בטרם מכרו את דירתם הישנה, ועדיין להיחשב לבעלי דירה יחידה, זאת לצורך הקלה בשיעור מס הרכישה שהם חבים בו, וכן לקבלת פטור ממס שבח. מדובר בהטבות המגיעות למאות אלפי שקלים. בדברי ההסבר לחוק נכתב כי ההטבות שהיו נהוגות עד היום "תמרצו את משפרי הדיור להמתין לעליית מחירי הדיור לפני שהם מוכרים את דירתם הישנה, וכי מצב זה מביא למלאי גדול של "דירות בהמתנה", מקטין את היצע הדירות הזמינות בשוק ומביא לעליית מחירי הדירות".

• במכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים ונמצאים בבעלות פרטית, בתקופה שמיום תחילתו של החוק עד ל-31 בדצמבר 2027, יחול שיעור מופחת של מס שבח , על חלק מהשבח הריאלי שנצבר עד 7 בנובמבר 2001, לפי שיעור המס הקבוע היום - 25%. עד לשנת 2001 היו שיעורי מס השבח גבוהים במיוחד, והיו עשויים להגיע אף ליותר מ-50%. שיעור המס המופחת יינתן רק אם המכירה היא של קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה, המתירה בנייה של לפחות 8 דירות מגורים על הקרקע על מנת לתמרץ קרקעות עם פוטנציאל בנייה גבוה. תנאי נוסף הוא כי בנייתן של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים, המותרות לבנייה, הסתיימה בתוך תקופה קצובה, לפי תוכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה.  זאת כדי לתמרץ את רוכש הקרקע להוציא לפועל את בניית הדירות במהירות. החוק האריך לשם כך את תקופת הבנייה הנדרשת כדי לזכות בהטבה לעומת התקופה שנקבעה בהצעת החוק המקורית, והעמידה אותה על 8 שנים, כאשר ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה יותר, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי עד יום התחילה.

• "דירת מעטפת" (דירה הנמכרת מקבלן בלי שנעשה בה שיפוץ הפנים) תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים. התיקון ייכנס לתוקף החל מינואר 2024. כמו כן, גם אם במועד הרכישה טרם נבנתה דירת המעטפת , אך במסגרת הסכם הרכישה התחייב המוכר לספק לרוכש דירה כזו, הזכות לקבלת דירת מעטפת תיחשב לדירת מגורים לעניין מיסוי מקרקעין . במסגרת השינוי יוטלו שיעורי מס גבוהים יותר, למי שרוכש דירת מעטפת כדירה שנייה, בדומה למי שרוכש דירת מגורים שנייה להשקעה, ומנגד יהיו זכאים רוכשי דירת מעטפת כדירה ראשונה, להטבה הקבועה בחוק בדמות שיעור מס רכישה נמוכים יותר, בדומה למי שרוכשים דירת מגורים כדירה ראשונה.

• מספר שינויי חקיקה צפויים להקל על פעילותן הכלכלית של קרנות ריט, המחזיקות נדל"ן למגורים למטרות השקעה של משקיעים פרטיים, במטרה לקדם את שוק הדיור להשכרה. תקוצר התקופה שבסיומה יתאפשר לקרנות ריט למכור למשכיר ממשיך את יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך, מ-15 שנה ל-10, מבלי לפגוע בהטבות המס הנלוות לה. עוד נקבעה הארכת פרק הזמן הניתן לקרן להשלמת בנייה של 20 יחידות דיור ממועד רכישת המקרקעין, לתקופה של 7 שנים, במקום 5 שנים היום, במידה והוכח כי לא ניתן היה להוציא היתר בנייה תוך 30 חודשים. בנוסף הוחלט על הקטנת מספר יחידות הדיור המינימלי שהקרן נדרשת לרכוש או לבנות באזורי הפריפריה מ-20 יחידות ל-15 בלבד.

• יתבצע תיקון של חוק מס ערך מוסף כך שיינתן לקרנות ריט פטור מתשלום מע"מ על הכנסותיהן ממכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, וזאת במידה שאלו הושכרו במשך 5 שנים לפחות. 

• הקלה ברישום מניות למסחר בבורסה של קרנות ריט, כך שהתקופה לרישומה בבורסה תוארך ל-42 חודשים במקום 36 חודשים, בתנאים מסוימים, במסגרת פקודת מס הכנסה. 

קרן הארנונה

• רשויות מקומיות יפרישו לטובת הקרן אחוז מסוים מתוך ההכנסות מהגידול בארנונה עסקית, בהתאם לרמת הפריפריאליות של הרשות. שיעור ההפרשה המירבי, עומד על 28%. מטרתה של הקרן היא לתגמל עיריות עבור בניית יחידות דיור, על מנת להגדיל את היקפי הבנייה לדיור ולסייע לרשויות חלשות, כך על פי משרד האוצר. מתוך כספי הקרן יוענק מענק שנתי וקבוע לרשויות המקומיות בסך 1,850 שקל עבור כל יחידת דיור שנוספה ברשות משנת 2021. עוד נקבע כי ניהול הקרן יהיה בראשות השלטון המקומי, וכי היתרות שיישארו בקרן יחולקו חזרה לרשויות.

התחדשות עירונית - התחדשות בניינית - תמ"א/38 ומחליפותיה

• הרוב שיידרש מעכשיו בקרב בעלי דירות בבית משותף, לצורך הגשת בקשה לאישור תמ"א 38 הריסה ובנייה, יפחת מ-80% כפי שנדרש כיום, לשני שלישים מהדיירים בלבד, ובלבד שבבית המשותף ארבע דירות לפחות ויש בו יותר משני בעלי דירות. מדובר בהשוואת שיעור בעלי הדירות הנדרש בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה לזה שנדרש כיום במיזמי פינוי-בינוי, ותמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק. לצורך חישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשב בעל דירה שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבית המשותף, כמי שבבעלותו רק 30% מהדירות, בתוספת שליש משיעור ההפרש מהדירות בבית המשותף.

• לאישור פרויקט תמ"א 38 נוסף סעיף שקיים כיום רק בחוק פינוי בינוי , וקובע כי יש לאפשר למפקח על רישום המקרקעין (שמקבל מהדיירים את התביעה לתמ"א 38) לקבוע כי בחישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה, לא יובאו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שמתנגד לביצוע העבודה, אם מצא המפקח שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף, או בשטח הגובל לבניין, או מפיצול הדירה שבבעלותו לדירה אחת נוספת שלא כדין, ובלבד שהוגשה בקשה לכך למפקח. לבקשה יש לצרף ראיות לבנייה או לשימוש שלא כדין - וכן ראיה לכך שיותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל הדירה המתנגד, מסכימים לביצוע העבודה. 

עבודות תמ''א 38 בבת ים (שאטרסטוק)

• בדומה להסדרים שנקבעו למיזמי פינוי בינוי , המפקח על רישום המקרקעין לא יאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38 אם בעל דירה מתנגד לו משום שהעסקה אינה כדאית כלכלית, או שלא הוצעו לבעל הדירה המתנגד מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, או בטוחות הולמות לביצוע העסקה. כמו כן לא יאשר המפקח ביצוע עבודה אם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המתנגד או שבעל הדירה המתנגד הוא קשיש או אדם עם מוגבלות.  

• נקבעה חובת גילוי ושקיפות של היזמים ומי שפועל מטעמם כלפי הדיירים במסלולים השונים של תמ"א 38 ו"חלופת שקד", בכל הנוגע לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. כך לדוגמה נקבע כי אותו יזם או מי מטעמו מחויב לדווח מיוזמתו לבעלי הדירות בבית המשותף על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל הדירה בבית המשותף בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו בית משותף . אם הוא הפר את הסעיפים המחייבים שקיפות, תהיה בכך עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקה, אפילו אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

• במסגרת מיזמים של תמ"א 38 , גם דייר סיעודי ברמות התלות הגבוהות יהיה זכאי לאותן הטבות להן זכאי היום קשיש בפרויקטים של פינוי בינוי , כמו למשל פטור ממס שבח במידה ורכש דירה חדשה לעצמו או יחידת דיור בבית אבות ששוויה לפחות 75% משווי הדירה החלופית. כמו כן הורחבה החובה של יזם להציע דיור חלופי מחוץ לבניין בפרויקטים של חיזוק הבניין הקיים ללא הריסתו, הקיימת כיום לקשישים מעל גיל 80, לקשישים שגילם 75 ומעלה. 

• מנהל הרשות להתחדשות עירונית יוסמך להכריז על שטח מסוים כעל מתחם לפינוי בינוי או לעיבוי בנייה, גם ללא הסכמת הרשות המקומית, וזאת במצבים מסוימים שבהם כבר ניתנה הסכמת הרשות המקומית בדרך אחרת - כמו למשל אם ניתנה כבר הסכמה מצד הרשות המקומית על התוכנית שהוגשה לאישור בוותמ"ל, לא יהיה צורך לקבל הסכמה גם בעת ההכרזה על התוכנית. מקרה נוסף למשל הוא אם התחלף ראש העירייה, גם אז לא יהיה צורך באישור נוסף. עם זאת, כשמדובר בתוכנית שעברה שינוי משמעותי מאז שניתנה ההסכמה, כן תידרש הסכמה נוספת של הרשות המקומית.

מיזמי פינוי בינוי

• בתחום מיזמי פינוי בינוי הורחב ההסדר הנוגע לקשישים מעל גיל 75 שלהם חייב היזם להציע לעבור לדירה אחרת מחוץ לפרויקט עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך, כך שיחול גם על אדם הנזקק לשירותי סיעוד ברמות הסיעוד הגבוהות ביותר. 

• הופחת הרוב מבין בעלי הדירות הנדרש לצורך פניה לשמאי פינוי בינוי כדי שיחווה דעתו בדבר כלכליות המיזם המוצע ל-40% במקום שני שליש כיום.

פינוי-בינוי בחולון (שאטרסטוק)

• פושט מנגנון ההכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית, כך שבשלב המקדמי לא תידרש עוד הסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, ואילו בשלב ההכרזה ניתן יהיה להסתמך על הסכמה של הרשות המקומית שניתנה במסגרת הליכי התכנון של המתחם - המלצה של הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית, או הסכמתה להגשת התוכנית לותמ"ל, או קידום התוכנית על ידי הוועדה המקומית עצמה. כך גם לא תידרש הסכמת הרשות המקומית אם התוכנית המקודמת תואמת לתוכנית כוללת להתחדשות עירונית שאושרה כבר.

הסדרים משלימים שחלים על כל סוגי הפרויקטים

• הממונה על תלונות דיירים ברשות להתחדשות עירונית יוכל לגרום למחיקתן של הערות אזהרה שנרשמו בפנקס המקרקעין לטובת יזמים או מארגני עסקאות, אם התברר שהם לא קידמו את הפרויקט במועדים שנקבעו לכך, ומחזיקים את בעלי הדירות כ"בני ערובה" אשר אינם יכולים להשתחרר מהעסקה. אם הממונה השתכנע שאכן העסקה לא קודמה כנדרש הוא יוכל להורות על מחיקת הערת האזהרה של היזם או מארגן העסקה, שיצטרך לפנות לבית המשפט אם הוא סבור שהמחיקה אינה כדין. הסדר דומה יחול אם הממונה מוצא שבעל דירה הוחתם החתמה פוגענית על העסקה או שלא התקיימו בעסקה דרישות צורה ותוכן שנקבעו. לשם מילוי התפקיד הוקנו לממונה סמכויות של ועדת חקירה ונקבע כי בהחלטותיו "לא תהא עליו מרות זולת מרותו של הדין". 

• עסקאות בין יזמים לגבי פרויקטים של פינוי ובינוי וגם התחדשות בניינית ייחשבו כעסקאות במקרקעין לעניין מיסוי ויש לקבוע את הסדר המס החל עליהן.

• הטבות המס שניתנות לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי , יוענקו גם עבור פרויקטים בניינים  - כגון האפשרות לקבל שתי דירות תמורת הדירה הקיימת, והאפשרות למכור ליזם או לאדם אחר את הדירה עוד לפני תחילת הפרויקט ולצאת ממנו לדירה אחרת או לבית אבות. הטבה משמעותית נוספת תינתן ליזם במקרה שהקשיש מוכר לו את הדירה הקיימת על ידי קביעת שיעור מע"מ אפס למכירה זו. כמו כן, יוכל הקשיש לקבל גם דירה וגם תמורה כספית תמורת הדירה הקיימת וליהנות מפטור ממס. הטבה אחרונה זו תינתן גם לכל אדם אחר שזו דירתו היחידה.

• הטבות המס יינתנו בפרויקט בנייני באזורי הפריפריה הגיאוגרפית או החברתית גם למי שתמורת הדירה הקיימת מקבל שתי דירות באותו שווי.

• הטבות לנזקק לשירותי סיעוד בכל סוגי הפרויקטים - הורחבו הטבות המס שהוענקו עד עתה לקשישים מעל גיל 70 גם לאנשים הזכאים לגמלת סיעוד בשתי הרמות הגבוהות ביותר. כך, יוכלו אנשים אלה, הנמצאים במצב מוגבלות קשה, למכור את דירתם ליזם או לאדם אחר עוד בטרם תחילת הפרויקט ולהימנע מהצורך להיטלטל לדירה זמנית עד להשלמת הפרויקט והמכירה תהיה פטורה הן ממס שבח ומס רכישה והן מהיטל השבחה . הטבה זו תחול, כמובן, גם בפרויקטים של התחדשות בניינית. 

• הטבות מס לפרויקטים שכוללים גם עיבוי בנייה - על פי המצב היום, לא היה ברור מה דינן של עסקאות במסגרת מיזמי פינוי בינוי שבהן חלק מהדירות לא נהרסות אלא נעשה בהן עיבוי וחיזוק משיקולים שונים. מעתה גם עסקאות מסוג זה ייהנו מהטבות המס של פינוי בינוי, אם הן נערכות באזור הפריפריה הגיאוגרפית או החברתית או אם אושרו מטעמים מיוחדים לעניין זה באזורים אחרים. בעל הדירה יהנה מפטור ממס בין אם הדירה הקיימת שלו חוזקה והורחבה, ובין אם קיבל תמורתה דירה אחרת במתחם או אם קיבל תמורה כספית נוסף על האמור.

• קביעת מע"מ בשיעור אפס בעסקה של מכירת יחידה עסקית ליזם במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי  בפריפריה, בדומה להסדר שהיה קיים קודם לכן רק בפרויקטים של התחדשות בניינית.

תכנון, בנייה ורישוי

• תוכניות של למעלה מ-500 יחידות דיור שיוגשו לוועדות המחוזיות ולא יוכרעו בתוך 18 חודשים, יעברו אוטומטית לוועדת משנה של המועצה הארצית שתשלים את הטיפול בהן.

• נוטלי משכנתאות לא יידרשו עוד להמציא אישור רשות מקומית להיעדר חובות, על מנת לרשום את המשכנתה במרשם המקרקעין. ביטול זה יחסוך בירוקרטיה מיותרת ועשרות אלפי אישורי חובות הנדרשים כיום ללא צורך.

• הפחתת שיעור הזכויות בקרקע המאפשר לבעליהן להגיש תכנית למוסד תכנון מ-75% ל-66%.

• הפיכת ערר של מגיש תוכנית, מתנגד לה או מי שהוזמן להשמיע טענותיו לגבי התנגדות, כשמדובר בתוכנית שנדונה בוועדה מקומית עצמאית, לערר ברשות "אשר הסמכות לתתה נתונה ליושב ראש ועדת הערר".

מנוטלי המשכנתאות תיחסך בירוקרטיה (שאטרסטוק)

• הסמכת ועדת ערר שלא לעכב מתן היתר עם הגשת ערר, תוך התניית הדבר בהפקדת ערובות מתאימות להחזרת המצב לקדמותו אם יתקבל הערר.

• הרחבת האפשרות לתת הקלה לבניית חדר עם שיפורי מיגון במקום בו לא ניתן לבנות ממ"ד.

• אישור תחילת עבודה יינתן על ידי מהנדס הוועדה המקומית ולא על ידי רשות הרישוי המקומית וכמו כן יוסמך שר הפנים לקבוע מקרים שבהם לא יידרש כלל אישור תחילת עבודה.

• שר הפנים יוסמך לקבוע תקנות לשינוי שיטת חישוב השטחים בהיתרים גם לגבי תוכניות קיימות. 

הרחבת סמכויותיהן של הוועדות המקומיות

מעבר לרצון להעצמת הרשויות המקומיות כדי שיוכלו לתכנן לטובת התושבים, הרחבת הסמכויות המוצעת אף תביא להפחתה משמעותית של העומס בוועדות המחוזיות, שכן כיום חלק ניכר מזמנן של הוועדות המחוזיות מוקדש לתוכניות נקודתיות קטנות שמוצע להעביר עכשיו לוועדות המקומיות.

• בפעם הראשונה ניתנה לוועדות המקומיות הסמכה לשנות ייעוד ממסחר או תעסוקה - למגורים. כמו כן הן יוסמכו להגדיל שטחי בנייה למגורים במגרשים שיועדו למגורים או שייעודם שונה למגורים כאמור, כשהיקף ההגדלה המתאפשר מותאם לאחוזי הבנייה המותרים במגרש לפני ההגדלה, ולמצב הבנייה במגרש לפני ההגדלה. נקבעה תקרה להיקף ההגדלה לפי גודל הרשות המקומית. כך למשל, ברשויות שבהן יותר מ-100,000 תושבים תהיה תקרת ההגדלה 3,500 מ"ר, אך במגרש ששונה ייעודו תהיה התקרה 1,200 מ"ר. תקרה זו גבוהה יותר בוועדות שהוסמכו כעצמאיות והיא תהיה 5,000 מ"ר  גם במגרשים ששונה ייעודם וגם במגרשים שיועדו למגורים מלכתחילה.

• הוגמשו הכללים להסמכת ועדה מקומית כוועדה מקומית עצמאית בעלת סמכויות נרחבות יותר לתכנון, כך שלא תידרש בדיקת מערך האכיפה שהוועדה מפעילה בשלב ההסמכה הראשונה, אלא רק לאחר שניתנה לה הזדמנות להוכיח עצמה ומתבקשת הארכת ההסמכה. 

• ההסמכה של ועדה עצמאית תהיה ל-3 שנים לפחות. הסמכה תתאפשר ללא מינוי מראש של נציג ציבור בעל דעה מייעצת לוועדה, ויתאפשר למנות נציג כזה גם במהלך שנת ההסמכה הראשונה. כך, יוסמכו יותר ועדות כוועדות עצמאיות.

• הסמכה להוסיף שטחי שירות תת קרקעיים בהיקף ניכר במגרשים למגורים.

• הסמכה להוסיף שטחים המיועדים לצורכי ציבור מסוימים במגרשים למגורים, בהיקפים מוגדרים ולשימושים מוגדרים בהתאם למצבו של המגרש בו מדובר.

• הסמכה להגדיל ללא הגבלה את זכויות הבניה במגרשים המיועדים לצורכי ציבור מסוימים לצורך אותם שימושים, וכן הסמכה להוסיף, למגרשים שבהם מתוכננים מבני ציבור לצורכי חינוך, רווחה, דת, תרבות ומוסדות קהילתיים, שימושים נוספים למבני ציבור מאותה משפחה, וזאת כדי לאפשר התאמת התכנון לצרכים המשתנים של התושבים. 

• הסמכת ועדה מקומית לפצל את אזור המגורים בנחלה לשלושה מגרשים ששניים מהם ייועדו למגורים.

• נקבע מנגנון שיאפשר נטילת סמכויות הרישוי של ועדה מקומית שמתמהמהת במתן היתרי בניה למגורים בתחומה: תוקם רשות רישוי ארצית שאליה ניתן יהיה לפנות אם חלפה תקופה ארוכה שבה רשות הרישוי המקומית לא נותנת היתר לבניית 80 יחידות דיור או יותר. אם יתברר, שהעיכוב אינו באשמת רשות הרישוי המקומית, הבקשה להיתר תוחזר אליה. אך אם יתברר באותו דיון שהעיכוב נעוץ בה - הבקשה תטופל על ידי רשות הרישוי הארצית.

• שר הפנים הוסמך להכריז על רשות רישוי מקומית ככזו שאינה ממלאת את תפקידיה כראוי בתחום מתן היתרים, ולהעביר את סמכויותיה לרשות הרישוי הארצית לתקופה של 24 חודשים בכל פעם. במצב זה, ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרים לבניית 80 יחידות דיור או יותר ישירות לרשות הרישוי הארצית.

• הרחבת סמכויות מורשה להיתר - אדריכל הרשום ב"פנקס המורשים להיתר" (לפי חוק המהנדסים והאדריכלים) שעומד בכל התנאים כפי שהוגדרו בחוק: מתן אפשרות למורשה להיתר להפעיל סמכויות של רשות הרישוי או הוועדה המקומית, במקרה שבו הוא פונה אליהן ולא זוכה למענה תוך פרק זמן קצוב ובעניינים שייקבעו בתקנות.