מזהים את הפוטנציאל: "אף אחד לא האמין בעיר, היום עשרות יזמים בונים בה"

בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בבת ים בלמעלה מ-50%. העיר הפכה ליעד מבוקש הן מבחינת היזמים המובילים בארץ והן מבחינת רוכשי הדירות, וגם ברבעון הראשון של 2023, למרות ההאטה הכללית בענף הנדל"ן, מחירי הדירות בעיר טיפסו ב-17% לעומת הרבעון הראשון של 2022.

בתחילת העשור הקודם המצב היה שונה לחלוטין. העיר סבלה ממוניטין מפוקפק, הביקוש למגורים בה היה נמוך וגם מחירי הדירות היו נמוכים בהתאם. דווקא אז החליטה קבוצת אהרוני, חברה ותיקה לייזום ובנייה, לבנות בעיר את מה שנראה באותה התקופה כמו פנטזיה לא מציאותית – מגדל יוקרה למגורים בן 42 קומות ו-162 יחידות דיור.

המגדל, שבנייתו החלה ב-2011, הוקם בשכונת פארק הים, היום השכונה היקרה בעיר אבל אז – אזור שומם של דיונות וחולות. "הייתה תוכנית של העירייה שייעדה את האזור הזה למגדלים, פשוט לא היו יזמים שהיו מוכנים ללכת על זה. אף אחד לא האמין בעיר", מספר נדב אהרוני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת אהרוני, "אבל אחד העקרונות המנחים שלנו כחברה הוא השבחת קרקעות באזורים בעלי פוטנציאל צמיחה משמעותי, וזה בדיוק מה שקרה כאן."

אנחנו מכירים את העיר מצוין, זיהינו את הפוטנציאל של מגדל על קו החוף של בת ים והאמנו שיהיה לו ביקוש ושגם תגיע אוכלוסייה איכותית שיכולה לתחזק מגדל כזה".

ההחלטה התבררה כהצלחה. מגדל נווה נוף, שנבנה בשיתוף חברת נווה גד ושבנייתו הושלמה ב-2014, אוכלס לחלוטין ונחשב עד היום לאחד המגדלים היוקרתיים בעיר. בנייתו אף סללה את הדרך לעשרות חברות ויזמים מהמובילים במשק, אשר מקימים היום מגדלים נוספים בשכונה, מקדמים תב"עות ובונים ברחבי העיר.

המגדל הראשון בבת ים, מגדל נווה נוף  (הדמיות: 3Dvision)

יחסי הגומלין בין הפרויקט לסביבה

אחת היכולות החשובות ביותר ליזם היא היכולת לזהות מבעוד מועד אזורים בעלי פוטנציאל. קבוצת אהרוני, שרכשה לאורך העשורים האחרונים קרקעות רבות במגוון אזורים בארץ, מחזיקה כיום נכסים מניבים רבים וקרקעות בשווי של כמיליארד שקלים, המוכיחים את יכולתה לזהות פוטנציאל צמיחה.

אבל גם זיהוי פוטנציאל מבטיח עשוי להישאר בגדר הבטחה בלבד, אלא אם מתלווה אליו היכולת למצות את הפוטנציאל הגלום בקרקע. כדי לעשות זאת, על היזם להבין את יחסי הגומלין בין הפרויקט אותו הוא מתעתד להקים על הקרקע לבין הסביבה בה הוא נמצא. עליו להכיר לעומק את הסביבה, להתאים את מאפייני הפרויקט המתוכנן לצרכיה ולצפות כיצד הקמת הפרויקט תשפיע על סביבתו.

במובן זה, לקבוצת אהרוני יש יתרון נוסף. החברה, שהיא חברה קבלנית מבצעת בעלת סיווג ג5 – הסיווג הקבלני הגבוה ביותר בענף, מתמחה בכל סוגי הפרויקטים - בנייה רוויה, עירוב שימושים , שטחי מסחר ותעסוקה, התחדשות עירונית ועוד - ובכל ההיקפים, החל ממאות יחידות דיור וכלה בפרויקטי בוטיק, דבר המאפשר לה להתאים לכל סביבה את הפרויקט הנכון ביותר עבורה. 

בבניית מגדל UPTOWN, פרויקט יוקרתי נוסף של הקבוצה בבת ים, שהוא גם פרויקט הדגל שלה ובו גם ממוקמים משרדיה, לקחה החברה בחשבון מספר אלמנטים סביבתיים. מדובר באחד ממתחמי עירוב השימושים הראשונים והגדולים בארץ, והראשון שנבנה באזור העסקים המתחדש של העיר. המגדל, שהוא גם אחד מ-20 המגדלים הגבוהים במדינה, כולל 47 קומות מגורים, ולצידו ניצב המגדל המשולב, בן 29 קומות, 9 מהן קומות מגורים ו-20 קומות נוספות למשרדים. מתחת לשני המגדלים נמצא מרכז מסחרי בהיקף של 15 אלף מ"ר ו-6 קומות של חניון תת קרקעי.

האזור, שנחשב לאזור תעשייה אך יועד על ידי העירייה להפוך לאזור העסקים החדש של העיר, הוא הסביבה המושלמת לשטחי משרדים מפוארים, והקרבה לשתי תחנות של הרכבת הקלה, לקניון, לנתיבי איילון ולרכבת ישראל, הופכת אותו לאטרקטיבי גם מבחינת תעסוקה ומסחר וגם מבחינת מגורים. לפני הקמתו, בחנה הקבוצה את הסביבה לעומק על מנת להבין במדויק מה חסר באזור, מה יהיו הצרכים של הדיירים שיתגוררו בו ושל אנשי העסקים שישכרו בו משרדים. תכנון השטחים נעשה בהתאם למסקנות שעלו מהשטח. כך, למשל, התברר שיש באזור מחסור בחנויות פנאי ובילוי, ושאין לתושבים אף סופרמרקט קרוב שהם יכולים לערוך בו קניות. היום ישנו סניף ענק של רשת סופרים מובילה המשתרע על שטח של 6000 מ"ר באזור המסחר של המגדל.

"אלה הדברים שידענו להביא לתוך הפרויקט, כי הם היו חסרים בסביבה", אומר אהרוני, "אבל מה שהכי חשוב זה שהפרדת השטחים בוצעה על הצד הטוב ביותר כי בתכנון שהוא אפילו טיפה לקוי, עירוב שימושים יכול להפוך למטרד ולא ליתרון. לסופר בגודל כזה, למשל, יש חצר פריקה מטורפת, אבל הדיירים לא מרגישים את המשאיות שמגיעות לפרוק סחורה כי הכל נעשה בהפרדה מעולה, והנוחות שלהם מקסימלית. יש אפילו שירות מיוחד שהסופר עושה לטובת הדיירים, שיכולים להיכנס לאפליקציה של הרשת, להזמין סל קניות ולאסוף את העגלה המוכנה מלובי הבניין".

נדב אהרוני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת אהרוני (צילום: ניב קנטור)

זיהוי שותפים לדרך כחלק בלתי נפרד מזיהוי פוטנציאל

אלמנט נוסף בסביבה שיש לקחת בחשבון הוא השותפים לדרך, שגם להם השפעה מהותית על אופי הפרויקט ועל הצלחתו. כדוגמה, מספר אהרוני על פרויקט ענק של הקבוצה, הכולל 904 יחידות דיור, שבנייתו החלה לפני 3 שלוש שנים בעיר נתיבות.

"אנחנו מאמינים מאוד באזורים מתפתחים בצפון ובדרום והאמנו מאוד בעיר הזאת. למעשה, היינו מהחברות הראשונות שזיהו את הפוטנציאל שלה, אבל גם אנחנו לא הבנו עד כמה זאת תהיה הצלחה".

חלק א' של הפרויקט, מתחם UP-PARK הכולל 454 יחידות דיור, נבנה בתקופת הקורונה בזמן שיא של 30 חודשים ואוכלס במלואו, והקבוצה אף הקדימה בחמישה חודשים את מסירת הדירות במתחם שהיו תחת תוכנית מחיר למשתכן . חלק ב' של הפרויקט, מתחם UP-HILLS הכולל 450 יחידות דיור נוספות, נמכר גם הוא במלואו והאכלוס צפוי בסוף 2023.

גם כאן, הקדימה קבוצת אהרוני את זמנה וכיום ישנן לא מעט חברות נוספות שרוכשות קרקעות וניגשות למכרזים בעיר, אך מה שמעיד יותר מכל על הפוטנציאל העצום שהיה גלום בה הוא העלייה הפנומנלית של מחירי הדיור בעיר, שנסקו בשנתיים וחצי האחרונות בקרוב ל-50%.

"זו אחת מעליות המחירים הגדולות ביותר שהיו במדינה. אני לא ראיתי דבר כזה בשום פרויקט שלנו ובשום מקום בארץ", אומר אהרוני, "וצריך לציין שזה המון בזכות העירייה. עיריית נתיבות ידעה להתמודד עם הסכמי הגג שחתמה, היא באה במטרה לעזור ליזמים ופיתחה מאוד את השכונות עוד לפני התחלת הבנייה, דבר שעזר מאוד למכירות. כשרוכש פוטנציאלי מגיע ורואה שכונה מפותחת, שיש בה מדרכות, תאורה, כבישים ופארקים עוד לפני שהבניין קיים, יש לו ביטחון מלא. הוא יודע שברגע שהוא יכנס להתגורר בדירה, כל התשתיות והמוסדות הציבוריים שהוא צריך כדי לנהל את חייו בנוחות כבר יהיו מוכנים. וכשזה מגיע בשילוב עם העקרונות שלנו, כחברה – שמירה על טיב ביצוע מקסימלי, עמידה קפדנית בלוחות הזמנים ומתן שירות אישי ומקיף – התוצאה היא סיפור הצלחה".

האלמנט הסביבתי החשוב מכולם – הגורם האנושי

כחברה משפחתית, שומרת קבוצת אהרוני על תחושת משפחתיות גם בתוך החברה, עם עובדים שהולכים איתה שנים ארוכות ועם מנעד גילים שהוא כנראה הרחב ביותר בענף, מגיל 25 ועד גיל 80.

"אנחנו חברה שעובדת בשיתוף פעולה מלא. מהרגע הראשון שעולה מחשבה לגשת למכרז, לרכוש קרקע או להתחיל פרויקט חדש, כולם מתכנסים ונותנים את האינפוט שלהם, ואני חושב שהאמונה שלנו בניסיון ובמקצועיות של הצוות שיושב פה היא אחד הדברים שמאפשרים לנו באמת לזהות פוטנציאל ולהצליח למצות אותו", אומר אהרוני.

את אותה גישה משפחתית מפנה הקבוצה גם ללקוחותיה בכל פרויקט שהיא מובילה ומבצעת, ובייחוד בתחום ההתחדשות העירונית, בו היא מקדמת כיום פרויקטים בהיקף של 3500 יחידות דיור, בין היתר בראשון לציון, בחולון, בבת ים וכן שתי תוכניות התחדשות ראשונות בנתיבות.

"אנחנו מאמינים שלכל מתחם יש את הזמן שלו ושהדיירים יודעים מתי ובאיזו מתכונת הם רוצים להתקדם בפרויקט התחדשות. הגישה שלנו היא לא להפעיל לחצים אינסופיים על הדיירים, אלא להיפך. להקשיב להם ולתת להם את הזמן, וככלל – לבוא לדיירים שרוצים את הפרויקט ולא להביא אותו אליהם".

השאיפה להתאים את הפרויקט לסביבתו ככל האפשר, בולטת במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית , בהם בעלי הזכויות הופכים לשותפים מלאים של הקבוצה ולחלק בלתי נפרד ממנגנון קבלת ההחלטות שלה. "אנחנו לא מקימים איזשהו נטע זר באמצע אזור מגורים, להיפך. אנחנו רוצים לשלב את הפרויקט כמה שיותר באזור שבו הוא נבנה, ולכן אנחנו משתפים את הדיירים בכל תהליך התכנון", מסביר אהרוני. "אנחנו בוחנים את הסביבה, רואים מה הצרכים של הדיירים ושואלים אותם מה חסר להם באזור, מה הם רוצים לראות בפרויקט. אם יש חללים בפרויקט לטובת הדיירים, מה הם היו רוצים שהם יכללו? חדר כושר, ג'ימבורי, חללי עבודה משותפים?"

אנחנו מאמינים שהדיירים, שחיים באזור הזה 20 ו-30 שנה, יודעים הכי טוב מה ישרת אותם ואת השכנים שלהם, ופרויקט שמשרת את הסביבה שלו הוא פרויקט מוצלח יותר".

ולבסוף, האקלים החברתי והכלכלי

קשה לדבר על יחסי הגומלין בין פרויקטים לסביבתם מבלי לציין גורם סביבתי משמעותי ביותר תמיד,  ובייחוד בתקופה הנוכחית – האקלים החברתי והכלכלי. אך בעוד שלא מעט גורמים בענף מושפעים מאוד מהמצב הנוכחי, קבוצת אהרוני שועטת קדימה בכל הכוח, כשהיום החברה נמצאת בביצוע של מעל 1,160 יחידות דיור ונראה כי דווקא הגורם הסביבתי הזה כמעט אינו מורגש מבחינתה.

"אנחנו חברה חזקה שיודעת לתכנן קדימה, כלל הפרויקטים שלנו מלווים על ידי הבנקים המובילים במשק, ובזכות האיתנות הפיננסית שלנו, הניהול המוצלח והיכולת לחשוב כמה צעדים קדימה, אנחנו עוברים גם את התקופה הנוכחית בצורה רגילה לחלוטין. אנחנו ממשיכים לבנות בכל רחבי הארץ, מרחיבים עוד יותר את זרוע ההתחדשות העירונית שלנו ומתכננים לבנות בשנים הקרובות עשרות אלפי מטרים של מסחר ותעסוקה ועוד אלפי יחידות דיור", אומר אהרוני. בניגוד לרבים אחרים, הוא לא מתרגש מההאטה הנוכחית בענף ולא צופה קיפאון בקרוב, אלא בדיוק להיפך. "לדעתי, בעוד כמה חודשים ספורים, נראה בהרבה אזורים בארץ את התפוצצות המחירים הדרמטית שכמוה ראינו ב-2022. אני מאמין שזה יקרה שוב, מהרבה מאוד סיבות. השוק לא עצר. המכירות אולי ירדו, גם התחלות הבנייה, אבל הביקוש עדיין גבוה וזה רק גורם לו להתעצם. אנשים לא יכולים להפסיק לקנות פה דירות, זה איזשהו צוואר בקבוק שנוצר אבל בסופו של דבר הוא ישתחרר".

לפרטים נוספים >