ועדת הערר דחתה את הבקשה להיתר לתמ"א 38 ליד תחנת מטרו בר"ג: "ליבנו איתם"

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב דחתה השבוע (ב') ערר שהגישה חברת "דגש בקדמה 2015 בע"מ" נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, בגין סירוב למתן היתר לבקשה להריסה ובנייה מחדש לפי תמ"א 38 ברחוב קדמה בשכונת מרום נווה ברמת גן. 

החברה ביקשה לקדם פרויקט פינוי בינוי ברחוב קדמה 3 ו-3 א' ברמת גן, שכיום קיימים בו 24 יחידות דיור, שבמקומם רצתה החברה לבנות 75 יח"ד ב-2 בניינים עם חניון משותף. הוועדה המקומית סירבה להעניק היתר לפרויקט, מאחר ו-30% משטח אחת משתי החלקות שלו, ממוקם בתחום "מרחב הליבה" על פי הוראות תמ"א 70 (תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב).

בחודש נובמבר 2022 הודיעה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על הקפאתם המיידית של כל מיזמי תמ"א 38 הממוקמים ברדיוס של 100 מטר מלמעלה מ-100 תחנות 3 קווי המטרו המתוכננים במסגרת תמ"א 70. ההגבלה חלה באופן מיידי מכח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה, מתוך רצון של מערכת התכנון לאפשר בהמשך בנייה צפופה ומאסיבית, כנדרש בסביבתה הקרובה של מערכת הסעת המונים.

במסגרת ההחלטה הוגדרו שני מעגלים מסביב לכל תחנה. הראשון הוא מרחב הליבה של התחנה - ברדיוס של 100 מטר, ובתחומו נאסר המשך קידומם של מיזמי תמ"א 38 שטרם אושר עבורם ההיתר גם אם זה כבר הוגש. עבור מגרשים שלפחות 10% מהם נמצא בליבת התחנה, אוסרת תמ"א 70 על הוצאת היתרים. המעגל השני, ברדיוס של 300 מטר, מחייב כי היתר לכל מיזם תמ"א 38 המקודם בתחום שבינו ובין מעגל הליבה, יקבל אישור מיוחד מהוועדה המחוזית. 

אחת משתי החלקות בפרויקט ברחוב קדמה, נמצאת בתחום "מרחב הליבה", ולפיכך אין מקום לאשר בו היתר הבנייה. החלקה השנייה, ממוקמת במעגל השני, והייתה זקוקה רק לאישור הוועד המחוזית. עם זאת, מאחר ובתשריטי הבקשות להיתר נכתב כי הפרויקט מציע מרתף חניה משותף לשני המגרשים, עם כניסות ויציאות משותפות מהחלקה הממוקמת במרחב הליבה, נדונו הבקשות להיתר יחד, וגם נפסלו יחד. 

"לא נעלמה מעינינו המתנתם רבת השנים, לבנו איתם" 

עוד צוין, ביחס לשתי הבקשות, כי קיים תכנון של הרשות להתחדשות עירונית מסביב לתחנת המטרו הסמוכה - תחנת הרא"ה, וכי החלקות נמצאות בתחום הקו הכחול של תוכנית התחדשות בניינית לקו המטרו, שתופסת את כל הבלוק העירוני.

העוררים טענו, בין היתר, שהוועדה המקומית קיבלה החלטה שגויה וכן שהיא "שבויה בקונספט" של פרויקט פינוי בינוי על רחוב שדרות ירושלים במקטע שבין רחוב קדמה לרחוב אלוף הניצחון ובסמיכות לתחנת המטרו. "העוררת הציגה לוועדה המקומית תוכנית, לפי בקשת ראש העיר, המצביעה על כך כי ניתן לאשר את הבקשות להיתר ובד בבד להמשיך לקדם תכנון של פרויקט פינוי בינוי על שדרות ירושלים. הבקשות להיתר דנן הינן משנת 2018. בעלי הזכויות בבניינים מושא העררים זכאים להנות מממ"דים ומבניינים העומדים בפני רעידות אדמה".

חברי ועדת הערר, בראשות עו"ד נורית טביב מזרחי, כתבו בהחלטתם כי "לא נעלמה מעינינו המתנתם רבת השנים של בעלי הזכויות בקדמה 3 ו- 3 א' להתחדשות ולמיגון בנייניהם. ליבנו איתם. ברם, בהתאם להוראות תמ"א 70 - ולמען עתיד משורת תחבורתית מיטבי לציבור בכללותו - בשלב זה, וכל עוד התנאים המגבילים לעיל נותרים בעינם, בידי אלה אך להצטרף לתכנון מתחמי רחב יותר או להגיש בקשות להיתר לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה, שאינה כוללת תוספת שטחי בנייה, למעט תוספת שטחי בנייה לצורך ממ"ד או ממ"ק או לצורכי נגישות".