המשבר אחרי הקורונה: האם הענף בדרך לזינוק במחירי הדירות?

את הדיבורים על מה שמחכה לנו מעבר לפינה אנחנו שומעים כבר תקופה: התאחדות הקבלנים בוני הארץ כבר התריעה על חזרה לימי המעברות והקרוואנים, ומומחים רבים טוענים שבמצב הנוכחי לא יהיה מנוס – בשל שיווק הקרקעות הזוחל, הביקוש רק ילך ויעלה אל מול ההיצע, והתוצאה תהיה משבר חמור במיוחד. אבל יש מה לעשות כדי למנוע את זה. עוד לא מאוחר.

הישגי השנים האחרונות עלולים לרדת לטימיון

שנת 2017 הייתה שנת בשורה עבור ענף הנדל"ן הישראלי, שסבל עד אז מעשור של עליות מחירים חדות. עם יישומה של תוכנית מחיר למשתכן , ובמקביל שחרור מאסיבי של קרקעות לשיווק על ידי רשות מקרקעי ישראל , ניכר היה ששוק הנדל"ן המקומי עולה על דרך המלך: המדינה הצליחה לבלום משמעותית את עליות המחירים במחירי הנדל"ן, זוגות צעירים ורווקים הצליחו לרכוש דירות במחירים שפויים, ואומנם נרשמה עליית מחירים, אך הי הייתה סבירה למדי: 2% לשנה - לעלייה בטווח המדד.

עם התפרצות מגפת הקורונה במרץ 2020 עצרה מדינת ישראל ביום אחד את שיווקי הקרקעות ואת תוכנית מחיר למשתכן , ללא כל תוכנית חלופית. משרד הבינוי השיכון, כמו שאר משרדי הממשלה, נקלע לסטגנציה משילותית וביצועית

עם התפרצות מגפת הקורונה במרץ 2020 עצרה מדינת ישראל ביום אחד את שיווקי הקרקעות ואת תוכנית מחיר למשתכן , ללא כל תוכנית חלופית. משרד הבינוי השיכון, כמו שאר משרדי הממשלה, נקלע לסטגנציה משילותית וביצועית, והתוצאה אחת: הישגי השנים האחרונות עלולים לרדת לטמיון. במצב העניינים הנוכחי נשוב במהרה לראות עליית מחירים משמעותית בתחום הנדל"ן למגורים, מה שיחזיר את השוק 20 שנה אחורה במונחים של היצע וביקוש. 

השפעות המגפה ייראו בעוד כשנתיים

על פניו נראה שענף הנדל"ן המקומי נמצא בתנופה: הבנייה לא נעצרה בצורה משמעותית, כפי שמעידים נתוני הלמ"ס האחרונים, ותופעת המינוף רק הולכת והופכת שכיחה יותר. עם זאת, אל לנו להתבסס על הנראה לעין. השפעות מגפת הקורונה על הנדל"ן עוד תופענה במלוא הדרן, בעוד שנתיים. 

הפרויקטים שקורים היום בשטח הם ההוצאה לפועל של תהליכים שהחלו ב-2018. בשנה הבאה נראה את תוצאות 2019, ורק שנה לאחר מכן תגיע העצירה המוחלטת. במשרד השיכון אף אחד לא נותן את הדעת לכך שבשנת 2022 כמעט לא תהיה בנייה חדשה

הפרויקטים שקורים היום בשטח הם ההוצאה לפועל של תהליכים שהחלו ב-2018. בשנה הבאה נראה את תוצאות 2019, ורק שנה לאחר מכן תגיע העצירה המוחלטת. במשרד השיכון אף אחד לא נותן את הדעת לכך שבשנת 2022 כמעט לא תהיה בנייה חדשה, מה שיעורר לחץ משמעותי מאוד בשוק. הביקוש לדיור יישאר על כנו ואף יגבר, ומי שישלם המחיר, תרתי משמע, יהיו הרוכשים. 

אם לא די בזה, לעצירת שיווקי הקרקעות יש מחירים נוספים, שאותם נראה במכרזים בשנה הבאה. רק לאחרונה נסגר מכרז במודיעין נסגר במחירים חסרי תקדים. מיעוט הפרויקטים הזמינים עבור יזמים, ריבועי הכסף בשוק המיועד לצמיחה ולהשקעה ואופיו של השוק החופשי מביאים לתוצאות גבוהות ויקרות במיוחד במכרזים. את מחיר האנומליה הזו מגלגלים הקבלנים והיזמים, כמובן, אל הרוכשים: קבלן שרכש קרקע במחיר גבוה ימכור את הדירות שיבנה על גביה במחירים גבוהים לציבור. לפני ימים אחדים פרסמנו כתבה נרחבת על תופעה זו בדיוק – ואין סיבה שהיא תיעצר בהינתן המצב הקיים.

המדינה חייבת להתחיל לחשוב על המחר

בדומה לכל ענף במשק, שם המשחק בנדל"ן הוא היצע וביקוש. מגפת הקורונה פגעה גם בתחום הזה, על כך אין עוררין, אלא שאי-אפשר להתייחס להשלכות של הנסיבות הללו כגזירת שמיים. על המדינה לנקוט צעדים כדי לווסת את מדדי ההיצע והביקוש ולתקן כשלי שוק. לחשוב על המחר ולהיערך אליו בהתאם. 

משרד הבינוי והשיכון צריך להוציא מאסה גדולה מאוד של קרקעות לשיווק על מנת להדביק את הפער שנוצר. טוב תעשה המדינה אם תמנה פרויקטור לנושא, אך מה שבטוח הוא שאם לא יינקטו צעדים מרחיקי לכת בקרוב - זו תהיה בכייה לדורות

2020 הייתה שנת בשורות. הבשורה הרעה - השנה הזו כנראה עוד תשפיע בצורה קשה על שוק הנדל"ן הישראלי; הבשורה הרעה פחות - יש מה לעשות בנדון, כדי למזער את הנזק: משרד הבינוי והשיכון צריך להתעשת במהירות, ולהוציא מאסה גדולה מאוד של קרקעות לשיווק על מנת להדביק את הפער שנוצר. טוב תעשה המדינה אם תמנה פרויקטור לנושא, אך מה שבטוח הוא שאם לא יינקטו צעדים מרחיקי לכת בקרוב - זו תהיה בכייה לדורות.

הכותב הוא מייסד ובעלים של חברת רייסדור יזמות נדל"ן