"יש רשויות שחוץ מקשיים שגומרים את הפרויקט בהתחדשות עירונית, לא מקבלים בהן שום דבר"

"הייתי מצפה שבתחום ההתחדשות העירונית, שזה תחום שנותן פתרונות מיגון, שדווקא בימים טרופים אלה יהיה שינוי דיסקט בראש, בעיקר אצל הרשויות המקומיות, ונפש חפצה לקדם פרויקטים. לצערנו ישנן רשויות שחוץ מקשיים ומטלות שגומרות את הפרויקט, לא מקבלים בהן שום דבר". כך אמר היום (ג') משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, גל קסטל, בפאנל בנושא "יזם, דיירים, רשות מקומית - יחסים מסוכנים או שיתוף פעולה פורה"" בהנחיית אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan , במסגרת היום השני של ועידת מרכז הנדל"ן 2024, שמתקיים באילת. 

"עולם ההתחדשות העירונית הוא מאתגר. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עושה עבודה נפלאה ויש פה פרטנר שרוצה לפתור מחלוקות. לצערנו ישנן רשויות שחוץ מקשיים ומטלות שגומרות את הפרויקט, לא מקבלים בהן שום דבר. אני רוצה לשים את המשאבים שלי במקומות אחרים. מטלות שונות יכולות לנגוס גם 800 מטר בפרויקט ואז אין פרויקט". 

חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר קשרי קהילה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הסביר כי "מיפינו את כל יישובי השבר הסורי אפריקאי, ואנחנו יודעים מה כל המבנים שבסיכון ומה הצרכים שלהם. יש גם 4 תוכניות שכבר קיבלו מענקים ליזמים בפריפריה גם בצפון וגם בדרום.  אנחנו דורשים שכל עירייה תייצר את המדיניות התכנונית שלה, ומכאן ואילך אנחנו לא מתערבים. אנחנו נותנים את הכללים המנחים.

"מעבר לזה - אנחנו חותמים עם רשויות על הסכמי מסגרת, עד היום חתמנו על הסכמים בסכום של 440 מיליון שקלים. רשויות שיוציאו היתר ראשונות יקבלו את המענק.  אנחנו מנסים לייצר ודאות בתהליכים האלה באמצעות חקיקה בין היתר, ותהליכים שנותנים ודאות לשוק. אנחנו מסייעים בתקציבי תכנון כדי לייצר ודאות עבור הרשות המקומית והיזמים". 

מנחה הפאנל, אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan (רז רוגובסקי)

עדי בורקין, מנכ"ל פרשקובסקי גרופ בע"מ, "אמר כי עו"ד הדיירים, הדיירים, המנהלת והמהנדס של העיר הם השותפים שלי. אם נוכל יחד לגבש מחשבה מרחבית נצליח לעשות פרויקטים טובים יותר ולא להתעכב. אני מאמין גדול בערים היסטוריות - כמו אשקלון, לוד, יקנעם, הקריות. הן בדרך כלל רוצות להתחדש יותר מערים אחרות. אני לא עושה התחדשות עירונית בתל אביב או רמת גן, שם המחירים גבוהים. גוש דן היא ג'ונגל של יזמים. לבוא לעשות התחדשות עירונית בקרית ביאליק זו החוכמה, שם אנחנו צריכים להיות". 

"יש לנו 4,000 תושבים בלי ממ"דים. אנחנו במציאות בלתי אפשרית" 

לדברי ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, "ראשי הרשויות המקומיות הן אלו שמחזיקות את המדינה ב-5 השנים האחרונות וצריך לתת לרשויות לעבוד. יש המון חסמים. ברעננה אנחנו מאפשרים רק תמ"א אחת - פינוי בינוי . קידמתי 2,100 יח"ד בשנים האחרונות שיש בהן ממ"דים. יש לנו 4,000 תושבים שאין להם ממ"דים. אנחנו במציאות בלתי אפשרית, יורים עלינו טילים. יש ברעננה בניינים עם עמודים שנראים כמו גפרור. יהיו פה טרגדיות אדירות, ואפשר להציל אנשים. ל-4,000 איש מצאתי מקומות אם יירו עלינו טילים מהצפון, אבל למה אנחנו צריכים להגיע למצב הזה? אנחנו צריכים להתפתח ומעורבות של הרשות המקומית עוזרת לפרויקטים לצאת לפועל".

לדברי ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, "ראשי הרשויות המקומיות הן אלו שמחזיקות את המדינה ב-5 השנים האחרונות וצריך לתת לרשויות לעבוד. יש המון חסמים. ברעננה אנחנו מאפשרים רק תמ"א אחת - פינוי בינוי . קידמתי 2,100 יח"ד בשנים האחרונות שיש בהן ממ"דים. יש לנו 4,000 תושבים שאין להם ממ"דים. אנחנו במציאות בלתי אפשרית, יורים עלינו טילים"

ראש מנהלת התחדשות עירונית חולון, לירן אדרי, " פינוי בינוי היא הדרך הנכונה יותר לעשות התחדשות עירונית. בחולון אנחנו יוצרים סיטואציה שהמנהלת היא הפנים הראשונות לקידום הפרויקטים. יש נוהל עבודה בשת"פ מלא עם מנהל ההנדסה, יש לנו אדריכלים ומהנדסים שיושבים בתוך מנהל ההנדסה והוודאות הזו שאנחנו מייצרים מאפשרת ליזם לדעת מה הדרך שהוא הולך בה. ידע זה כוח. האינטרס שלנו משותף". 

עו"ד דן הלפרט , בעלים ומייסד, דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון, סיפר כי "אנחנו מייצגים 500 פרויקטים בכל הארץ. בלי בני האדם אין פרויקטים ואין חגיגות. לכבודם אנחנו עושים את כל המערכה המסובכת הזו. העבודה בשטח היא לא פשוטה, בדרך יש סוגים שונים של אנשים, הם באים עם מחלוקות, שנאות, ואת כל זה אנחנו צריכים להסביר להם לשים בצד, ובואו תתחברו לעשות את עסקת חייכם, אולי. הריסת הבית שלכם ובנייתו מחדש. מי שלא מבין את הקושי של המשימה לא מבין את התחום.

"יש לנו הרבה תופעות שמפריעות לחיבור בין האנשים - כמו תופעת הדייר הסרבן, המחוקק הוריד סוף סוף את הרוב הדרוש אבל זה עדיין קורה. יש גם את בעיית הבניין הסרבן שאין לה כרגע פתרון. נושא הבנייה ללא היתר גם היא תופעה בעייתית שאנחנו צריכים להתמודד איתה. ועוד תופעות של סרבנויות בשלבים של מסמכי ליווי, אחרי שכבר חתמו על ההסכם לא רוצים לחתום על מסמכי הליווי ואז הפרויקט יפול. יש גם תופעה של אנשים שבקצה של הקצה לא רוצים להתפנות מהדירה שלהם". 

" תמ"א 38 הייתה טובה לשעתה, חלופת שקד היא נוראית" 

"המשק נמצא בצרה, חד משמעית. הסיפור הגדול הוא ודאות והציבור צריך להתמודד עם המכות שנחתו עליו. השאלה היא איך המערכת צריכה להגיב לצרה הזאת. האם כל התפיסות צריכות להשתנות או האם עושים התאמות כדי להתמודד עם זה". כך אומר היום מהנדס העיר תל אביב-יפו, אודי כרמלי, בפאנל בשם "להתראות תמ"א 38 , שלום התחדשות בניינית - חידוש הערים עובר לשלב הבא", בהנחיית עו"ד דורון אריאל , שותף ומייסד פירמת דורון אריאל ושות'. הפאנל התקיים במסגרת ועידת מרכז הנדל"ן 2024 באילת. 

"יש הרבה מאוד פערים בין מי שחי את השטח וצריך להתחנן לעובד סיני שיבוא לעבוד לבין פקיד שיושב במשרד עם הניאון והאקסלים. אבל להגיד שאנחנו צריכים לשנות את כל המתווים התכנוניים? ערים עובדות כי יש יד מכוונת מתכננת שדואגת לאיזונים ובלמים של השירותים הציבוריים, תפיסה תחבורתית, שירותים לתושב. זה לא קורה משום מקום", אומר כרמלי. 

סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי, קרינסקי גוטליב, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, עמית גוטליב, אמר כי " תמ"א 38 הייתה תוכנית טובה לשעתה, זה לא אומר שהיה צריך לבטל אותה. הרבה אנשים נמצאים היום בממ"דים בזכות התוכנית, היא נתנה מענה מצוין וטוב שהיא הייתה. חלופת שקד היא חלופה נוראית. הכל ייקח שם יותר זמן. אנחנו רוצים לדעת היום מה העיר רוצה. בחלופת שקד אני לא יודע את זה". 

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, " תמ"א 38 הייתה מאוד בעייתי מבחינת התכנון - תמ"א 38 זה ההיפך מתכנון. אנחנו ניסינו להציע פתרונות והבנו שהפתרון טמון ברשויות המקומיות, ושמישהו צריך לסייע להן בידע והכוונה ותמרוץ כדי שדברים יקרו. אני נותן להן כסף וצוותי תכנון, אני מגיע איתן לוועדה המחוזית, ובסופו של דבר התוכן הוא של הרשויות המקומיות"

משנה למנכ"ל מהדרין, מנכ"לית מנהל התכנון לשעבר, דלית זילבר: "נפרדנו סוף סוף מתמ"א 38, שהיו בה בעיות בתכנון נקודתי וחוסר בצרכי ציבור, ולכאורה היתרון שלה היה לוחות זמנים, אבל לא באמת. עכשיו יש את תיקון 139 שהיתרון הכי גדול שלו, מעבר לתוספת צרכי ציבור, זה שהחלטה של ועדה מקומית לאשר את התוכנית תהיה החלטה גם לגבי ההיתר. זו מהפיכה גדולה. התוכניות שמסתכלות באופן כולל יותר על ההתחדשות העירונית בעיר. גם תמ"א 38 טיפלה בבניינים הקלים ואולי ב-5-10% מהבניינים. היום אנחנו מדברים על פינויים הרבה יותר מאסיביים והכל הרבה יותר מורכב וצריך להסתכל על כל המסביב. יש גם את תוכנית שקד מדברת על תכנון נקודתי אבל מוסיף גם תכנון שטחי ציבור. אנחנו רוצים ודאות לאורך כל התהליך". 

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, " תמ"א 38 הייתה מאוד בעייתי מבחינת התכנון - תמ"א 38 זה ההיפך מתכנון. אנחנו ניסינו להציע פתרונות והבנו שהפתרון טמון ברשויות המקומיות, ושמישהו צריך לסייע להן בידע והכוונה ותמרוץ כדי שדברים יקרו. אני נותן להן כסף וצוותי תכנון, אני מגיע איתן לוועדה המחוזית, ובסופו של דבר התוכן הוא של הרשויות המקומיות. אני לא עושה תוכניות שאין להן ישימות כלכלית. זה נבדק עם הרשות המקומית, זה העניין - להתאים את התכנון לכלכלה ולמציאות".

מהנדס העיר חולון, אביעד מור: "תכנון לא עושים באמצעות אקסלים כי אנשים צריכים לחיות שם. אנחנו לא בונים מחסנים לאנשים. כשיש מגרש לא כלכלי אנחנו מנסים לייצר התחדשות מתחמית ואנחנו מוצאים את הפתרונות איך לעשות את זה"

 

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, עו"ד מיכה גדרון, "בוועדה המחוזית שלי כשמגישים לי תוכנית ויש שתי קומות ציבוריות אני שואל למה אתם צריכים את זה. זה בהחלט דרוש לתת מענה ציבורי לפרויקטים אבל זה דורש הסבר וזה לא אוטומטי, באותה מידה שאני לא מאשר באופן אוטומטי קומה מסחרי בקומת הקרקע בכל בניין. אני רוצה לוודא שבעוד 10 שנים החזיתות המסחריות לא הופכות להיות דירות מגורים מאולתרות. לא נתחיל בכל תוכנית בניינית להמציא את הגלגל מחדש. כשאני עושה תוכנית בניינית אני יודע שיש אזורים עם כלכליות ויש אזורים שתהיה בהם כלכליות. אני מאמין שהאזורים החזקים ירימו איתם את האזורים הפחות חזקים".

מהנדס העיר חולון, אביעד מור, "תכנון לא עושים באמצעות אקסלים כי אנשים צריכים לחיות שם. אנחנו לא בונים מחסנים לאנשים. כשיש מגרש לא כלכלי אנחנו מנסים לייצר התחדשות מתחמית ואנחנו מוצאים את הפתרונות איך לעשות את זה".

בעלים ויו"ר, מצלאוי חברה לבניין, סמי מצלאוי, " תמ"א 38 לפעמים היא מיטיבה אבל לרוב היא מזיקה להתפתחות של השכונות, והיא לא נותנת פתרונות לבניינים שנבנו בשנות ה-50, ה-60 וה-70. אם היו עושים תוכנית אב לעיר ומתכננים את השכונה כמו שצריך זה משהו אחר".