באים לברך: כך עלולה תוכנית המיגון של הממשלה לחסל את הסיכוי להתחדשות בצפון

המדיניות שמקדמת המדינה בשנים האחרונות, להוספת ממ"דים לבניינים ותיקים ביישובי קו העימות בצפון נשמעת, על פניה, כפתרון ראוי לבעיית המיגון. ואולם יזמים ואנשי מקצוע חוששים כי מדובר דווקא בחסם בפני התחדשות עירונית , שהיא הפתרון ארוך הטווח המועדף, וקוראים למדינה שלא ליישם פתרונות מיגוניים ללא מחשבה תחילה.

בסוף מאי אישרה הממשלה את תוכניות הסיוע לצפון בתקציב של כ-3.5 מיליארד שקלים לטווח המיידי, מתוכם 1.4 מיליארד שקל מתקציב משרד הביטחון למיגון הצפון, כשכולם מיועדים למענקים לבניית ממ"דים בדירות ישנות. תוכנית המיגון לצפון מופעלת ביישובים שבטווח של עד 2 ק"מ מגדר המערכת, אזור הכולל את שלומי ובקריית שמונה. החלטה זו מצטרפת להחלטת קבינט מ-2018 על 5 מיליארד שקל בעשר שנים לצורך מיגון הצפון, החלטה  שלא עוגנה בהחלטת ממשלה או בתקציב, ולפי דיווחים הושקעו חצי מיליארד שקל בלבד בבניית 700 ממ"דים, 20% בלבד מהממ"דים שהיו אמורים להיבנות קילומטר מהגבול.

אלא שיזמים ואנשי מקצוע לא בטוחים כלל שזה הפתרון המיטבי לתושבי הצפון בטווח הארוך, וטוענים כי הוא אף עלול להזיק. לדברי אייל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, פתרון זה עלול לסכל פרויקטים של התחדשות: "מאז ותמיד היה תקציב של המדינה למיגון דירות ולבניית ממ"דים בבניינים הישנים. הבעיה עם הרעיון הזה היא שבהיבט של התחדשות עירונית, הוספת תקציב היא הוספת חטא על פשע. נוצרות שתי בעיות, בעיה ראשונה היא שהפתרון הזמני הופך להיות הפתרון הקבוע, ומצד שני זה יאט את הקצב ואת הדחיפות של כל הנוגעים בדבר, גם של הרשויות וגם של הדיירים, לייצר פרויקטים של התחדשות עירונית, שזה הפתרון האמיתי של מיגון לכל הסביבה ולא רק של הדירות".

מצד שני אנחנו במלחמה ובניית פרוייקט פינוי-בינוי לוקחת זמן
"לא חושב. אני חושב שאם היו משקיעים בזה את כל האנרגיה, בלהעביר תוכניות במקומות בקו העימות, היה אפשר לסיים תוכנית גם בשנה".

ומה קורה בינתיים?
"כנראה שזה ימשיך כמו עכשיו, הבריחה לפתרון זמני תאט את קצב הפרויקטים, ובתוכניות התחדשות מקימים לא רק דירות, אלא גם בתי ספר ממוגנים ומתנ"סים וספריות ממוגנים ומרחבים ציבוריים שלמים ממוגנים".

עוד מתייחס טישל להפחתת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים ביישובים אלו, שרמת הכדאיות בהם גבולית גם כך: "בכל הפרויקטים של היישובים של קווי עימות אין כדאיות  כלכלית או כדאיות גבולית שדורשת פתרונות יצירתיים. לנו יש פרויקט בשלומי, של 136 דירות קיימות, כדי שזה יהיה כלכלי אנחנו צריכים מכפיל של 1 ל-9, והצפיפות של השטח לא באמת מאפשרת את זה. מה שכן אפשר לעשות זה מכפיל של 1 ל-6 ולקבל סבסוד או קרקע משלימה או שלא יבקשו הפרשות לשטחי ציבור.

"אלא שאם תוספת הממ"דים תצא לפועל, במקרה של דייר שיש לו 75 מ"ר, אני הבטחתי לו תוספת 25 מ"ר, אבל המדינה מוסיפה ממ"דים, והדיירים יגידו הדירה של כבר לא 75 מ"ר, הדירה שלי עכשיו 90 מ"ר. אני מצפה לקבל דירת 115 מ"ר. בפרויקטים האלו, החתומים, בעצם המכפיל יחמיר, והפתרון הזמני הורג סיכוי של התחדשות עירונית שבו הפתרון הוא פרויקט זמני. צריך כל שקל שיש ואת כל האנרגיות לא להשקיע בפתרון זמני אלא להוסיף עוד פקידי רישוי לשלוומי ולוועדה המחוזית בצפון".

"הוספת ממ"ד היא פתרון נחות תכנונית, אבל עדיין פתרון"

עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אומר שההחלטה מצויה בראש וראשונה בידי הפרט. "בסוף הפתרון הוא לאנשים שעל הגבול, עד 2 ק"מ מקו הגבול. מבחינת ערים מדובר בשלומי ובקריית שמונה. התחדשות עירונית עוסקת ביישובים עירוניים, ומשרד הביטחון עוסק במיגון היישובים הכפריים.  לכאורה אם יש מתח הוא רק בערים הללו. אנחנו היום מנסים לקדם התחדשות עירונית בצפון, כך שבסוף הממשק הקטן.

"אדם שיש לו פתרון מיידי להקמת ממ"ד והוא מעוניין בזה, גם אם הוא נחות מבחינה תכנונית זה עדיין פתרון. הוא נשאר עם דירה ישנה ולא נהנה מיתרונות של התחדשות, אבל הצמידו לו ממ"ד, שזה פתרון מציל חיים ואנחנו במלחמה. כמובן שאין לנו עניין לעמוד בדרכו של אף אחד שזכאי  למענק כזה, נגיד בקריית שמונה, ומעוניין לבנות לעצמו ממ"ד בסיטואציה הנוכחית. אבל האיש הזה יקבל את הפתרון הנחות ביותר. הוא מקבל ממ"ד ומפסיד את היתרונות בפינוי-בינוי, שכונה משדורגת, רחוב חדש, דירה חדשה, איכות חיים של 2024, בניין עם תקנים בפני רעידת אדמה היום וכל מה שהתחדשות עירונית מביאה איתה. יש דילמה שאנשים מתמודדים איתה אבל בסוף זה רק במקומות מצומצמים".

לדברי במברגר, לפחות לגבי קריית שמונה מקודמות ומתוקצבות תוכניות התחדשות רחבות יותר: "עברה לאחרונה החלטת ממשלה לתקצב התחדשות בעיר בהיקף של 120 מיליון שקל, וכבר לפני החלטת הממשלה אנחנו מקדמים כ-6 מתחמי פינוי בינוי גדולים. עכשיו החלטת הממשלה מאפשרת לנו את הכסף לתקצב ולפרסם קולות קוראים ליזמים לקבל את המענק הממשלתי". 

מקרה בוחן הוא מוצא בשדרות, שמוגנה כמעט כולה אבל לא מוותרת על התחדשות עירונית : "בדרום הרבה שנים הופעלה תוכנית מיגון, ורוב שדרות ממוגנת בממ"דים. שדרות למשל עברה תהליך חסר תקדים, ולמרות זאת היום כשאנחנו עובדים עם שדרות, לאור מאמצי השיקום ועם מינהלת תקומה יחד עם העירייה אנחנו מקדמים מתחמי פינוי בינוי למרות ששמו להם ממ"ד, ועדיין דיירים רוצים כל מה שאפשר לקבל בהתחדשות עירונית בהריסה ובנייה מחדש. גם בעיר שעברה מיגון מלא יש רצון למתחמי פינוי גדולים ואנחנו עובדים עם הרשות המקומית לתכנון המרחבים ובהמשך נצא בקולות קוראים". 

"לא רוצים לשים פלסטר אלא לפתור את הבעיה"

עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מסכים עם הטענה: "בצפון יש הרס משמעותי של מבנים שאני לא בטוח כמה הממ"ד הוא הבעיה היחידה שם. לעומת זאת בדרום - בעוטף וביישובים שנהרסו, הוקמה מינהלת תקומה לפתח את החבל ברמת ההתחדשות הכי רחבה שיכולה להיות".

לגבי תוכנית הוספת הממ"דים אומר איציקוביץ: "אני מסכים עם העמדה שזה חסם של התחדשות, וזו ראייה צרה של המציאות כי לתוכנית התחדשות, מלבד העניינים הביטחוניים, יש היבטים כלכליים וחברתיים. דווקא מכוח המציאות שנכפתה עלינו יש הזדמנות לקדם התחדשות בדרך יותר מהירה ויעלה, הכוונה היא בעיקר לקידום התכנון. הסוגיות הקנייניות שמלוות את ההתחדשות העירונית במרכז פחות רלוונטיות בפריפריה, ודאי באזורים הפגועים.

"יש לזכור כי כדי לבנות ממ"ד עדיין צריך להתקשר עם קבלנים ואולי גם לקיים מכרזים, וגם איכות הבנייה היא שאלה. לומר גם כאן נדרש פרק זמן מסויים. אבל אם כבר משקיעים, אנחנו לא רוצים לשים פלסטר אלא לפתור את הבעיה, ומול הברירה של התחדשות רחבה אין ספק מה עדיף".
 
לדבריו, ניתן לנצל את הפתרונות שמקדמת תקומה באזור העוטף גם לצפון הארץ: "בדרום מינהלת תקומה כתבה ספר, שניצל את ההזדמנות להעשיר את האזור ותיקן עוולות חברתיות, כמו שדרוג שירותי בריאות. אפשר ליישם גם חלק מתוכנית תקומה בצפון, זה עניין של תקציב ויוזמה, אבל זה חייב להיות ככה. הצפון אפילו צריך את זה יותר".

   
תגובת משרד הביטחון: תוכנית 'מגן הצפון' שמוביל משרד הביטחון ביחד עם פיקוד העורף, פועלת לקידום מרכיבי הביטחון בגבול הצפון ולמיגון הישובים סמוכי הגדר, בטווח 0-2 ק"מ מהגבול, וזאת מתוקף החלטת ממשלה ובמטרה ברורה של הצלת חיים ויצירת מרחבים מוגנים ב-21 ישובים צמודי גדר בשלב ראשון והרחבת התוכנית לישובים נוספים.