כי מציון תצא תורה: בירושלים מצאו את הנוסחה לבלימת מחירי הדירות – והיא לא מסובכת

מה עוד אפשר להגיד על שוק הדירות הישראלי אחרי נתוני מדד מחירי הדירות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ביום ה'? מלחמה, מיתון, הורדת דירוג אשראי, ריבית גבוהה והוא - כאשר יענו אותו כן ירבה וכן יפרוץ. הנתון לפיו שיעור עליית המחירים השנתי עומד על 4.7% מטעה כמובן, שכן הוא כולל את חודשי הירידות המתונות של סוף 2023. בפועל, במחצית הראשונה של 2024 (נובמבר-דצמבר 23 עד מאי-יוני 24) לבדה היה שיעור ההתייקרות גבוה יותר ועמד על 5.3%, כך שקצב התייקרות המחירים השנתי עומד בפועל על למעלה מ-10%.

אם להודות על האמת, קשה מאד להסביר קצב כזה של התייקרויות. לא רק בגלל שלל הנסיבות שצוינו בפתיחה, שאמורות היו לצנן את השוק. גם רמת היצע הדירות נותרה גבוהה מאד למרות משבר כח האדם החריף, עם כ-67.4 אלף דירות המוצעות למכירה בסוף חודש יוני. מדובר בלמעלה מ-10,000 דירות שהתווספו להיצע מאז יוני 23, תקופה שבה המחירים כאמור המשיכו לעלות.

הדרך לעצירת המחירים

אך אם בכל זאת מבקשים למצוא קצת הגיון בשיגעון, ניתן לאתר אותו לקראת סוף ההודעה מיום ה', בחלק שעסק במחירי הדירות הממוצעים שנרשמו ברבעון השני של 2024. מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון השני של 2024 על 2.3 מיליון שקל, עלייה של 9% לעומת כ-2.1 מיליון שקלים שנחשב למחיר ממוצע של דירה ברבעון המקביל אשתקד. בפילוח למחוזות, נמצא כי רבעון השני של 2023 חלה עלייה שנתית בכלל המחוזות במחירה של דירה ממוצעת. השינוי החד ביותר נרשם במחוז חיפה (15.2%), והתייקרויות נרשמו גם במחוזות צפון (9.8%), דרום (9%), תל-אביב (7.8%) ומרכז (6%).

רק במחוז אחד לא חל כל שינוי ברמת המחיר הממוצעת – מחוז ירושלים. מחירה של דירה ממוצעת ברבעון השני של 23 עמד על כ-2.75 מיליון שקלים, ונותר כזה בדיוק גם ברבעון השני השנה. אז במה נבדל מחוז ירושלים מכל מחוז אחר? התשובה פשוטה – בהיקפי הבניה.

האם באמת מחירי הדירות בהרצליה משתווים לאלה של ת"א? ובכן, לא כל כך מהר. מחירי הדירות הממוצעים, כשמם כן הם, ממוצע "טיפש" של כלל העסקאות למכירת דירה שנעשו במהלך הרבעון, ללא כל התייחסות לסוג הנכסים שנרכשו. כך, עיר שבה ישנו שיעור גבוה של בנייה צמודת קרקע ועם מעט מאד דירות קטנות כמו הרצליה עשויה להשתוות למחירים הממוצעים בתל אביב, שבה נבנו בשנים האחרונות אלפי "מיקרו-דירות" בשטח של 30-40 מ"ר. אך אם נשווה תפוחים לתפוחים, נגלה כי הפערים בין הערים עדיין גבוהים מאד. בעוד שדירת 3 חדרים בתל אביב עולה 3.87 מלש"ח בממוצע, בהרצליה תעלה אותה דירה מיליון שקל פחות – 2.87 מלש"ח

נקדים ונאמר כי מחוז ירושלים הוא מחוז קל יחסית לניתוח, שכן בניגוד לכל מחוז אחר בישראל הכולל מספר רב של ערים שכל קשר ביניהן מקרי בהחלט (למשל: מודיעין, נתניה ולוד במחוז מרכז או אשדוד ודימונה במחוז הדרום), במרכזו של מחוז ירושלים ניצבת עיר ענק אחת – ירושלים הבירה שמונה כיום כמיליון תושבים. לצדה במחוז קיימת עיר משמעותית נוספת – בית שמש, וזהו. שאר היישובים הם בסדר גודל קטן ומטה. בדיקת המחירים הממוצעים בשתי הערים מעלה כי גם בכל אחת מהן בנפרד לא חלו שינויי מחיר משמעותיים. בירושלים חלה עלייה מינורית של חצי אחוז למחיר ממוצע של כ-2.87 מלש"ח, ובבית שמש אף חלה ירידה קלה לאורך השנה במחיר הממוצע לכ-2.35 מלש"ח.

במקרה או שלא, מדובר בשתיים מהערים הבונות ביותר בישראל. מזה כשנתיים וחצי שירושלים מובילה את היקפי הבניה בישראל, ובפער. על פי נתוני הלמ"ס, ב-12 החודשים שבין אפריל 23 ומרץ 24 החלו להיבנות בעיר כ-6,750 דירות - 1,400 יותר מאשר בתל אביב שדורגה שניה בהיקפי הבניה. בית שמש גם היא מדורגת באופן קבוע בצמרת הערים הבונות, עם 1,500 עד 3,000 התחלות בניה מדי שנה.

האם נתוני הבניה המרשימים הללו הם ההסבר לעובדה שהמחירים הממוצעים בערים הללו לא השתנו בשעה שבשוק כולו חלה עלייה של כ-9% במחירים הממוצעים? גם אם זה אינו ההסבר היחיד, נראה כי בהחלט יש לכך חלק.

הרצליה בדרכה להפוך ליקרה במדינה?

העיר היחידה שבה חלה ירידה משמעותית במהלך השנה האחרונה במחיר הממוצע לדירה היא תל אביב. 4.15 מיליון שקלים היה מחירה הממוצע של דירה בעיר ברבעון השני, 2.2% פחות מ-4.24 מיליון ברבעון המקביל אשתקד. גם תל אביב היא עיר שמרבה לבנות, אך ההסבר לירידת המחיר כאן מורכב יותר, וקשור בראש וראשונה להאטה הכלכלית, ולצניחה בהשקעות בסקטור ההיי-טק, שהא גם האחראי המרכזי לזינוק במחירים בעיר בעשור האחרון.

למרות הירידה, תל אביב היא עדיין העיר שבה מחירי הדירות הממוצעים הם הגבוהים ביותר. לצדה, חצתה לראשונה עיר נוספת את הרף של 4 מיליון שקלים לדירה ממוצעת. המדובר בהרצליה שבה מחיר עסקה ממוצע עמד על 4.024 ברבעון השני, גבוה בכמעט 14% לעומת אשתקד. האם משמעות הנתון הוא כי הרצליה בדרכה למהפך היסטורי במסגרתו תהפוך היא לעיר שבה מחירי הדירות הם היקרים במדינה?

ובכן, לא כל כך מהר. מחירי הדירות הממוצעים, כשמם כן הם, הם בעצם ממוצע "טיפש" של כלל העסקאות למכירת דירה שנעשו במהלך הרבעון, ללא כל התייחסות לסוג הנכסים שנרכשו. כך, עיר שבה ישנו שיעור גבוה של בנייה צמודת קרקע ועם מעט מאד דירות קטנות כמו הרצליה עשויה להשתוות למחירים הממוצעים בתל אביב, שבה נבנו בשנים האחרונות אלפי "מיקרו-דירות" בשטח של 30-40 מ"ר.

אך אם נשווה תפוחים לתפוחים, נגלה כי הפערים בין הערים עדיין גבוהים, אפילו גבוהים מאד. בעוד שדירת 3 חדרים בתל אביב עולה 3.87 מלש"ח בממוצע, בהרצליה תעלה אותה דירה מיליון שקל פחות – 2.87 מלש"ח. גם בדירות 4 החדרים נותר הפער של מיליון השקלים – 4.75 מיליון בממוצע בתל אביב לעומת 3.8 מיליון בהרצליה ואילו בסקטור 5 החדרים הפער אף מתרחב – 6.3 מיליון שקלים בממוצע בתל אביב לעומת 4.9 מיליון בהרצליה.

למרות כל האמור לעיל, המחירים בהרצליה הם עדיין גבוהים מאד ביחס לעיר שאינה תל אביב. ההסבר לכך הוא במידה רבה אותו ההסבר לעצירת המחירים בירושלים, רק הפוך. הרצליה כבר מספר שנים אינה בונה כלל. כלומר בונה, אך בהיקפים זניחים. עד כדי כך שבסיכומי התחלות הבנייה בהודעות הלמ"ס היא כלל לא מופיעה. כאשר עיר שבה מתגוררים למעלה מ-110 אלף איש נוהגת כך, הדרך לזינוק במחירי הדירות בה סלולה.