עזבה דירה ששכרה לאחר שגילתה ליקויים - והמשכיר הפקיד את שטר הביטחון שלה. כך הכריע בית המשפט

בהתאם לחוק השכירות והשאילה, חלה "חובת תום הלב", המקובלת בדיני החוזים, על הסכם שכירות. נקבע בחוק כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות, יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי השימוש בכל זכות הנובעת מן החוזה". בהתאם לדין, על המושכר להיות במצב התואם את ההסכם בין הצדדים. וכשהמושכר הינו דירה, עליה להיות "ראויה למגורים", כך שהינה כוללת מרכיבים בסיסיים לעצם קיומה (כגון: חשמל, אספקת מים). בנוסף קובע החוק, כי המשכיר חייב לתקן כל פגם המפריע לשימוש הרגיל או המוסכם במושכר, תוך זמן סביר לאחר שקיבל הודעה על כך מהשוכר.

במסגרת חוזה שכירות רגיל ומקובל, בדרך כלל נעשה שימוש בשטר ביטחון. השטר משמש כערובה להגנה על משכיר במקרה של הפרת התחייבות של השוכר אשר נקבעה בהסכם השכירות. אופן מימושו של שטר זה זהה למימוש שיק רגיל. ככל ששטר הביטחון לא כובד ע"י הבנק, ניתן להגישו להוצאה לפועל לגביית הסכום. עם זאת, על המשכיר לשים לב, כי הינו משתמש בשטר הביטחון למטרה שלשמה הוא נועד בהתאם להסכם השכירות, ובתום לב.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום, לפיו נדחתה תביעה של משכיר לביצוע שטר שניתן לביטחון במסגרת הסכם שכירות דירה. תחילתה של התביעה בלשכת ההוצאה לפועל, וזו הועברה לדיון בביהמ"ש בעקבות התנגדות שהגישה השוכרת. 

נסיבות המקרה:

הצדדים התקשרו ביניהם בהסכם שכירות, לפיו המשכיר ישכיר לשוכרת דירת מגורים לתקופה של שנתיים. במסגרת הסכם השכירות נקבעו בטחונות שיימסרו למשכיר, והם: פיקדון כספי ושטר חוב בסך השווה לשני חודשי שכירות. בנוסף, מסרה השוכרת למשכיר שיק חתום על ידה ללא סכום או תאריך, כאשר בצידו האחורי נרשם "לביטחון". מאחר שאימה של השוכרת נכה בכיסא גלגלים, ביקשה השוכרת מהמשכיר, עוד טרם החתימה על הסכם השכירות, לבצע שיפוצים בדירה, לצורך התאמתה לצורכי המשפחה. 

לטענת השוכרת, במהלך תקופת השכירות התגלו בדירה ליקויים שלא ניתן היה לראותם בעת חתימת הסכם השכירות, אשר הפכו את הדירה לבלתי ראויה למגורים. לאור האמור, השוכרת פנתה מספר פעמים למשכיר בבקשה לתיקון הליקויים בדירה, ואף תמכה את טענותיה בחוות דעת מומחה. מכיוון שפניותיה לא נענו, והליקויים לא תוקנו על ידי המשכיר, פנתה השוכרת למשכיר באמצעות בא כוחה, והודיעה על סיום תקופת השכירות מוקדם מהקבוע בהסכם השכירות, ועזבה את הדירה.

לטענת המשכיר, השוכרת לא פנתה אליו טרם עזיבתה את הדירה, ואף לא מצאה דיירים חלופיים בהתאם להתחייבותה בהסכם השכירות. השוכרת התחייבה לשלם את דמי השכירות גם אם לא תעשה שימוש בדירה. הפרת התחייבויות אלו הסבו נזק רב למשכיר. כמו כן, הכחיש המשכיר את טענותיה של השוכרת באשר לאי התאמת הדירה לצורכי משפחתה. המשכיר הפנה להצהרות השוכרת בהסכם השכירות, לפיהן הצהירה כי בדקה את הדירה, מצאה אותה ראויה למגורים ומוותרת על כל פגם בדירה. 

לאור האמור לעיל, המשכיר הפקיד לחשבונו את השטר לביטחון בסכום שנקבע על ידו. בפירוט החישוב שהוביל לסכום שקבע, כלל המשכיר את דמי השכירות שלא שולמו, עלות השיפוץ, ופיצוי בגין עוגמת נפש. השטר לביטחון חולל מחמת היעדר כיסוי והוראת ביטול של השוכרת. על כן, המשכיר הגיש אותו לפירעון בלשכת ההוצאה לפועל. השוכרת ביקשה רשות להתגונן, וכך התיק הועבר מהוצל"פ לדיון בבית משפט השלום בירושלים. 

החלטה:

נשמעו הסברים שונים על ידי המשכיר לעניין פירוט הסכום שהוא מילא על גבי השיק. בית המשפט קבע, כי קיים קושי בקבלת גרסתו בשל סתירות בעדותו, ניגוד לראיות שהוצגו, וכן כי המשכיר לא הוכיח שנגרם לו נזק מהותי עקב עזיבת השוכרת. המשכיר כלל בסכום פיצוי עצמי בגין עוגמת נפש והחזר בגין עלויות שיפוץ שמעולם לא סוכם שיושבו לו. מאחר שניתנו למשכיר בטחונות בסכום נקוב, נקבע כי הסכום המקסימלי שהיה ראוי שיירשם על השטר לביטחון יהא הסכום הנקוב בביטחונות אלו. זאת ועוד, המשכיר בחר שלא לפדות את שטר החוב שניתן לו כבטוחה, שיועד לשימוש ככל שנגרמו לו נזקים, אלא להפקיד את השטר לביטחון. על כן, בהתאם להחלטת בית המשפט פעל המשכיר ללא הרשאה על פי הסכם השכירות, ובחוסר תום לב.

בית המשפט דחה את טענת המשכיר שהשוכרת הצהירה כי ראתה את הדירה כמתאימה לצרכיה, בכדי לפתור את המשכיר מחובת תיקון ליקויים. בהתאם לחוק, מדובר בתניה בטלה, אם המשכיר ידע, או היה עליו לדעת, על הליקויים בדירה במועד החתימה על הסכם השכירות - ולא הודיע עליהם לשוכרת. לא הוכח על ידי המשכיר כי לא ידע או לא היה עליו לדעת על הליקויים בדירה. ובעיני בית המשפט ההיפך הוא הנכון. במיוחד לאור טענותיה של השוכרת, הנתמכות בראיות, כי חלק מהליקויים נובע מעבודות השיפוץ שביצע המשכיר. 

באשר לעזיבת השוכרת את הדירה טרם המועד הקבוע בהסכם השכירות - נראה כי השוכרת, גם באמצעות בא כוחה, פנתה למשכיר ללא מענה מצדו. זאת ועוד, המשכיר מכחיש את הפניות אליו, ולא פעל לתיקון הליקויים, דבר המכשיר את עזיבתה המוקדמת של השוכרת.

לסיכומו של דבר, נדחו מלוא טענות המשכיר, אשר תבע את ביצוע השטר לביטחון. ונקבע כי השטר שנמסר לביטחון לא הושלם בהתאם להרשאה שניתנה בהסכם השכירות. 

(תא (י-ם) 35226-02-20 דוד חזן נ' שירלי נעמי דינוביץ).

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועה של המתמחה ענבל צדוק.