לקראת שיא? מספר הדירות החדשות שנמכרו בתמ"א 38 – הגדול מ-2016

האם שנת 2019 תתברר כשנת שיא בתמ"א 38 – לפחות בכל הנוגע למספר הדירות שנמכרו במסגרת התוכנית? על פי נתוני אתר מדלן , מספר הדירות שנמכרו במסגרת התוכנית עומד על 3,774 יחידות דיור חדשות – נתון שני רק לשנת 2016, אז נמכרו 4,158 דירות חדשות במסגרת התוכנית. 

הנתונים פורסמו על ידי אורן רביב, מנהל מחלקת המחקר באתר מדלן , במסגרת השולחן העגול שהתקיים במתחם משרדי מרכז הנדל"ן בסוף השבוע האחרון, בנושא התחדשות עירונית . רביב הדגיש כי הנתונים המדוברים לגבי 2019 אינם סופיים, בשל הקרבה לסוף השנה, וכי ייתכן שבסופו של דבר יתברר כי 2019 שברה שיא חדש מבחינת נתוני מכירת הדירות החדשות.

עוד אמר רביב כי "בחינת נתוני המגמה של מכירת דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 מצאה כי עד לשנת 2017 הייתה עלייה במשך ארבע שנים רצופות; מ-2017 אנחנו רואים התאזנות, ובמהלך 2018 ובחצי הראשון של 2019 - ירידה קלה בחלק היחסי של עסקאות תמ"א 38 מתוך כלל העסקאות. עם זאת, בעוד שיש ירידה בייצוג של דירות תמ"א 38 חדשות מתוך כלל עסקאות הדירות החדשות בשוק, מבחינת מספרים אבסולטיים אנחנו רואים גידול בכמות העסקאות במסגרת תמ"א 38 מידי שנה. 

עוד ניתן לראות שהמגמה שהחלה ב-2014, שבמסגרתה החלק היחסי של דירות תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) הינו גדול יותר בהשוואה לתמ"א 38 חיזוק ותוספת, נמשכת עד היום. חלק מהיתרון נובע כמובן מהעבודה שבניגוד לתמ"א 38 חיזוק ותוספת, כלל הדירות בפרויקטי הריסה ובנייה הינן חדשות, וכמובן - תוספת הדירות בפרויקטי הריסה ובנייה בדרך כלל גדולה יותר מאשר בפרויקטי חיזוק ותוספת".

לנתונים אלו אפשר להוסיף את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה, ומצביעים על עלייה של 11.5% בהתחלות הבנייה במסגרת תמ"א 2/38 בתקופה שבין אוקטובר 2018 לספטמבר 2019 – כ-3,000 דירות חדשות.

עוד ציין רביב כי ערי המרכז ממשיכות להוביל את המגמה, וכי בחלק מהערים יותר מ-70% מהדירות החדשות שנמכרות בשנה מסוימת מגיעות מפרויקטי התחדשות עירונית . הערים המצטיינות מבחינה זו הן יהוד, שבה 82.75% מכלל הדירות החדשות שנמכרו הן דירות במסגרת פרויקטים לפינוי-בינוי, וקריית אונו שבה 59.09% מהדירות החדשות שנמכרו הן דירות במסגרת פינוי-בינוי. קריית אונו בולטת גם בנתון נוסף: היא מובילה את ערי ישראל מבחינת שיעור הדירות הישנות שנמצאות בתהליך התחדשות עירונית מתוך מספר בתי האב בעיר – 25% מהדירות. במקום השני ניצבות בת ים ורמת גן, עם שיעור של 16%.

לאחר דבריו של רביב ניתחה גם סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, את המגמות בתחום. לדבריה, מורגשת "קפיצה משמעותית מאוד בתכנון בתחום ההתחדשות העירונית: 200 אלף יחידות דיור נמצאות כיום בשלב התכנון המפורט. הצלחנו 'למתוח' מעט את אזורי הביקוש, והגענו עם תוכניות חדשות גם ללוד, לנשר ועוד. זהו אחד ההבדלים הגדולים שאפשר להצביע עליהם בשנת 2019, בהשוואה לשנים קודמות.

אחד הכלים שאנחנו נעזרים בו יותר מכול הוא הוותמ"ל, שסייעה לנו מאוד בקידום תוכנית פינוי-בינוי. אנחנו עדים לקפיצה דרמטית מבחינה זו. אנחנו משקיעים הרבה מאוד לאחרונה בפעילויות הרכות והתומכות, כמו פרויקטים המחברים בין המגזר השלישי לבין הרשויות המקומיות, פרסום הסכם המדף ועוד. ישנם בוודאות עוד פרויקטים נוספים שלא נכללים בסיכומים שלנו כרגע, אבל יצטרפו לסיכום הכולל שלנו בקרוב מאוד".

בלתי נתפס: הזמן למימוש פרויקט פינוי-בינוי - 12 שנים

לאחר הנתונים הכלליים על תחום ההתחדשות העירונית, אנו חוזרים לדבריו של אורן רביב ומתעכבים על נתון מדהים, ומדאיג למדי, שהוצג בהרצאתו בנוגע לזמני המימוש של פרויקטים להתחדשות עירונית. אם כן, לדברי רביב – ובהתאם לנתונים שנאספו במסגרת האתר – נדרשות 4.5 שנים לאכלוס פרויקט תמ"א 38 , מרגע הגשת הבקשה לפרויקט. עיקר הזמן 'מתבזבז', באופן טבעי, על העבודות עצמן, שנמשכות בממוצע כשנתיים וחודשיים.

הנתון המדהים נוגע לפרויקטים לפינוי-בינוי: כל אדם בעל ניסיון וידע בתחום ההתחדשות העירונית יודע שפרויקטים אלו ארוכים יותר, ממושכים יותר ואיטיים יותר מבחינת מימושם – אך למרות זאת הנתונים שהציג רביב מפתיעים למדי. לדבריו, עוברות בממוצע לא פחות מ-12 שנים מהגשת הבקשה לפרויקט פינוי-בינוי ועד שהוא מאוכלס בפועל. מתוך זה 'מבלה' התוכנית 3.5 שנים בוועדות המחוזיות, מרגע שנקלטה בוועדה ועד למתן תוקף.

לצד זה יש לציין כי עם השנים עולה בהתמדה מספר יחידות הדיור הכלולות בתוכניות פינוי-בינוי שאושרו להפקדה: רק בשנת 2005 חצה מספר זה את רף 10,000 היחידות – ולקראת 2019 המספר מתקרב ל-90 אלף יחידות דיור. מן הצד השני נציין כי שיעור הדירות החדשות שנמכרו בפרויקטים אלו, מתוך כלל הדירות שנמכרו, ירד בשנים האחרונות: ב-2017 הוא עמד על 5.3%, ב-2018 על 5.1% וב-2019 על 4.2% בלבד. גם כאן חשוב לזכור כי מדובר בנתונים שאינם סופיים (לגבי 2019), וכי מבחינת מספרים אבסולוטיים מספר יחידות הדיור החדשות שנמכרו דומה, פחות או יותר, למספרי השנתיים הקודמות.