חוק פינוי בינוי - המדריך השלם לשנת 2024

חוק פינוי בינוי

חוק פינוי בינוי נחקק ב-1965, מתוך צורך בשיקום שכונות מצוקה ישנות שנבנו בשנותיה הראשונות של המדינה. בחוק המקורי לא נקבע כי דרושה הסכמה של הדיירים במתחם להתפנות מהדירות שהופקעו מידיהם- המדינה יכולה להכריז על שיקום מבנים ואזורים שלמים, לתכנן את החידוש שלהם, ולפנות את הדיירים מהדירות שלהם לטובת בנייה מחדש. החוק מסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה עודפות והטבות מס על מנת לעודד אותם לבצע פרויקטים מסוג זה.

בנוסף לכך שהמדינה היתה הגורם המחליט באשר לביצוע פרויקט ופינוי הדיירים, הפיצוי שקיבלו על פי חוק היה בכסף מזומן ולא בדירות חדשות מתוך הבניין החדש. נתונים אלו היוו מכשול משמעותי בקידום פרויקטים של פינוי בינוי.

חוק פינוי בינוי - הקדמה

אחד השינויים הגדולים בחוקי פינוי בינוי , אשר הובילו למימושו בפועל, היה בשנת 1996 אז הוקמה ועדת אייגס, אשר בראשה עמד איתי אייגס, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר באותה תקופה. מטרת הועדה היתה הסדרה של נושא פינוי-בינוי. המלצות הוועדה היו בין היתר להעניק תוספות בנייה לקבלנים במתחמים שיוכרזו לפינוי-בינוי. רק ב-1998, שנתיים לאחר הקמת הוועדה, ממשלת ישראל אימצה את ההמלצות והגדירה את תחום הפינוי-בינוי כמדיניות ממשלתית. ב-2001 יצא לדרך הפרויקט הראשון של פינוי-בינוי. בהמשך, משרד השיכון החל ביישום התכנית באמצעות חברות מנהלות שאחריותן היא איתו שכונות יעד ותכנון הפרויקטים. יזמים וקבלנים פרטיים אחראיים על ההסכם מול הדיירים.

מתוך הבנה של המדינה על כך שעל מנת לקדם פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמת הדיירים, נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו 2006 מתוך מטרה להסדיר את הפיצוי הניתן לדיירים המפונים ולהתמודד עם סירובים של דיירים מסוימים להתפנות במסגרת הסכם פינוי-בינוי, במצב בו רוב מיוחס של דיירי הבניין המדובר מסכימים לפינוי.

הגדרת רוב מיוחס לפינוי-בינוי בבניין משותף יחיד הוא 80% לפחות מכלל הדירות, ובנוסף 75% לפחות מהרכוש המשותף בבית המשותף צמודים לדירות שבבעלותם.

רוב מיוחס בפינוי-בינוי של מספר בתים משותפים הוא 80% לפחות מכלל הדירות במקבץ, ולפחות 75% מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירות שלהם.

חוק פינוי בינוי 2021

באוקטובר 2021, אישרה ועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית תיקון נוסף לחוק, אשר צפוי להפחית את הרוב המיוחס הנדרש בבניין משותף לשני שליש (66%) מכל להדירות.

בנוסף, על שני תנאים נוספים להתקיים: הראשון הוא שבבעלות שני שליש לפחות מהדירות בכל בית משותף שבמקבץ. בבית משותף עם 4 או 5 דירות, הרוב המיוחס הוא בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים לכל הפחות מהדירות בבית המשותף, ובתנאי שיש בבניין יותר מ-2 בעלי דירות. התנאי השני הוא ששני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבמקבץ הבתים צמודים לדירותיהם.

דיירים המסרבים לביצוע הפרויקט בנסיבות אלו – הוגדרו "סרבנים" והחוק קבע כי ניתן לתבוע אותם עבור הנזקים. עוד קבע החוק כי הדיירים יפונו לדירה אחרת בזמן הבנייה, במימון היזם הבונה את הפרויקט.

חוק פינוי בינוי – איך מעודדים פינוי בינוי בישראל

בתיקון מספר 6 לחוק, שבוצע בהתשע"ח-2018, שם החוק הוחלף ל"חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)", כך שכעת יש דגש על כך שמדובר בחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי .

עידוד המיזם מתבצע כך שעם סיום הבנייה הדיירים מוחזרים לבניין החדשה ומקבלים דירה חדשה בשווי גדול יותר מדירתם במקורית. החוק מאפשר לקבל פיצוי כספים במקום דירה, כאשר גובה הפיצוי כפוף למשא ומתן בין הדייר ליזם. בפרויקט החדש הדירות כוללות ממ"ד, והיזם כולל במתחם גינות ושטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר וגני ילדים, פתרונות תחבורה נדרשים וכו'.

עוד תיקון הקשור לפינוי בינוי נעשה עם אישור תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה),התשס"ד-2004, אז נטרלה המדינה את המכשול של לשון החוק היבש אשר הטיל את תשלום מס השבח, היטל השבחה ומס רכישה על בעלי הדירות בעקבות מימוש זכויות הבנייה שבידיהם, לכאורה. התיקון קבע כי דיירי פינוי-בינוי פטורים מתשלום מיסים אלו, והם חלים על היזם.

בין היתר, החוק כולל סעיפים המסדירים נושאים כמו כינוס בעלי הדירות בבית משותף ומסירת מסמך עיקרי הצעה, הודעה על חתימת עסקת בפינוי ובינוי ומסירת מסמכי העסקה, ביטול עסקת פינוי ובינוי בהחלטת רוב בעלי הדירות, סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקה, שמאי פינוי ובינוי, הקטנת שיעור הפיצויים, תביעה לפינוי דירה שבית המשפט אישר לגביה ביצוע עסקת פינוי ובינוי, חובות גילוי ושקיפות, התניה לטובת בעל דירה, ביצוע ותקנות ועוד.

הנחה בארנונה על דירה חלופית במסגרת פינוי-בינוי

מי שמכר את הזכויות שלו בדירה במסגרת הפרויקט, יהיה זכאי להנחה על דמי הארנונה על הדירה החלופית שקיבל, במשך 5 השנים הראשונות בדירה החדשה. ההנחה מתקבלת על השטח שנוסף בדירה החדשה בהשוואה לשטח הדירה שפונתה (בתנאי שהכנסת בעל הדירה אינה עולה על סכום ההנחה החודשית). במקרה זה, לא תחול העלאה בתשלומי הארנונה במשך 5 שנים, גם אם השתנה התעריף. שיעורי ההנחה במשך שנתיים יהיו 100%, בשנה השלישית 75%, בשנה הרביעית 50% ובשנה החמישי 25%.

חוק פינוי בינוי דייר סרבן

על פי חוק פינוי בינוי , דייר סרבן מוגדר כזה כאשר הוא מסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי, או שהוא דורש פיצויים ודרישות שאינן סבירות ושונות משכניו לבניין. דייר סרבן שכזה יכול להיתבע ולשאת בעלויות הנזקים הנגרמים לשאר הדיירים וליזם, אשר התרחשו בעקבות עיכוב העסקה או ביטולה.

סירוב נחשב סביר רק כאשר מתקיימים אחד מהתנאים הבאים: עסקת פינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו לאותו בעל דירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, לא הוצעו לאותו בעל דירה בטוחות הולמות לביצוע העסקה, קיימות נסיבות אישיות ספציפיות של בעל הדירה שבגללן הוא מסרב, הוא שבעל הדירה\בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלותו.

במקרה בו בעל הדירה סירב מסיבה בלתי סבירה לעסקה, בית המשפט ראשי לקבוע כי הוא אחראי בנזיקין מול שאר בעלי הדירות באותו בניין אשר הסכימו לעסקה בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.

בית המשפט רשאי בנוסף לקבוע כי אותו בעל דירה המסרב לעסקה יישא בחלק מהנזקים של בעלי הדירות, ולא בכולם. בית המשפט מבסס את ההכרעה על פי גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקה, יכולתו של בעל הדירה המסרב לשלם ונסיבות ספציפיות של העסקה.

חוק פינוי בינוי קשישים על פי תיקון 6

תיקון מס' 6 התשע"ח 2018 לחוק פינוי בינוי (פיצויים),התשס"ו – 2006, פורסם ביולי 2018 ונכנס לתוקף באוקטובר 2018. התיקון מתייחס, בין השאר, למתן פתרונות בחוק פינוי בינוי קשישים, פתרונות נוספים להתמודדות עם סרבנים, חובת עריכת כינוס בעלי דירות לפני חתימה על הסכמים, ובנוסף גם תיקונים לחוקי המס. בנוסף, התיקון שינה את שם החוק לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)

באשר לנקיטת הליך משפטי נגד סרבנים, תיקון 6 לחוק פינוי בינוי קובע הוראות שונות באשר להליכים בהן ניתן לנקוט נגד סרבנים:

- נקיטת הליכים משפטיים טרם אישור תכנית איחוד וחלוקה – התיקון מקל בסף לנקיטת הליכים נגד סרבנים וקובע כי יהיה ניתן לנקוט בהליכים לאחר אישור תכנית מפורטת גם אם עדיין לא אושרה תכנית האיחוד והחלוקה. מטרת סעיף זה היא קיצור לוחות הזמנים בדרך לתביעות נגד דיירים סרנים.

- סעדים בעקבות סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי-בינוי – התיקון מוסיף סעד נוסף נגד דיירים סרבנים, סעד של אכיפה המאפשר פנייה לבית המשפט בבקשה לאישור העסקה עבור אותו בעל דירה ואף למנות רואה חשבון או עורך דין (שאינו אחד מבעלי הדירות) שיחזיק בסמכות, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם אותו בעל דירה. בנוסף נקבעה אפשרות לנקוט בהליכי פינוי לדייר שמסרב לפנות את דירתו.

-סירוב בלתי סביר – מתוך מטרה להגן על דיירים שמסרבים לחתום על סכם פינוי-בינוי מסיבות סבירות, החוק קובע מספר עילות הנחשבות לסירוב סביר. תיקון 6 לחוק פינוי בינוי מוסיף לסיבות אלו שתי עילות נוספות הנובעות מגילו של בעל הדירה. התיקון מבדיל בין בעלי דירות בגילאי 75-79 לבין בעלי דירות בגילאי 80 ומעלה.

עבור בני 75-79, יש לעמוד ב-3 תנאים מצטברים: לבעל הדירה מלאו 75 במועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם הפינוי בינוי, בעל הדירה מתגורר בה לפחות שנתיים לפני ההגעה לגיל ובנוסף לא הוצעה לבעל הדירה לפחות אחת מהחלופות הבאות: העברת הקשיש לבית הורים (דיור מוגן) בארגון היזם, רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הקשיש בשווי דומה לדירת התרומה, או קבלת שווי דירת התמורה בסכום מזומן, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירת הקשיש, או לחלופין מתן שתי דירות קטנות יותר בפרויקט בשווי מצטבר של דירת התמורה, או מתן דירה חדשה בפרויקט בשטח קטן יותר, בתוספת תשלומי איזון לשווי דירת התמורה.

עבור בעלי דירות בגילאי 80 ומעלה, יש לעמוד ב-3 תנאים מצטברים: לבעל הדירה מלאו 80 לפני שהדייר הראשון חתם על הסכם הפינוי-בינוי, בעל הדירה מתגורר בדירתו לפחות שנתיים לפני גיל 80, ועל מנת שהסירוב לא ייחשב סירוב סביר, על היזם להציע לקשיש את אחת מהחלופות המוזכרות בחוק.

ערבות חוק מכר פינוי בינוי

ערבות חוק מכר היא ערבות אותה מפקיד היזם בידי רוכשי דירות חדשות (או בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי , אשר מוכרים את הזכויות בדירה הקיימת ליזם עבור דירה חדשה בפרויקט שעומד להיבנות),בתור בטוחה למקרה בו לא ניתן להשלים את הפרויקט ולמסור את דירות התמורה לבעלי הזכויות.

הערבות הבנקאית הזו ידועה בשמה "ערבות חוק מכר", המיועדת למקרים בהם היזם קורס ואין יכולת להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה החדשה לבעל הזכויות- אז מועבר סכום הערבות לבעל הדירה.

בפרויקטים של פינוי בינוי , התהליך המקובל הוא כי סמוך לפינוי הדירות וכתנאי לכך, היזם מוסר לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974 בשווי הדירה החדשה, ובנוסף וכן בכל העברת זכויות אחרות לטובת היזם.

בנוסף, יש לציים כי היזם מוסר כתנאי לפינוי הדירות ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לבעל הדירה. ניתן להגדיר הפחתה הדרגתית בערבות בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

באשר לדירות עליהן מוטל שעבוד (כגון משכנתא או עיקול),יש לקבוע בהסכם כי היזם מתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות על האפשרות להסיר את המשכנתא של הדיירים ולשעבד את דירתם לטובת הפרויקט, כמו למשל הסרה של הערבות בנוסח חוק מכר לטובת הבנק למשכנתאות או העמדת בטחונות חלופיים מצד היזם.

סיכום - פינוי ובינוי חוקים

לסיכום, חוק פינוי בינוי , אשר נחקק ב-1965, נועד להסדיר פרויקטים בהם הדיירים מתפנים מהבניין\בניינים, כאשר היזם הורס ובונה מחדש את הבניין, מתוך מטרה לבצע התחדשות עירונית בישראל.

עם השנים נוספו לחוק תיקונים אשר תרמו להיתכנות ולמימוש שלו, וב-2001 יצא לדרך פרויקט פינוי-בינוי הראשון בישראל.

בין היתר, החוק עוסק בטיפול בדייר סרבן, אשר מסרב לחתום על הסכם הפינוי-בינוי על אף שהושג רוב יחסי בקרב בעלי הדירות, ובסיבות אשר דיירים יכולים לסרב לחתום על ההסכם, כגון סירוב על בסיס גיל (דיירים קשישים).