שוק הנדל"ן ב-2022: עידן של שיתופי פעולה בין יזמים

אם צריך להצביע על המאפיין הבולט ביותר של שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, מדובר ככל הנראה בנסיקתו של תחום המימון: גידול אקספוננציאלי בהיקפי האשראי שניתנו ליזמים כמו גם במספר מקורות המימון, אשר היוו לראשונה אלטרנטיבה ממשית לגופי המימון המסורתיים, ובראשם הבנקים. אלה לא קרו בחלל ריק כי אם תוצאה של סביבת ריבית נמוכה, או "כסף זול" בעגה היזמית, שאפשרו ליזמים למנף את הונם העצמי מתוך אמונה כי מחירי הנדל"ן יוסיפו לטפס גם בשנים הבאות.

ואולם, העלאות הריבית האחרונות בישראל ומעבר לים, האינפלציה הגוברת והעובדה כי הבנקים החלו באחרונה להקטין את זרם האשראי ליזמים, מעידות כי שוק הנדל"ן, ובכלל זה שוק המימון, עתידים לעבור שינוי. בינתיים, ברבעון הראשון של השנה מתעצמת לה בשוק תופעה אחרת, שכבר החלה להתרקם בשנים האחרונות וייתכן מאוד שתאפיין את שוק הנדל"ן ב-2022: שיתופי פעולה בין שחקני נדל"ן מענפים שונים.

מדובר על שיתופי פעולה בין יזמים שונים כמו גם בין יזמים לגופים מוסדיים, הן פרויקטאליים והן ארוכי טווח. דוגמאות לכך מהעת האחרונה לא חסרות: קבוצות רוזיו וצמח המרמן חברו לטובת הקמת פרויקט וייצמן-פנקס בצפון הישן של תל אביב; קבוצת הביטוח הראל השקיעה 140 מיליון שקל ביזמית הנדל"ן אלמוג; חברת הביטוח הפניקס השקיעה 500 מיליון שקל במניות וחוב של קבוצת בסט , הרוויחה הון עתק מההנפקות של אקרו נדל"ן ובית וגג והפכה לאחד השחקנים המשמעותיים ביותר בשוק הנדל"ן המקומי; ועוד.

עודף יזמים

"שוק הנדל"ן אמנם משגשג כיום, אבל כמו כל שוק בצמיחה – לא לעולם חוסן. כבר עכשיו כל הסימנים מעידים שעידן הכסף הגדול בדרך להסתיים, מה שיוצר בקרב השחקנים בשוק הרבה חששות בנוגע לעתיד", אומר דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן . לדבריו, כשבשוק שוררת אי-ודאות כזו, "מי שהיו עד לא מכבר יריבים, נוטים לשלב ידיים ולפעול יחד מול המציאות המשתנה".

עיקרה של אותה אי-ודאות, לדברי קצ'נובסקי, טמון בעובדה שכיום יש בישראל הרבה יותר יזמים מאשר עסקאות חדשות. ובמספרים: ליותר מ-1,100 יזמים יש שלושה פרויקטים או יותר למגורים, כשלמעשה העוגה היזמית נחלקת לחתיכות קטנות ורבות מספור. כתוצאה מכך, באופן חסר תקדים, נתח השוק של החברות הגדולות לא עולה על כמה אחוזים בודדים מכלל הבנייה. "זה קורה בין היתר בגלל תהליכים שעבר השוק בעשור האחרון, ובראשם תוכנית מחיר למשתכן וההתרחבות של מיזמי ההתחדשות העירונית שאפשרו לכל יזם עם הון עצמי נמוך להגדיל נפח פעילות באמצעות החתמה של עוד בניין ועוד בניין", הוא מסביר.

"העובדה שיש המוני יזמים קטנים עם שניים-שלושה פרויקטים לצד חברות גדולות ובינוניות היא כר פורה לשיתופי פעולה, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. פעמים רבות דווקא היזם הקטן מכיר היטב את המאפיינים של אזור גאוגרפי מסוים, או שיש לו יכולת טובה יותר להוביל פרויקט ברמת הבניין הבודד ולנהל קשר טוב מול הדיירים. עבור חברה יזמית גדולה שרוצה להתפתח בתחום, אלה דברים מבוקשים מאוד.

מהצד השני, של היזם הקטן, חיבור כזה עם חברה גדולה הוא דבר יקר ערך, הן בשל הגידול שזה צפוי להביא לו בהיקפי הפעילות והן בזכות היכולת של החברה הגדולה לגייס כסף בזול בשוק ההון, אם זה באג"ח, במניות וכדומה. אנו כבר רואים הרבה חבירות כאלה בשטח בין יזמים שונים בגודל, במבנה ובעומק הפיננסי, כשכל אחד מהם מביא לפרויקט את היתרון היחסי שלו. פעמים רבות זה קורה עם חברות גדולות שנכנסו לא מזמן לתחום ההתחדשות העירונית ומחפשות דווקא יזם קטן ש'ייתן להן יד' בפרויקטים הראשונים".

אפיק נוסף של שיתופי פעולה – בענף הנדל"ן בכלל ובשוק ההתחדשות העירונית בפרט – הוא כאמור זה המשלב בין יזמים לגופים מוסדיים. לדברי קצ'נובסקי, "הגופים המוסדיים מזהים את הרווחים האדירים בשוק הנדל"ן, ורוצים לקחת חלק בפעילות יזמית שתניב להם רווחים עתידיים. אנו רואים את זה כבר קורה בהרבה מאוד פרויקטים, ולי אין ספק שבעתיד הקרוב נראה יותר ויותר גופים פיננסיים נכנסים באקוויטי".

זהירות, שוק משוכלל

מה שעוד יהפוך לדעתו של קצ'נובסקי את השנה הנוכחית לזו שתבשר את "עידן שיתופי הפעולה" בשוק הנדל"ן, אולי אף יותר מכל הטעמים שציין עד כה, הוא המעבר ההדרגתי של תחום ההתחדשות העירונית לכיוון של פינוי-בינוי, כלומר חידוש מתחמי מגורים שלמים הכוללים מאות יחידות דיור: "השוק כולו משתכלל, גם מבחינת היקפי הפרויקטים אבל גם מבחינת הדיירים עצמם, שכבר לא מספקים בכל יזם שדופק על הדלת. לכן, מבחינתו של יזם קטן שרוצה לצמוח מעל למספר מסוים של פרויקטים נקודתיים, זה אומר שהוא כמעט חייב לחבור למותג חזק, כזה שבעלי הדירות ישמחו לשים בידיו את הנכס הכי יקר שלהם כדי שיוביל את הפרויקט. לכן, להערכתי, בכיוון ששוק הנדל"ן הישראלי צועד אליו כיום, התמריץ לשילובי כוחות כאלה רק יילך ויגבר, וגם אין סיבה שלא. בסופו של דבר, זהו win-win לכל הצדדים".