הנטישה הגדולה: שווי השכירות בדירות ללא ממ"ד במרכז תל אביב נחתך ב-40%

רבות דובר בשבועות האחרונים על הזינוק בביקוש לרכישה והשכרה של דירות עם ממ"ד, בעקבות מלחמת חרבות ברזל, לעומת הצניחה בביקושים לדירות ותיקות שבהן אין אחד. ניתוח חדש שמתפרסם היום (ד') בבלעדיות במרכז הנדל"ן, מעלה כי למגמות אלה השפעות דרמטיות על מחירי הדירות להשכרה. על פי הניתוח שביצע משרד שמאי המקרקעין "קמיל-טרשנסקי-רפאל", מחירי השכירות המבוקשים לדירות במרכז תל אביב, צנחו בחודשים נובמבר-דצמבר לרמה הנמוכה ב-40% לעומת רמתם לפני המלחמה.

הניתוח התמקד ברובעים 3 ו-4, הכוללים את המרכז והצפון הישן של תל אביב, בהם רוב הדירות המוצעות להשכרה הן ישנות וללא מרחבים מוגנים. אמנם אזורים אלו הפכו לכר פורה של מיזמי תמ"א 38 , בין אם במסלול של הריסה ובנייה מחדש ובין אם במסלול של חיזוק ותוספת קומות, אך התארכות התהליכים והבירוקרטיה הותירה אלפי דירות שטרם ביצעו או השלימו את התחדשותן, כך שרובן נותרו נטולות ממ"ד.

הניתוח משווה בין שני צירי זמן: עד תחילת המלחמה באוקטובר לעומת היצע השכירות בחודשים נובמבר-דצמבר. בעוד שגובה שכר הדירה של דירה ללא ממ"ד להשכרה עמד עד לפרוץ המלחמה על 111 שקל למ"ר, בימים אלה מוצעות דירות להשכרה על-פי שווי ממוצע למ"ר של  79 שקל בלבד.

למשל, ברחוב בצלאל שברובע 4 הושכרה לפני המלחמה דירה ללא ממ"ד ב-97 שקל למ"ר ואילו לאחר המלחמה מחיר דירה דומה ברחוב ירד ל-73 שקל למ"ר. ברחוב נהרדעא הסמוך לו הושכרה לפני המלחמה דירה במחיר של 109 שקל למ"ר, ולאחר המלחמה מחיר דירה דומה ירד ל-83 שקל למ"ר.

בדירות החדשות עם ממ"ד המחיר נשאר גבוה 

גם לאחר בידוד משתנים המשפיעים על גובה דמי השכירות כגון מספר קומה, קיומה של מעלית, חדרי שירות או מצב הדירה, הפערים עדיין נותרים משמעותיים. זאת ועוד: הנתונים מצביעים כי בדירות חדשות במרכז ובצפון תל אביב, שכוללות ממ"ד, נשמרות רמות ביקוש ומחירים גבוהות, 132 שקלים למ"ר בממוצע. לגבי סוג דירות, היה קשה יותר למצוא נתונים על גובה השכירות לפני המלחמה, שכן רובן של הדירות שהועמדו להשכרה באזורים אלה היו ישנות וללא ממ"ד.

עורכי הניתוח, שמאי המקרקעין דני טרשנסקי וגיא אימבר, מסבירים כי שוק השכירות בתל אביב נכנס למלחמה כשהוא בשיאו, כאשר כמעט בכל חודש היינו עדים לעלייה בדמי השכירות באזורי הביקוש. "הסביבה המאקרו-כלכלית המאתגרת, ובמיוחד עליית הריבית, העניקו יתרון לחלופת השכירות למגורים עבור אלה שביקשו לגור במרכז העניינים בתל אביב. אלא ששילוב של נסיבות בטחוניות וכלכליות טרף את הקלפים, פגע קשות בביקוש לדירות ללא מיגון, והביא לקיפאון בשוק השכירות.

"כפועל יוצא מכך, אם טרם המלחמה הכוח היה בידי המשכירים הרי כיום, תחת עננת אי הוודאות, השוכרים לא ממהרים לשכור דירות, גם במחירים אטרקטיביים, וגונזים בשלב זה את חלומם לגור בלב תל אביב. הם למעשה נמצאים במצב המתנה עד להתבהרות ההתפתחויות בגזרת המלחמה, והשלכותיה גם על מצב המשק ושוק התעסוקה. על אלה נמנים גם הסטודנטים, שמעדיפים לחזור לגור עם ההורים ולהרגיש הרבה יותר בטוחים, תרתי משמע".