המחוזי קיבל את בקשת התובעות לחייב יזם למכור להן דירות. כיצד הכריע העליון?

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט העליון, במחלוקת בנושא בקשת רשות ערעור על החלטת ביהמ״ש המחוזי בנושא מתן סעד זמני. בכדי לקבל סעד כאמור, על המבקשים להוכיח כי סיכויי התביעה גבוהים, וכי הם אלו שיינזקו באופן משמעותי מאי קבלת הסעד המבוקש. ומשכך, על ביהמ״ש ליתן את הסעד המבוקש. 

נסיבות המקרה:

ענייננו בחברה יזמית אשר קידמה פרויקט התחדשות עירונית , ובמסגרתו מכרה דירות קודם קבלת היתר הבנייה. המשיבות הן רוכשות דירה בפרויקט, אשר חתמו עם החברה על הסכם רכישה המותנה בקבלת היתר בנייה לפרויקט בתוך 8 חודשים מחתימת ההסכם. עוד סוכם בין הצדדים, כי ככל שבתוך שנה לא יתקיימו מלוא התנאים המתלים בהסכם, תעמוד לכל צד הזכות לביטול ההסכם.   

כשנה לאחר חתימת ההסכם, הודיעה החברה לרוכשות, כי היתר הבנייה טרם התקבל, ומשכך היא מודיעה על ביטול ההסכם. הרוכשות טענו, כי הפרויקט ממשיך להתקיים, ולכן הן עומדות על המשך קיום ההסכם. בנוסף טענו, כי הודעתה של החברה בדבר ביטול ההסכם, ניתנה שלא כדין ובחוסר תום לב קיצוני, תוך הפרת ההסכם. לטענת הרוכשות, היתר הבנייה טרם התקבל מאחר שהחברה לא שילמה את התשלומים שהיה עליה לשלם על מנת לקבלו, בשל מניעים פסולים וכלכליים. להשלמת התמונה, יצוין כי בהמשך היתר הבנייה התקבל.

על רקע האמור, הגישו הרוכשות תביעה נגד החברה לביהמ"ש המחוזי, בה התבקש סעד הצהרתי לאכיפת ההסכם ובמקביל סעד המונע כל עסקה בדירה. ביהמ"ש המחוזי קיבל את בקשת הרוכשות, ומכאן בקשת רשות הערעור.

כשנה לאחר חתימת ההסכם, הודיעה החברה לרוכשות, כי היתר הבנייה טרם התקבל, ומשכך, היא מודיעה על ביטול ההסכם. הרוכשות טענו, כי הפרויקט ממשיך להתקיים, ולכן הן עומדות על המשך קיום ההסכם. בנוסף טענו, כי הודעתה של החברה בדבר ביטול ההסכם, ניתנה שלא כדין ובחוסר תום לב קיצוני, תוך הפרת ההסכם

החברה טענה, כי על ביהמ"ש לקבל את בקשת רשות הערעור. זאת ראשית, מאחר שלערכאה הדיונית אין עדיפות על פני ערכאת הערעור. שנית, טענה החברה, שקודם להחלטת ביהמ"ש קמא בבקשה לסעד זמני, היה עליו לדון בסיכויי תביעת הרוכשות, והתעלמותו מלדון בטענות שהעלתה החברה, אשר סתרו את טענות הרוכשות עם ראיות ברורות שהוצגו, היא טעות קשה וקיצונית, המחייבת את התערבות ערכאת הערעור. בנוסף, טענה החברה, כי על בית המשפט לשקול - האם לקבל את בקשת רשות הערעור על בסיס תבחינים ה"תפורים למאפייניה של ההחלטה", שעיקרם סיכויי הערעור להתקבל. ובמקרה זה, הסיכויים גבוהים מאוד. 

הרוכשות טענו, כי על ביהמ"ש לדחות את בקשת רשות הערעור, והעלו טענות עובדתיות בנוגע לקבלת היתר הבנייה. כמו כן טענו, כי צדק בית המשפט קמא בהחלטתו לקבלת בקשתן לסעד זמני, אשר התבסס על עילת תביעה טובה וראויה נגד החברה, ועל כך שמאזן הנוחות נוטה לטובתן (שכן אם תימכר הדירה, לא יוכלו לקבל את הסעדים שנתבקשו בתביעה).

השאלה המשפטית:

האם מקרה זה הוא אחד מהמקרים החריגים והמצומצמים, שבהם ישנה הצדקה להתערבות ערכאת הערעור בהחלטת הערכאה הדיונית?

החלטת בית המשפט:

לערכאה הדיונית מוקנה שיקול דעת רחב בהחלטות הנוגעות למתן סעדים זמניים. בהתאם לכך, התערבות ערכאת הערעור בהחלטות מסוג זה היא מצומצמת, ושמורה למקרים חריגים בלבד. בענייננו, עולה כי קיימת הצדקה להתערבות בהחלטת הערכאה הדיונית. ולכן, דין הבקשה להתקבל.

בבואו של בית המשפט לבחון בקשה למתן סעד זמני, עליו לשקול שני שיקולים עיקריים: הראשון, סיכויי התביעה - האם ישנן ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה; והשני, מאזן הנוחות - האם הנזק שצפוי להיגרם למבקש הסעד הזמני מדחיית הבקשה עולה על הנזק שעלול להיגרם למשיב, ככל שיינתן הסעד הזמני. אומנם מאזן הנוחות הוא החשוב מבין השניים, וניתנת לו בכורה. אך ככל ששיקול אחד אינו חזק, בהכרח על השני להיות מהותי יותר. לצד שיקולים אלה, יש להתחשב גם בשיקולי יושר וצדק, ובכלל זה בתום ליבו של מבקש הסעד הזמני, ובמועד בו הוגשה הבקשה.

נפסק, שהעובדה שהחברה העלתה את מחיר הדירה אינה מעידה על חוסר תום לב, אלא על עליית המחירים, במטרה לקיים את החוזה, מבלי לצאת בהפסד. אם לא יוכח שהחברה נהגה בחוסר תום לב, הרי שאין בעצם העובדה שהמצב המשפטי-החוזי עלה בקנה אחד עם האינטרסים שלה, כדי לשלול ממנה את האפשרות "לנצל" אותו לזכותה. "ניצול" זה אין בו כשלעצמו כדי להצביע על חוסר תום לב, מצד המבקשת בבקשתה לביטול החוזה

בענייננו, נפסק כי סיכויי התביעה אינם גבוהים. הרוכשות לא הציגו כל מסמך שיש בו כדי לתמוך בטענותיהן, בדבר אי עמידת החברה בדרישות לקבלת היתר הבנייה, ובניסיונה להתעשר שלא כדין על חשבון הרוכשות. לעומתן, החברה הציגה אסמכתאות לכך שפעלה מול הרשויות השונות.

נפסק, שהעובדה שהחברה העלתה את מחיר הדירה אינה מעידה על חוסר תום לב, אלא על עליית המחירים, במטרה לקיים את החוזה, מבלי לצאת בהפסד. אם לא יוכח שהחברה נהגה בחוסר תום לב, הרי שאין בעצם העובדה שהמצב המשפטי-החוזי עלה בקנה אחד עם האינטרסים שלה, כדי לשלול ממנה את האפשרות "לנצל" אותו לזכותה. "ניצול" זה אין בו כשלעצמו כדי להצביע על חוסר תום לב, מצד המבקשת בבקשתה לביטול החוזה.

באשר למאזן הנוחות, בית המשפט סבר, כי הרוכשות לא עמדו בנטל ההוכחה, שהמאזן נוטה לטובתן. אכן, האפשרות שהדירה שרכשו הרוכשות תימכר לאחר עלולה לגרום להן נזק. אך יחד עם זאת, ניתן יהיה לפצותן בגינו, מאחר שמדובר בנזק כספי בלבד. לעומת זאת, לחברה עלולים להיגרם נזקים כספיים ממתן הסעד הזמני על איסור ביצוע כל עסקה בדירה. מתן הסעד הזמני עלול להיחשב כהפרה של ההסכם עם הבנק המלווה, ולהביא לעצירת הפרויקט ואף לביטולו המוחלט - באופן שיסב נזק עצום לחברה, ולכל יתר בעלי הדירות בפרויקט. 

עוד צוין, כי היה מקום ליתן משקל לשיהוי הרוכשות בהגשת הבקשה לסעד הזמני. חלף פרק זמן של כשנה וחצי מהמועד בו קיבלו הרוכשות את הודעת החברה על ביטול ההסכם לבין הגשת בקשתן. שיהוי בהגשת בקשה לסעד זמני אינו עולה בקנה אחד עם טענת הדחיפות במתן הסעד, וחותר תחת הטענה בדבר חיוניותו ונחיצותו המיידית כדי למנוע נזקים מהמבקש.

(רעא 6869/23 אבן דרך הפודים 12 רמת גן נ' מור אבנעים).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיוע של יוסף מינץ