"איך ששומעים את האזעקות המארגנים מגיעים למקלטים. התוצאה היא 80% חתימות בכל בניין"

"נכון, יש סחטנים וסרבנים, אבל רוב האנשים, בפרט באשדוד, רוצים את הפרויקט. בצוק איתן הייתה הצלחה מדהימה בחתימות. איך ששומעים את האזעקות המארגנים מגיעים למקלטים, והתוצאה היא 80% חתימות בכל בניין, מי שלא ניצל את זה עכשיו בחרבות ברזל - חבל". את הדברים אמר ראש מנהלת ההתחדשות העירונית של אשדוד, עו"ד ליאור לוי, במהלך פורום מארגני עסקאות שנערך אתמול (ה') ביוזמת מרכז הנדל"ן ומשרד עו"ד רייסמן דויטש ושות' תחת הכותרת "רשות מקומית, יזם, שמאי – יחסים מורכבים או שיתוף פעולה פורה". עוד הרצו באירוע עו"ד לינור גולומב קרזנר, ראשת מינהלת התחדשות עירונית רמת גן , נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, ועו"ד אפרת ארבל סחייק, שותפה במשרד רייסמן דויטש ושות'.

לוי תאר את פוטנציאל ההתחדשות באשדוד, ואמר כי "בסך הכל אנחנו מגיעים ל-20,670 דירות שמתווספות לעיר. שלושה מיזמי פינוי בינוי כבר החלו ובביצוע". עוד אמר כי "לכל מינהלת יש את הדנ"א שלה. לנו יש מרכז גישור בתוך המינהלת, ואת התיקים מקבלים מהמפקחת על התיקים המשותפים. עם הידע שיש לי, אנחנו מגיעים ל-100% הצלחה. הדיירים והיזם באים ישירות למינהלת ובמקום למפקחת וזה מקצר תהליכים". 

לוי המליץ למארגים הנוכחים לחלוק כמה שיותר מידע לגבי הפרויקט עם הדיירים: "אל תשמרו את המידע, תנו כמה שיותר מידע ואל תפחדו. הייתי בשבוע שעבר בגישור, זוג מבוגרים עם דירה להשקעה בפרויקט תמ"א. מדברים, מבטיחים, מסכימים אבל מה עם התוכניות? בסוף היזם שולח, ואז מתברר שהמעלית עוברת בתוך הדירה, ההסכמות הולכות לפח. הדיירים הם השותפים בעסקה. 

"עיריית ר"ג בוחנת שימוש בחלופת שקד"

עו"ד לינור גולומב קרזנר, ראשת מינהלת התחדשות עירונית רמת גן , שנכנסה לתפקיד בדצמבר האחרון, חשפה באירוע כי עיריית רמת גן בוחנת את חלופת שקד לצד תוכנית ההתחדשות הבניינית שעליה המליצה העירייה לאחרונה. "עכשיו מתקדמת התוכנית הכוללנית, התוכנית הבניינית ובוחנים חלופת שקד בעיר. היא פחות רלוונטית לרמת גן, כי אנחנו לא יודעים לתת מענה, אבל המהנדסים בוחנים את זה", אמרה.

עוד אמרה גולומב קרזנר כי "ההתחדשות העירונית מקודמת על פני מרבית פני העיר. מקודמות בה רק תוכניות במסלול יזמי מיסוי ויש מאות תוכניות שרצות במקביל. 50% מהדירות בבניינים הוותיקים מאוכלסות על ידי שוכרים. זה נתון שצריך להבין אותו, יש לתת להם מענה, הילדים שלהם במסגרות בעיר. בעלי זכויות מקבלים התייחסות והשוכרים פחות. מאידך, יותר קל להניע הליכים כשבעלי הזכויות לא נמצאים בנכס. יש גם בעלי זכויות מבוגרים שנדרשים למענה ספציפי.

עוד ציינה כי "יש 13 תוכניות אב לא סטטוריות, חלקן התיישנו. לעיתים יש סתירות בין תוכניות האב הישנות לתוכנית הכוללנית".

"עם נציגות שלא שולטת בזום, קשה היום לעבוד"

עו"ד אפרת ארבל סחייק, שותפה במשרד רייסמן דויטש ושות', דיברה על אסטרטגיות העבודה במתחם פינוי-בינוי: "עד 2024 לא עבדתי עם מארגן. נאלצתי לעשות את  העבודה בעצמי ודרך העבודה הסיזיפית למדתי שיטות עבודה.  אל תהיו בראש של 'אני רק מארגן, ועורך הדין יעשה את כל העבודה', חשוב שתבינו איך הסכם נראה ואת המנגנונים בו. זו עסקה חברתית. בעולם של פינוי בינוי יש קושי ליצור תמימות דעים, ולכן חשוב ליצור אסטרטגיה מראש".

לדברי ארבל סחייק, "השלב הראשון הוא מינוי של נציגות בניינית או לכל המתחם. אני מעדיפה נציגות בניינית. כשכל הנציגות יותר מעורבת הסיכוי של הפרויקט גדול להצליח. כשהכול מסונכרן ונמצא בהרמוניה, כך גדלים סיכויי ההצלחה. יש מנהלות שאני פחות מרגישה את התרומה שלהם, ויש מינהלות כמו באשדוד שמרגישים את התרומה. חשובה רמת הזמינות של הנציגות. בעבר עבדתי עם נציג שלא שלט בזום ובמיילים והתקשורת הייתה לקויה.

"השלב הבא הוא טבלת שליטה ביחס לכל מתחם, תמונת מצב מלאה על המתחם. איך טבלת השליטה צריכה להיראות: האם הבעלים מתגורר בבניין, האם קשיש, האם יש הצמדות בטאבו, בהערות האם דובר שפה אחרת, האם יחידה מסחרית, האם יש נציג מטעם הבעלים, האם הוא בכלל נמצא בארץ".

"לדיירים אין אינטרס לשחוט את היזם, כי אז אין פרוייקט"

יו"ר לשכת השמאים נחמה בוגין תארה את הדינמיקה שמתפתחת בפרויקט בין היזם לדיירים, ועל תפקידו של שמאי הדיירים בהליך: "כשמאית שמייצגת דיירים, אין לי אינטרס לשחוט את היזם, כי אז אין פרויקט. הדיירים מסכנים את עצמם יותר מאשר את היזם. אני זוכרת מקרה שבו ייצגתי בעלי 120 דירות לפינוי. היזם התחייב להם ל-20 מ"ר תוספת לדירות, אבל אחרי שאושרה התב"ע התברר שאם הוא נותן להם את זה, הרווחיות בפרויקט תהיה 9%. היזם אמר 'אני בסדר עם זה'. עמדתי מול הדיירים ואמרתי להם 'אני לא מאשרת לכם את זה'. אני לא מוכנה לצאת לפרויקט שבתחילת הדרך הרווחיות שלו על הנייר היא 9% ואחר כך זה  מצטמצם. אני מעדיפה שיקבלו תוספת של 17 מ"ר מאשר שלא יקבלו כלום. וזה מה שעשינו, הפחתנו את התמורה ב-3 מ"ר והפרויקט היום עומד וקיים".

על חשיבותו של השמאי לפרויקט אמרה בוגין: "לפני 20 שנה היו קוראים לשמאי בסוף הפרויקט. הסתובבתי בכנסים עם שקף אחד: 'שמאי מהיום הראשון', והרציתי לכל מי שהיה מוכן לשמוע, וזה עבד. היום מבינים ששמאי חייב להיות חלק אינטגרלי בפרויקט מתחילתו ועד סופו. אני חושבת ש-70 אחוזים מהעסקאות כיום מקודמות על ידי מארגנים. כמות הפניות ממארגנים גדולה, ואני שמחה שפונה מארגן ולא מישהו אחר. בסופו של דבר, השמאי זה כלי חשוב כדי להוציא את הפרויקט לפועל. מה שמעניין את הדייר זה 'מה ייצא לי מזה', ותשובה מוסמכת יכול לתת לו רק השמאי. אנחנו חלק מהצוות שמוביל לבחירת היזם. מבצעים ניתוח של ההצעות, גם כלכלי, ניפוי של ההצעות, ההצעות, וכל מה שצריך כדי לעזור לכם לבחור את איש הנכון".

עוד אמרה כי "בחירת יזם זו חתונה להרבה זמן. לאחר מכן מתחיל מו"מ על ההסכם, תפעילו את השמאי. זה מתחיל במנגנון התמורה. היום מנגנון התמורה הוא משוכלל: רף מינימום של רווחיות מינימלית, רף מקסימום, חלוקת רווחים. השמאי קובע את הרווחיות. חשוב להמליץ לנציגויות על שמאי שעובד רק עם דיירים. שמאי שעובד עם היזם, אפילו אם זה בפרויקט אחר, מצוי בניגוד עניינים".