דרישת שימוע, תביעת ירידת ערך ותוכנית איחוד וחלוקה: כל הדרכים להתמודד עם הודעות ההפקעה של נת"ע

מתחילת השנה שלחה חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) כ-11 אלף הודעות לבעלי נכסים, שבכוונתה לבצע  הפקעה בקרקעותיהם, זמנית או קבועה, לשם בניית פרויקט המטרו. מאז החלו ההודעות להישלח, בחודש פברואר, החל שיח ער בנושא בתקשורת הכלכלית, כאשר על פני השטח צפו ועלו מקרים חריגים – כמו הפקעת בריכת שחייה של בניין יוקרה, ועתירה ראשונה לבג"ץ מצד בעלי קרקעות בראשון לציון אף הוגשה בנושא.

רוב המופקעים מתייחסים להפקעה כגזירת גורל, וממהרים להתדיין עם הרשיות על גובה הפיצוי שמגיע להם. אולם מכנס מקוון שערך בשבוע שעבר משרד עורכי הדין רז-כהן, פרשקר ושות', עלה כי עוד בטרם ההגעה לשלב זה, יכולים המופקעים לעשות הרבה על מנת להתמודד עם הרשויות במטרה לצמצם את נזקיהם, לעתים עד כדי ביטוח ההפקעה כליל. בשיחה נכחו בכירים בנת"ע, בעלי המשרד – עו"ד משה רז-כהן שהעביר הרצאה מקיפה בנושא ועו"ד קרן פרשקר, ועשרות בעלי קרקע שקיבלו מכתבי הפקעה .

לדברי רז-כהן, בהליך כפי שבוצע עד כה על ידי רשויות התכנון ונת"ע, ישנם מספר כשלים בולטים. לדבריו, "הכשל הראשון קשור בזכות השימוע. מי שמפקיעים את הקרקע שלו לפי תב"ע, נעדר זכות שימוע, לעומת זאת, בהפקעה ללא תב"ע יש למופקע זכות שימוע.

"במקרה שלפנינו נעשו כלל ההפקעות מכוחן של תוכניות קווי המטרו, ולכן  ההפקעות מבוצעות ללא שימוע. אך מדובר בתת"לים (תוכניות תשתיות לאומיות) ברמת קונקרטיות מאד נמוכה. שיקול דעתה של הוועדה המקומית הוא כמעט אינסופי. היקף ההפקעה ייקבע בשלב מתקדם הרבה לאחר אישור התת״ל. לא לכך התכוון המחוקק כאשר אפשר לרשויות הפקעה בפטור משימוע. ההנחה היה שהזכות להתנגד תהיה בהליך התב"ע, אך זה לא מה שקרה כאן".

בעיה נוספת, לדברי רז-כהן, קשורה בזכות לפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. "בתת״ל נקבע סעיף שימור היעוד עד למועד ההפקעה. ולמעשה חלק ניכר מתוואי המטרו לא ימומש כלל ולא יופקע. תחת חוסר הוודאות יהיה על הנפקעים לפעול. מצד אחד, לא ברורה העילה לפי סעיף 197 בגלל היעדר המסוימות (גבולותיה המדויקים של ההפקעה, נ"ב). מצד שני, כשתתברר המסוימות, התביעה כבר תתיישן. לכן מוצע להגיש תביעות כבר כעת, ולהגיע להסדר עם הרשות באשר להקפאת התביעה לגבי החלקים שלא ימומשו בוודאות".

"מחייבים את בעלי הקרקעות מחוץ לתוכנית לשלם את המחיר"

כשל שלישי, לדברי רז-כהן, קיים במקומות שבהם המדינה, במטרה לחסוך בפיצויים, מקדמת תוכניות איחוד וחלוקה במסגרתן מקבלים בעלי הקרקעות המופקעות את זכויות הבניה שלהם במקום אחר.

"מדובר במהלך בעייתי מאד שכבר נוסה בעבר ולא הצליח. יש שתי בעיות עם הפתרון הזה. ראשית – התת״ל מתיימרת להכניס את הנפקע עם היעוד ההיסטורי. ואולם ברור שקיימת הפחתת ערך בשל אישור התת״ל. הפחתה שתביא להפחתה במידת ההקצאה. אתה נכנס אל טבלאות האיזון עם שווי נמוך משמעותית ממה שהיה לך לפני ההפקעה, ולכן גם תקבל פחות זכויות.

"הבעיה השנייה היא שמי שבסופו של דבר משלם את המחיר, הם בעלי הקרקעות בתחום האיחוד וחלוקה שמצוין מחוץ לגבולות התת"ל. אתה מעמיס את הזכויות של המופקעים על הקרקעות שלהם, ובסוף גם הם מקבלים פחות זכויות. אי אפשר לקבוע בתת״ל נורמה שתחייב בעלי קרקעות שמחוץ לתת"ל".