אותה הדירה נמכרה לשני זוגות שונים: כך הכריע ביהמ"ש למי מהם היא שייכת

בסיסו של חוזה הוא מפגש רצונות בין צדדים, שלהם כוונה ליצור יחסים משפטיים הדדיים. בפסיקה נקבע, כי מפגש הרצונות נלמד מהתקיימותם של שני יסודות מצטברים: גמירות דעת ומסוימות. גמירות הדעת מבטאת את מפגש הרצונות ההדדי של הצדדים להתקשר בעסקה; דרישת המסוימות נועדה לוודא שהחוזה בין הצדדים כולל את התנאים והפרטים העיקריים הנדרשים להתקשרות בחוזה.

בפסיקה התגבשה התפיסה לפיה ישנם יחסי גומלין בין שני יסודות אלו, כך שראיות משמעותיות על יסוד אחד יכולות "לפצות" על חוסרים מסוימים ביסוד השני, כאשר גמירות הדעת של הצדדים היא תנאי בל יעבור. 

במקרים מסוימים, שבהם ישנו מסמך מקדים לחוזה הסופי שעתיד להיחתם בין הצדדים, תיבחן "נוסחת הקשר". זו מגדירה את היחס שבין המסמך המקדים לחוזה הסופי שעתיד להיחתם. כל זאת כדי לבחון האם ניתן להגדיר את המסמך המקדים כחוזה מחייב, או שמא מדובר במסמך מקדים בלבד, שמהווה חומר גלם לעריכת החוזה המחייב. 

בנוסף, כאשר עסקינן בעסקת מקרקעין – נדרשת לצד כל זאת גם דרישת הכתב. במקרים שבהם ישנו מסמך מקדים, הרי שממילא מתקיימת בו דרישת הכתב. 

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בסוגיה - האם טופס הרשמה לרכישת יחידה, מהווה חוזה מקרקעין מחייב.

נסיבות המקרה:

ענייננו בבני זוג, הטוענים כי רכשו יחידה מחברת נדל"ן, באמצעות חתימה על טופס הרשמה בלבד ותשלום התמורה בגינה. היחידה לא נרשמה על שמם, לא נרשם שיעבוד לטובתם והעסקה לא דווחה לרשות המיסים. לאחר מכן, אותה היחידה נמכרה לזוג נוסף, שחתמו על חוזה מכר מלא, וזכויותיהם הובטחו באמצעות רישום שיעבוד לטובתם. זמן מה לאחר מכן, הוגשה בקשה לפירוק החברה ומונו לה נאמן להקפאת הליכים ומפרק זמני.

לטענת בני הזוג שחתמו על טופס ההרשמה בלבד, התגלה להם בדיעבד כי היחידה נמכרה לזוג הנוסף. ומשכך הגישו בקשה לבית המשפט שבה טענו כי טופס ההרשמה מהווה חוזה מקרקעין מחייב בינם לבין החברה, המקיים את יסודות גמירות הדעת והמסוימות

לטענת בני הזוג שחתמו על טופס ההרשמה בלבד, התגלה להם בדיעבד כי היחידה נמכרה לזוג הנוסף. ומשכך הגישו בקשה לבית המשפט שבה טענו כי טופס ההרשמה מהווה חוזה מקרקעין מחייב בינם לבין החברה, המקיים את יסודות גמירות הדעת והמסוימות. לטענתם, גמירות הדעת של החברה מתבטאת, בין היתר, בכך שפדתה את הצ'קים שמסרו לה, וטופס ההרשמה מכיל את הפרטים המהותיים והעיקריים בעסקה, המקיימים גם את דרישת המסוימות.

עמדתם של בני הזוג הנוסף היא, שזכותם גוברת על טענותיהם של הזוג הראשון. שכן הם חתמו על חוזה מלא ונרשם שעבוד לטובתם, וזאת בשונה מהזוג הראשון.

בית המשפט נדרש לשאלה - האם טופס ההרשמה מהווה חוזה מחייב בין הזוג הראשון, שחתם על טופס הרשמה בלבד, לבין החברה. ככל שהתשובה לשאלה זו חיובית – בית המשפט נדרש לשאלה - האם זכותו של הזוג הראשון גוברת על זכותו של הזוג הנוסף, דהיינו, האם מדובר ב"עסקאות נוגדות" לפי חוק המקרקעין .  

החלטה:

בית המשפט קבע כי לא נכרת חוזה מחייב בין הזוג הראשון לבין החברה. משכך, קבע בית המשפט שנכרת חוזה אחד בלבד ביחס ליחידה, עם הזוג הנוסף, כך שאין מדובר במקרה של עסקאות נוגדות. בית המשפט בחן האם  טופס ההרשמה, המהווה מסמך מקדים, מהווה חוזה מחייב. זאת, באמצעות בחינה - האם התקיימו בטופס ההרשמה התנאים הנדרשים להיותו חוזה מחייב, דהיינו, גמירות דעת ומסוימות. וזאת מבלי שיהיה צורך לחתום על מסמך או חוזה נוסף.

לעניין גמירות הדעת – נקבע כי טופס ההרשמה כשמו כן הוא – טופס הרשמה בלבד. וזה אינו מהווה מסמך שהייתה לצדדים כוונה להקנות לו משמעות משפטית העולה לכדי חוזה מחייב. בנוסף, הטופס לא נחתם על-ידי נציגים מוסמכים מטעם החברה, אלא רק על-ידי סוכן מכירות שפעל מטעמה, וצוין בו במפורש כי יש צורך להתקשר בהסכם מכר נפרד. 

לסיכום, בית המשפט קבע כי טופס ההרשמה לא מהווה חוזה מחייב, שכן לאחריו נדרש לחתום על חוזה סופי, וזאת על-אף ששולמה מלוא התמורה.  בית המשפט הפנה את הזוג הראשון למפרק להגשת תביעת חוב בגין הסכום ששילמו לחברה

כמו כן, בית המשפט בחן את נוסח הקשר בין המסמך המקדים, טופס ההרשמה, לבין החוזה הסופי שהיה אמור להיחתם בין הצדדים. בית המשפט קבע כי נוסחת הקשר קושרת בין טופס ההרשמה לבין החוזה הסופי שהיה אמור להיחתם. כך שטופס ההרשמה אינו מהווה חוזה בפני עצמו, ולא משתקפת בו גמירות דעת מלאה של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב.

לעניין המסוימות – למעלה מן הצורך, בחן בית המשפט נושא זה. שכן יסוד גמירות הדעת אינו מתקיים ביחס לטופס ההרשמה. השאלה שנבחנה - האם טופס ההרשמה מכיל את עיקרי הפרטים הנחוצים לצורך כריתת חוזה מחייב. בית המשפט הגיע למסקנה כי ממבט על, לכאורה, טופס ההרשמה מכיל את הפרטים על-מנת לענות על תנאי המסוימות. אך לאחר בחינת חוזה המכר המלא של הזוג הנוסף, שסביר להניח כי הזוג הראשון היו אמורים לחתום על נוסח דומה, ניתן לשלול גם יסוד זה. 

לסיכום, בית המשפט קבע כי טופס ההרשמה לא מהווה חוזה מחייב, שכן לאחריו נדרש לחתום על חוזה סופי, וזאת על-אף ששולמה מלוא התמורה.  בית המשפט הפנה את הזוג הראשון למפרק להגשת תביעת חוב בגין הסכום ששילמו לחברה. 

[פר"ק (ת"א) 44644-10-18 סוהו אילת השקעות בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי]. 

הכותב הוא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד יהונתן יוסף.