"יש ניפוץ של המטרופולין התל-אביבי למרכזי תעסוקה קטנים יותר. אנשים עייפים מלעמוד בכבישים שעות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו ניר לבלוביץ, מייסד משותף ומנכ"ל בילד אסטרטגיה אורבנית . הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, וסיפר לו מה זה בכלל אסטרטגיה אורבנית, איך דווקא הטיולים בחו"ל גרמו לו להתעניין בנושא, ועל פרויקטים בולטים של החברה שלו, כולל זה של חידוש אזור התעשייה הוותיק באילת. 

לצפייה: 

להאזנה: 

מה היא בעצם אסטרטגיה אורבנית? 
"אני חושב שזו ראייה כוללת על מרחב, על עיר, על מקום, שמתעסקת לא רק בתכנון הפיזי שלו, אלא גם בהיבטים החברתיים שלו, הכלכליים, העסקים. בעצם התפקיד שלנו בתור חברה זה לעבוד עם רשויות מקומיות, תאגידים עירוניים ולחבר את החזון העירוני לתוך תכניות ביצוע בפועל וכחלק מהפיתוח העירוני של אותה שיטה". 

"כמי שחובב המון טיולים בעולם ונסיעות, אני באמת 'חורש' ערים במשך שנים. זה היה אחד התחביבים שלי. לפחות בחוויה האישית הרגשתי מאוד את השוני ואת ההבדל בין החוויה של הרחוב הישראלי לבין הערים הגדולות בעולם. הסתכלתי על אותו מרחב וניסיתי להבין איך אנחנו, איך אני יכול להשפיע עליו ולהפוך אותו למשהו שהוא יותר נוח ומעניין. ההתחלה הייתה לזהות בר של חברים שעבד בשעות הלילה והיה פנוי בשעות הבוקר ולהבין איך אפשר לנצל את החללים האלה עבור שימושים נוספים.

"וכך הייתי בין הראשונים שהתחילו את חנויות הפופ אפ בישראל. אבל הנושא של תוכן במרחב ויצירת קהילה סביב אותם מרחבים בסוף גם יצרה באזז וגם יצרה קהילה, מה שהביא אותי לנטוש את עולם האסטרטגיה והפרסום והצטרפתי להקמת מתחם התחנה בירושלים, שזה בעצם היה הפרויקט העירוני האישי שלי". 

"השותפים האמיתיים שלנו הם המשתמשים והצרכים שלהם. זה בהחלט משהו שאנחנו צריכים להתחשב בו, וזה גם האמת, לא כל כך שונה מעולמות השיווק שבסוף התעסקתי בהם בלהבין צרכנים ולייצר להם את המוצר הטוב ביותר. ועיר זה מוצר, אבל עיר, בשונה ממסטיק או שמפו, היא משהו מאוד מורכב, אורגניזם חי שכל הזמן משתנה וגם יש בו המון רבדים שצריך לקחת אותם בחשבון וצריך להתייחס אליהם". 

"לפחות בחוויה האישית הרגשתי מאוד את השוני ואת ההבדל בין החוויה של הרחוב הישראלי לבין הערים הגדולות בעולם. הסתכלתי על אותו מרחב וניסיתי להבין איך אני יכול להשפיע עליו ולהפוך אותו למשהו שהוא יותר נוח ומעניין. ההתחלה הייתה לזהות בר של חברים שעבד בשעות הלילה והיה פנוי בשעות הבוקר ולהבין איך אפשר לנצל את החללים האלה עבור שימושים נוספים" 

לבלוביץ סיפר מה עושה החברה שלו: "אסטרטגיה ותכנון עירוני זה רק אחד מהתחומים שבהם בילד מתעסקת. יש לנו גם מחלקה לכלכלה מוניציפלית, כלכלה עירונית שהיא בכלל מתעסקת בכל הנושא של הפיתוח הכלכלי. מנועי צמיחה, ייעוץ כלכלי בתוכניות. יש לנו גם צוות שמתעסק בתחום השיתוף ציבור וקשרי קהילה ואת תחום מיתוג הערים, העבודה שלנו היא באמת מנהריה ועד אילת.

"היום אנחנו עובדים למשל המון ברובע הכניסה בירושלים, עבור חברת עדן ועיריית ירושלים בכל הנושא של מיתוג ושיווק הרובע. עובדים גם באילת בפרוייקט אסטרטגי גדול של פינוי שדה התעופה וגם בתל אביב. אנחנו מלווים את חברת עזרא וביצרון והקמת הבית להתחדשות עירונית. אנחנו גם עובדים עם מפעל הפיס על כתיבת מדריך, להגמשת נכסים נטושים במגזר הכפרי". 

"המודל של אזורי התעסוקה משתנה"

לבלוביץ הרחיב על פרויקט שקרוב ללבו, של חידוש אזור התעשייה הוותיק של אילת. "אזורי תעשייה בערים זה לא משהו שייחודי לאילת. בעצם ברוב הערים שלנו יש אזורי תעשייה או אזורי מלאכה ותיקים שנבנו בפאתי העיר, אבל הערים שלנו גדלות ומתרחבות, וגם הקצה הפך כבר להיות המרכז, ולכן יש הרבה מאוד רשויות שנדרשות לחשוב מחדש על אותם אזורי תעשייה שגם השימוש שלהם הוא משתנה. באילת באזור התעשייה הישן הייתה בעיקר מלאכה. אפילו היו שם שימושים מזהמים. עם השנים הגיעה תעשייה חדשה, והאזור הפך דה פקטו ביום יום להיות האזור המסחרי של העיר. שם בסוף נמצא ביג, שם נמצא רמי לוי ושם נמצא המסחר היום יומי". 

"המודל של אזורי התעסוקה משתנה ואנחנו הרבה יותר היום מאמינים במודל של עירוב שימושים שמכניס גם דיור ומלונאות, שתומך באותה תעסוקה ויצירת האקוסיסטם. והאתגר הנוסף זה באמת התחרות שנוצרת בין אזורי תעסוקה חדשים שונים, ואנחנו רואים את זה בתל אביב וראשון לציון ורחובות ונס ציונה"

"מהנדס העיר וראש העיר החליטו שהם רוצים לצאת במסמך מדיניות חדש בנוגע לרובע הזה, מה שנקרא אזור התעשייה הישן. אבל התוכנית הזו היא באמת מאוד ייחודית, גם בפן התכנוני שלה וגם בפן הכלכלי. לאחר שנים שהייתה שם תב"ע שלא הצליחו לממש, בעלי הקרקעות היו מאוד סקפטיים. התקבלה החלטה שאנחנו הופכים את זה לרובע מעורב שימושים עם שימוש מוביל לתעסוקה ותיירות אלטרנטיבית. נתנו במסגרת המדיניות שימוש פתוח של 20 אחוז, ובגלל זה גם קראנו לתוכנית הרובע הפתוח, כי יצרנו שם גמישות תכנונית כזו שבה בעלי הקרקעות יכולים לבחור איזה שימוש יהווה עבורם אינסנטיב כלכלי כדי לממש את אותה תוכנית, כמובן לפי המגבלות של של זכויות וקומות וכדומה

"ואני חייב להגיד שהמדיניות הזו בהחלט יצרה שינוי ומביאה הרבה יותר יוזמות לשטח. אנחנו רואים שם טראפיק מאוד יפה של יזמים ובעלי קרקעות שמקדמים. אנחנו מתחילים לראות התחדשות, וזה באמת בטווח קצר יצר שינוי מאוד גדול. עוד כלי חדשני שעיריית אילת הביאה בתוך התוכנית - היא בעצם לקחה את כל המדיניות ותרגמה לכלי דיגיטלי, למחשבון, כך שהיום כל אחד שיכתוב בגוגל הרובע הפתוח יכול להיכנס, לראות את התוכנית ובעצם לבנות לעצמו תמהיל זכויות מבלי להתרוצץ כל היום מול אגפי ההנדסה כדי לקבל את הזכויות שמגיעות לו". 

לדבריו, "המודל של אזורי התעסוקה משתנה ואנחנו הרבה יותר היום מאמינים במודל של עירוב שימושים שמכניס גם דיור ומלונאות, שתומך באותה תעסוקה ויצירת האקוסיסטם. והאתגר הנוסף זה באמת התחרות שנוצרת בין אזורי תעסוקה חדשים שונים, ואנחנו רואים את זה בתל אביב וראשון לציון ורחובות ונס ציונה". 

לאן אנחנו הולכים בכל הסיפור הזה של העירוניות?
"האתגר של צמצום שטח המחייה שלנו והמעבר לערים בסוף דוחק אותנו, וגם הקורונה דחקה אותנו להסתכל על המרחב הציבורי ודווקא אנחנו רואים מאז הקורונה הרבה מאוד השקעה בפארקים, בגינות כיס, במרחב ציבורי שמאפשר פעילות. כל הנושא של כבישים למדרחוב כדי לייצר את הדבר הזה

"אנחנו בדיוק עובדים עם עיריית תל אביב יפו על תוכנית מדיניות כזו שנקראת עתיד המסחר. וככה מתוך עבודה הבנו כמה הדבר הזה של הרחוב המסחרי הולך לקבל תפנית מאוד גדולה, וזה נכון גם לגבי נדל"ן מניב וגם לגבי המרחב הציבורי. אנחנו הולכים לראות מרחב ציבורי שיחייב להיות הרבה יותר גמיש תכנונית. הוא חייב להיות מרחב ציבורי שתומך גם במסחר עצמו. 

"יש את הצריכה באונליין, ומצד שני יש לנו את הצורך האקטיבי שלנו לצאת החוצה, להיפגש ולהתראות, לשתות את הקפה עם החבר והחברה. הצורך באנושיות עדיין נשאר ואנחנו כנראה לא נישאר רק בבית, אבל זה מצריך מאיתנו חשיבה חדשה בנוגע לרחוב המסחרי. אנחנו רואים שינוי מאוד גדול בנושא העוגנים שנמצאים במרכזים מסחריים. זה כבר לא אותו בנק, סופרמרקט וכדומה. אנחנו נראה הרבה יותר שימושים חווייתיים שיצריכו את זה, וגם גמישות תכנונית גם של הרשות המקומית.

"בנוסף ישנה התנפצות של המטרופולינים למרכזי תעסוקה ומרכזי ערים קטנים יותר. הרצון שלנו מתחת לבית לקבל את מה שאנחנו רוצים. אני חושב שאנשים עייפים, מלעמוד בכבישים שעתיים וחצי, להידחס ברכבת עם עשרות אם לא מאות אנשים באותו קרון ולאחר למקום העבודה. ההיברידיות כאן כדי להישאר ואנחנו צריכים לתת לזה מענה קרוב לבית".