ניצחון ליזמים ומכה כואבת לשלטון המקומי: פסיקה תקדימית צפויה להפחית את היקפי גביית אגרות הבניה בכל הארץ

ניצחון ליזמים ומכה כואבת לשלטון המקומי: פסיקה תקדימית שקיבל לפני מספר ימים בית המשפט המחוזי בירושלים בסוגיית גביית אגרות בניה במיזמי מחיר למשתכן , צפויה להפחית את היקפי גביית אגרות הבניה בכל רחבי הארץ על ידי הרשויות המקומיות בהיקף של עשרות ואף של מאות מיליוני שקלים.

בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל בשבוע האחרון את ערעור חברת אופק שלי לגבי החלטת בית משפט השלום מדצמבר האחרון לפיה פרויקטי מחירי למשתכן אינם זכאים להנחה באגרות היתרי בנייה שלהם זכאים פרויקטים לדירות לזוגות צעירים, לעולים חדשים ולמפונים. השופט אלכסנדר רון קיבל את עמדת אופק שלי, שתבעה את הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש, וקבע כי בדומה לפרויקטים לזוגות צעירים ולעולים יוזמת התוכנית היא המדינה, והבנייה מתבצעת עבורה. הפסיקה התקבלה בניגוד לחוות דעתה של היועצת המשפטית לממשלה שניתנה בעת ההליך המשפטי בבית משפט השלום, שטענה כי יש להעניק פרשנות מצמצמת לחוק, וזאת לשם שמירה על הקופה הציבורית.

עם קבלת היתר בנייה נדרש היזם לשלם אגרות בניה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אגרת בנייה המשולמת במסגרת קבלת היתר מגיעה כיום לכ־34 שקל למ"ר, תלוי בייעוד הבנייה. כך, בפרויקטים גדולים הכוללים עשרות אלפי מ"ר, גובה האגרה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים וגם למיליוני שקלים.

ואולם לפי תקנות התכנון והבניה , אם מדובר בבנייה שמיועדת לעולים, מפונים או זוגות צעירים, על הוועדה המקומית לגבות סכום בגובה מחצית האגרה בלבד. הקריטריונים לאגרה מופחתת הם שהבניה תבוצע בידי המדינה, מטעמה או ביזמתה למטרות אלו שיכוני עולים ומפונים; בנייני מסחר, מלאכה ותעשייה לצרכי עולים ומפוני או שיכוני זוגות צעירים.

בשנת 2015 זכתה חברת אופק שלי במכרז מחיר למשתכן בבית שמש. בסמוך להנפקת ההיתר, הוועדה המקומית בית שמש דרשה תשלום של מלוא האגרה ואופק שלי שילמה, אך לאחר מכן דרשה החזר של 50% מהאגרות, בהתאם לתקנות התכנון והבניה. הוועדה המקומית סירבה, ומשכך הגישה החברה תביעה לבית משפט השלום בירושלים. את התביעה הגישו עורכי הדין מיכאל רוזן ואלון לוונשטיין ממשרד עו"ד מיכאל רוזן המתמחה במיסוי מוניציפלי. בתביעה טענה אופק שלי טענה כי על הוועדה המקומית להשיב לה כ-120 אלף שקל בגין גביית יתר.

בית משפט השלום כאמור דחה את התביעה בקבעו כי הבניה לא בוצעה על ידי המדינה או ביוזמתה, וכן כי לא הוכח שהבניה מיועדת לזוגות צעירים וכי לא ניתן אישור מהרשות המקומית או ממשרד הבינוי והשיכון. בנוסף, נקבע כי הגשת התביעה בחלוף שנת הכספים מהווה שיהוי אשר מצדיק את דחייתה.

"השלכות רוחב על כל הפרויקטים של מחיר למשתכן " 

בעקבות כך הגישה החברה ערעור לבית משפט המחוזי באמצעות עוה"ד רוזן ולוונשטיין אשר הדגישו בעתירתם כי פרויקטים של מחיר למשתכן שונים בתכלית מכל מכרז אחר שכן במכרזי מחיר למשתכן היזם הוא למעשה מעין קבלן ביצוע של המדינה, ושבניגוד למכרזים אחרים בהם ההצעה הזוכה היא ההצעה הגבוהה ביותר, במכרזים של מחיר למשתכן ההצעה הזוכה היא ההצעה הנמוכה ביותר לפי מחיר מכירה של מ"ר. בנוסף טענו כי קיים פיקוח הדוק של המדינה, הן על היזם והן על רוכשי הדירות, פיקוח שאף נמשך שנים לאחר הזכייה במכרז. כל אלו ועוד הופכים את הבניה הלכה למעשה לכזו שמבוצעת מטעם המדינה או ביוזמתה.

עורכי הדין מיכאל רוזן ואלון לוונשטיין (ניב קנטור בשיתוף ומטעם duns 100)

בעמדת הועדה המקומית תמך גם מנהל התכנון שטען בפני בית משפט השלום כי עמדתו היא גם על דעת המשנה לפרקליט המדינה לעניינים אזרחיים ועל דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי). בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את הערעור של אופק שלי וקבע כי ניתן לקבוע כי מחיר למשתכן מיועד גם לזוגות צעירים: "לא התכוון מחוקק המשנה לחייב בירור עובדתי או סטטיסטי מי בדיוק יהיו רוכשי הדירות, אלא כי נועדה הבנייה לשכבות סוציואקונומיות שהאפיונים שלהן דומים לאלה של זוגות צעירים או מפונים. אינני בדעה שלצורך פסק דין זה נצרך להתעמק יתר על המידה בכל הדקויות הכרוכות  בשיקולים שהובילו לתכנית "מחיר למשתכן"

עוד קבע ביהמ"ש כי אין ספק שהמדינה יזמה מהלך זה; וכי מעורבותה ופיקוחה ההדוק של המדינה משתקפים מסעיפים רבים של המכרז. עוד נטען על ידי הועדה המקומית שתנאי לתחולת התקנה הוא, שיינתן אישור הרשות המקומית הנוגעת בדבר או אישור משרד הבינוי והשיכון . אישור הרשות המקומית אינו רלוונטי, ואישור במכתב נפרד, מטעם משרד הבינוי והשיכון , אינו בנמצא.

בית המשפט המחוזי דחה טענה זאת של הוועדה המקומית מן הטעם ש"אין ספק שעל הפרק בנייה שבוצעה במסגרת תכנית מחיר למשתכן ולכן לא נצרך כלל אישור זה, ואילו ניתן היה האישור, לא היה בו אלא כדי לאשר את מה שאנחנו כבר יודעים: בוצעה בנייה, מטעם המדינה או ביוזמתה, וזאת בדיוק למטרות שאליהן מכוונת התקנה יתן ונכון לראות את הבנייה, כבנייה שהיא, לכל הפחות, מטעם המדינה, אם לא הרבה מעבר לכך. ובקיצור- שאת המכרז יזמה המדינה; בחוברת המכרז נכללות קביעות ביחס למחיר הדירה; חשוב מכך שנכללות בחוברת המכרז קביעות מפורטות מאוד ביחס למי שיהא זכאי לרכוש דירה, ועוד ועוד. טענות המשיבה שביקשו לסתור זאת, לוקות במלאכותיות יתרה, והן נדחות בזה".

המחזוי קבע כי על הוועדה מהקומית להשיב לאופק שלי 89,304 שקל כולל הצמדות והוצאות אופק בשתי הערכאות בסך של 20,000 שקל וכן אגרות בסך כ-3,000 שקל.

לדברי עורכי הדין מיכאל רוזן ואלון לוונשטיין "מדובר בתקדים בעל השלכות רוחב על כל הפרויקטים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ. לדבריהם, רבים מלקוחות המשרד המתינו לתוצאותיו של ערעור זה, שעבורם מדובר בבשורה של ממש".