חדשות ועדכונים בנושא תקן 21

מאנרגיה מתחדשת להתחדשות עירונית: נקסטקום השיגה את הרוב הדרוש לכ-620 יח"ד במגדל העמק

פרויקט הפינוי בינוי, שנחתם באמצעות חברה בת של נקסטקום בשותפות עם חברת ש. ישועה, כולל הריסת 84 דירות ברחוב השקמה בצפון מגדל העמק, והקמת 12 בניינים חדשים, שטחי מסחר ומבני ציבור

שיעורי תפוסה גבוהים ועלייה של 5% בהכנסות מנכסים זהים: ריט 1 מסכמת את הרבעון הראשון של 24

מהתוצאות הכספיות של קרן הנדל"ן המניב לסיכום הרבעון הראשון של השנה, עולה כי שיעורי התפיסה בנכסי הקרן עמדו על כ-96%, למרות המלחמה. ה-NOI מנכסים זהים צמחו בכ-4.8% לכ-105 מיליון שקל

"נפצעתי קשה באתר בנייה ואני עדיין מרגיש את זה כל יום. זה מזכיר לי כמה הבטיחות חשובה"

בכל שבוע, מרכז הנדל"ן מאיר בזרקור את הפינות הפחות מוכרות של בכירי הענף. והפעם - עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז ת"א והמרכז, שמספר מדוע בנדל"ן, שלא כמו בהייטק, כדאי לקחת יועצים ותיקים עם ניסיון, למה כל מוסד הוצאת היתרי הבנייה הוא פסול, מה הוא חושב על נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו ולמה היה רוצה להיות מנהל בית ספר

בשווי 1.56 מיליארד שקל: עמרם אברהם השלימה את הנפקת המניות הראשונה בגיוס של 313 מיליון שקל

החברה גייסה את הכסף משורת מוסדיים, בהם אלטשולר שחם, תמורת 20% ממניותיה. אלון ויורם עמרם נשארים בעלי השליטה עם אחזקות בשיעור של כ-40% כ"א

התאחדות הקבלנים בעקבות עליית מחירי הדירות: "הממשלה נכשלה, זו מדרגה בדרך להרעה נוספת בענף"

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, תקף את הממשלה בחריפות בעקבות עליית מחירי הדיור ב-0.9% נוספים, כפי שעלה מנתוני הלמ"ס. "האורות האדומים ממשיכים להידלק בענף הבנייה והתשתיות. הממשלה גוררת את שוק הדיור לקצב עליה דו ספרתי של מחירי הדירות החדשות"

ב-14 מיליון שקל: ליבנטל מכרה משרד בן 42 מ"ר במערב הרצליה

חברת הנדל"ן בשליטת ברוך אופיר ארביב מכרה לחברה פרטית את משרדה בבית לומיר באזור התעשייה בהרצליה. תוכנית המתאר לאזור התעשייה מאפשרת בנייה על הגג עד ל-15 קומות

ההתנגדות התקבלה, ובניין משרדים בשווי של למעלה מ-200 מלש"ח במרכז ת"א לא ייהרס לצורך המטרו

הבניין שברחוב החשמונאים סומן תחילה להריסה לצורך בניית תחנת החשמונאים. בעליו לא קיבל את רוע הגזרה ובעקבות התנגדות שהגיש "נשלף" הבניין מחוץ לגבולות הקו הכחול של תוכנית התחנה. השמאית מיכל שימקביץ: "הריסתו נועדה להקמת פתח אוורור ושצ"פ. הראנו שהפקעת החלקה בשלמות תוך כדי הריסת המבנה אינה מידתית"

מחירי הדירות ממשיכים לעלות: התייקרו ב-0.9%. מחיר דירה ממוצעת - 2.23 מלש"ח

כך עולה ממדד מחירי הדירות שפורסם הערב (ד') על ידי הלמ"ס. בשנה האחרונה חלה התייקרות של 1.1%. בחלוקה למחוזות, ההתייקרות החדה ביותר היתה במחוז ת"א, בשיעור 2.2%. עסקה ממוצעת בעיר ת"א - 4.14 מיליון ש'. בב"ש - 1.23 מיליון ש'. במדד תשומות הבניה חלה דווקא ירידה קלה

עמק בעלייה: בשכונה הפריפריאלית הזו המחירים עולים, אך ניתן עדיין למצוא דירות במיליון שקל

"המדד השכונתי״: באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל״ני מואץ. והפעם, מרכז העיר עפולה שמתחדשת עם מספר פרויקטים בשלבים שונים. התחבורה הציבורית אמנם טעונה שיפור, אך המחירים זינקו ב-8% בתוך שנה

"אני מרגיש גאווה גדולה כשאני חושב על האתגרים שהצלחנו לפתור ועל הקשר המיוחד שנרקם עם הדיירים בפרויקט"

"הפנים מאחורי ההתחדשות העירונית" עם אבישי מאירוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת בית ירושלמי, שמדגיש את מה שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך להבין, מסמן את השלב הבא בתחום ההתחדשות העירונית ומגלה מה הוא שותה אחרי כנס דיירים מוצלח

האם השבת קרקע חקלאית למדינה תמורת פיצוי נחשבת כ"מכירה" לצרכי מס? כך הכריעה ועדת הערר

חוכרת קרקעות לגידול הדרים נדרשה על ידי רמ"י להשיב לה את הקרקע, לאחר שהשתנה ייעודה לשכונת מגורים. בין הצדדים נחתם הסכם השבה, שבמסגרתו קיבלה החקלאית פיצוי. אלא שאז הופתעה החוכרת לגלות כי רשות המסים רואה בכך אירוע מכירת מקרקעין שחייב במס שבח. בתגובה לערר שהגישה, היתה החלטת ועדת הערר חד משמעית

אופקים עולה לגובה: אושרה להפקדה תוכנית ל-5,800 דירות בבניינים עד 16 קומות

הוותמ"ל אישרה את התוכנית של רמ"י ועיריית אופקים להרחבת שכונת אפיקי נחל בעיר, שתכלול גם 90 אלף מ"ר למסחר, תעסוקה ומלונאות. בנוסף תוקם שדרה ראשית שתחבר בין נחל פטיש לנחל אופקים וגם אזור תעסוקה ומסחר. בסיום הבנייה תכלול השכונה 12 אלף יח"ד

מגדלים ברמת אביב הוותיקה: אושרה תוכנית התחדשות של ב.ס.ר וע.ט ל-420 דירות

במסגרת התוכנית במתחם ברחובות קרני יהודה ושמעוני, ייהרסו 168 דירות בבניינים רעועים שחלקם אף מוגדרים מבנים מסוכנים, ויוקמו 7 בניינים בני 8-15 קומות. במסגרת התוכנית, מכוח תמ"א 38 להתחדשות המתחם בשלבים, הדיירים יקבלו תוספת של 25 מ"ר, מרפסת שמש, חניה ומחסן

410 דירות ו-111 אלף מ"ר למשרדים ומסחר: אושרה תוכנית המגדלים של קרסו דרומית לשכונת מונטיפיורי

ע"פ התוכנית שאישרה הוועדה המקומית ת"א ברחובות יד חרוצים וריב"ל בעיר, ישומר המבנה ההיסטורי שבו ממוקמים כיום משרדי ומוסך קרסו נדל"ן, ויוקמו 3 מגדלים שיכללו גם 410 יח"ד ו-9.5 אלף מ"ר של שטחי ציבור. החברה מעריכה כי העבודות יחלו ב-2026 ויסתיימו ב-2031

הפתרון למצוקת כח האדם? הממשלה אישרה את הכפלת מספר העובדים הזרים

הצעת שעלתה היום באופן מפתיע לאישור הממשלה ואף אושרה, מציעה רפורמה בענף העובדים הזרים, שתכלול הגדלת המכסה שניתן להביא באופן פרטי בעוד 10 אלף פועלים מעבר ל-10 אלף שכבר אושרו, והפחתת האגרות ודמי ההיתר שמשלמים מעסיקים למדינה בגין הבאת עובדים זרים. נשיא התאחדות הקבלנים: "צעד חשוב בכיוון הנכון אך ההצלחה תיבחן במבחן התוצאה"

הסוף לתוכניות העיצוב האדריכלי? מנהל התכנון פרסם טיוטת הנחיות שמבקשת לבטל שלב ביניים בין תב"ע להיתר

לאחר שבטיוטה נכתב כי "תכניות אלו מהוות את אחת הסיבות לעיכובים משמעותיים בתהליך בין אישורה של תכנית סטטוטורית להוצאת היתרי הבניה מכוחה", מגביל המסמך אפשרות להשתמש בתוכניות שכאלה למקרים ייחודיים כגון הקמת שכונה חדשה. בפברואר האחרון כינתה סגנית יו"ר מטה התכנון את תוכניות העיצוב "אירוע רב נפגעים"

עם קצת דמיון חופשי: ארבעה רעיונות תכנוניים חדשניים שישנו את פני המדינה

מיליוני מ"ר של חניונים שיוסבו לשימושים חדשים ביום שלא נזדקק עוד לרכבים, מיזמי התחדשות שממחזרים את הבניינים הוותיקים במקום להרוס, ערים ותיקות מבצעות הליך "השתלה" של מרכז חדש, והיוזמה שתצליח לספק קורת גג לדרי הרחוב. מיוחד ליום העצמאות: מתכננים ואדריכלים משתפים את מרכז הנדל"ן ביוזמות תכנוניות מחוץ לקופסה

"בבת אחת כולם יצאו החוצה והתחילו לצייר": כך שינה ה-7.10 את רחובות הערים

דיוקן, יצירת אמנות מורכבת, כתיבת שיר או פשוט שמו של החלל באותיות ענק - אירועי ה-7.10 והמלחמה שבאה בעקבותיו הביאו לפרץ אמנות רחוב, מפלורנטין עד שוק מחנה יהודה, ומאופקים ועד לקריות. כך הפכו רחובות הערים שלנו לאתרי הנצחה צבעוניים במיוחד

7 חודשים אחרי שהבנייה הסתיימה: הרוכשים הראשונים ב"שכונה המנותקת" בבני ברק קיבלו מפתחות

רוכשי הדירות הראשונים בפרויקט "מתחם הסופרים" בשכונה החדשה "איילת השחר" בצפון בני ברק, קיבלו בשבוע שעבר את המפתחות לביתם החדש. זאת למעלה מחודשיים אחרי שראש העיר חתם על 600 טפסי 4 לאכלוס דירות בפרויקט, שנדחה במשך חודשים עד שהושג התקציב לבניית הגשר שיחבר את השכונה למערכת הכבישים הסובבת אותה

ממתינים למחוזי: ועדת הערר ביטלה היטל ע"ס 4.3 מיליון שקל בקריית אריה לאחר שכבר קבעה כי תוכנית המתאר אינה משביחה

על אף שוועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה מרכז בראשות איל תאודור שרון כבר קבעה בעבר כי אין לחייב בהיטל בגין תוכנית המתאר החדשה לאזור התעשייה קריית אריה, ממשיכה הוועדה המקומית לחייב בו. לאחרונה בוטל היטל נוסף שגבתה הוועדה בגין מכירת קרקע באזור, והצדדים ממתינים להכרעת המחוזי בעתירה שהגישה הוועדה המקומית

"אי אפשר לתאר את מה שהעולם איבד": אנשי ענף הנדל"ן כותבים ליקיריהם שנפלו

620 חללי צה"ל נפלו על הגנת המולדת מאז אותה שבת שחורה שפתחה את מלחמת חרבות ברזל. כל אחד ואחת הותירו מאחור משפחה, חברים ועולם ומלואו. לרגל יום הזיכרון כותבים אב, אח ואשה ממשפחת ענף הנדל"ן, עוד מכתב אחד ליקיריהם שנפלו. יהי זכרם ברוך

כיצד ייראה שוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2040?

שוק הנדל"ן מתמודד היום עם מחסור בדירות, והציבור מצפה להגדלת היצע הדיור. בטור מיוחד ליום העצמאות מציג אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan, נתונים חדשים ומפתיעים לגבי הכיוונים העתידיים של שוק הנדל"ן הישראלי בואכה יום העצמאות ה-100 למדינה

שוק המשכנתאות המשיך להתאושש באפריל: 5.91 מיליארד שקל ניטלו – עלייה של 23% לעומת אשתקד

מנתוני בנק ישראל עולה כי אפיק ההלוואה הפופולארי ביותר באפריל היה מסלולי פריים לא צמודי מדד שבמסגרתם ניטלו הלוואות בסך 2.57 מיליארד שקלים. במסלולים שאינם צמודים עמדה תקופת הפירעון הממוצעת עבור המשכנתאות שניטלו באפריל על 23.5 שנים – ירידה משמעותית לעומת 25.1 שנים לפני שנה

עזרת הציבור נדרשת: קבוצת חג'ג' ואביב בנייה גייסו יחד כרבע מיליארד שקלים באג"חים

קבוצת חג'ג קיבלה התחייבויות מוקדמות של משקיעים לרכישה בשווי 124.06 מיליון שקל, במחיר ליחידה של 980 שקל, המהווה את מחיר הסגירה. אביב בנייה סיימה את מכרז ההנפקה לציבור על הרחבת סדרת אג"ח בגיוס של 127.62 מיליון שקל, כשבמסגרת הצעת המדף הוצעו לציבור איגרות חוב בערך של עד 156.25 מיליון שקל ב-156,250 יחידות

168 אלף יח"ד אושרו בכל הארץ ב-2023, כמחצית מהן - בהתחדשות עירונית

מנתונים שהציג מנהל התכנון בדוח הפעילות השנתי שלו ל-2023, עולה כי 168,761 יחידות דיור חדשות אושרו בשנה זו בכל הארץ לעומת 158,407 דירות ב-2022 ו-108 אלף ב-2021. מנכ"ל מנהל התכנון: "2024 תעמוד בסימן שיקום עוטף עזה. מנהל התכנון יאשר לפחות 23,000 יחידות דיור בעוטף"

עלייה של 42% במספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון – אך ההיצע הגבוה כמעט לא נשחק

23.5 אלף דירות נמכרו ברבעון 1 של השנה, מהן 11.3 אלף הן דירות חדשות. למרות הזינוק – מספר הדירות החדשות הלא מכורות נשחק ב-3% בלבד ברבעון, ועומד על 66.7 אלף – 32% מהן בתל אביב וגוש דן. באשדוד נמכרו ברבעון הכי הרבה דירות חדשות, ובחיפה הכי הרבה דירות יד שנייה

משרד ישר אדריכלים הודיע על צירופם של 4 שותפים חדשים

פירמת האדריכלים הוותיקה ישר אדריכלים, בראשות האדריכל אבנר ישר, הודיעה על צירוף 4 שותפים למשרד: בנו ואשתו של אבנר ישר, תאי ישר ועיני ישר, וכן ניצן שרון ומיכל אורן. בנוסף מונו שני עמיתים חדשים ו-5 ראשי צוותים. אבנר ישר: "כשהתחלתי לעבוד עם אבי לפני 37 שנה, המשרד מנה פחות מ-5 עובדים, כיום הוא מונה כ-130 איש. שמח שהמשרד ממשיך לשמור על צביון משפחתי"

הוותמ"ל צפויה לדון השבוע בהפקדת תוכנית לבניית 5,800 דירות באופקים - שתאפשר שילוב משרדים בדירות

עוד כוללת התוכנית כ-70 אלף מ"ר לשימושי מסחר ותעסוקה. רוב הבנייה החדשה תהיה רוויה עד לגובה 14 קומות, כ-750 מהדירות ייבנו כצמודות קרקע. בכלל יחידות הדיור ניתן יהיה להסב עד 30 מ"ר למשרד "לבעלי מקצועות חופשיים"

"כשאנשים לא רואים אופק הם מחפשים אלטרנטיבה. הייאוש הוא הדבר המסוכן ביותר להקמת היישובים בדרום ובצפון מחדש"

תא"ל (במיל') יובל בזק, ראש מטה במילואים אוגדה 91 וראש תוכנית "ארז" לפיקוד קרבי, ששכל את בנו, לוחם גולני, בקרבות ה-7.10, התארח בפודקאסט החזית העירונית וסיפר איך מדיניות התכנון של ישראל בעשורים האחרונים החלישה את הבטחון הלאומי, מה יש לעשות כדי לשקם את הגליל והנגב, ועל הדרכים היצירתיות שבהם מנציחים המשפחה והחברים את גיא ז"ל: "הוא אהב את החיים והספיק הרבה"

3 חודשים לאחר שאושרה: עיריית גבעתיים פועלת לשינוי התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בעיר

הוועדה המקומית גבעתיים אישרה השבוע למנהל ההנדסה הגשת ערר או פניה לדיון חוזר בוועדה המחוזית, מאחר שהתוכנית שאושרה לעיר אינה תאמת את מדיניות ההתחדשות העירונית, כך אמר מהנדס העיר במהלך פורום יזמים שערך אתמול (ה') מרכז הנדל"ן. בכיר רשות המסים הסביר כיצד ניתן לזכות בפטור ממס על קבלת 2 דירות במקום אחת בהליכי התחדשות

שפונדר פדלון רכשה מחנן מור פרויקט לבניית 221 יח"ד בבאר יעקב תמורת כ-160 מיליון שקל

עיקר התמורה היא כניסתה של קבוצת שפונדר פדלון בנעלי חברת הפרויקט "מדף 1" מקבוצת מור לצורך החזר הלוואה בנקאית של 126 מיליון שקלים. כמו כן תשלם הקונה לקבוצה הנמצאת בעיצומו של הסדר חוב 25 מיליון שקלים נוספים, וכ-12% מרווחי הפרויקט העתידיים. לפרויקט היתר חפירה ודיפון, 111 מהדירות ישווקו במסגרת "מחיר מופחת"

מס' העסקאות במרץ זינק ב-19% - עלייה גם בהיקפי העסקאות בשוק היד השנייה מאז המלחמה

במרץ לראשונה חל גידול במס' העסקאות בשוק היד השנייה לעומת החודש המקביל אשתקד - בשיעור של 9%. 58% מכלל העסקאות הן של רוכשי דירה ראשונה, עלייה של 22% ברכישות משקיעים לעומת אשתקד. נתוני הרכישות של תושבי חוץ עדיין נמוכים - 109 דירות בלבד

אושרה תוכנית התחדשות של אבני דרך בשכונת קריית יובל לבניית כ-600 יח"ד 

התוכנית, שאושרה להפקדה לפני כשנה וכעת אושרה סופית, מציעה להרוס 153 דירות במתחם הרחובות ברזיל ואולסוונגר בירושלים, ולהקים 4 מגדלים בני 21 קומות. עוד יוקמו מעון יום, גני ילדים ובית כנסת

ירידה חדה של 20% בהיקפי הבניה בהתחדשות העירונית ב-2023. אלו הערים שבנו הכי הרבה

כך עולה מהדוח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בסך הכל ניתנו ב-23 היתרי בנייה ל-22.3 אלף דירות במיזמי התחדשות ותמ"א 38. הירידה חדה יותר משמעותית לעומת כלל הענף בו חלה ירידה של 6% בלבד. מבחינה תכנונית אושרו השנה כ-41 אלף יח"ד בתוכניות פינוי בינוי. נתניה, י-ם ולוד בראש רשימת הערים בהן החלה בניית מיזמי פינוי-בינוי

"למה שהיזם יקח את הזכויות האלה לעצמו?"

"הפנים מאחורי ההתחדשות העירונית" עם תמר אברהם, בעלים של משרד שמאות מקרקעין תמר אברהם, שמתארת את המורכבות של שלב התכנון בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, מספרת על אתגר שהצריך עדכון של חוזה לאחר שנחתם בין הדיירים לבין היזם ומסבירה למה שמאי מטעם הדיירים הוא חשוב בייחוד בפרויקטים מתחמיים

לאחר 18 שנה: גרי קרן מסיים את תפקידו כמנהל תחום הנדל"ן באתר יד2 

קרן גויס ב-2006 על ידי מייסד האתר היזם שון תל, לתפקיד מנהל תחום הנדל"ן. בהודעה ששלח למכריו בענף כתב: "לאחר 18 שנים מוצלחות ומלאות עשייה, ניסיון, מומחיות וסיפוק, אני מסיים בימים אלה את תפקידי ביד2 ויוצא לדרך עצמאית"

בהשקעה של 400 מיליון שקל: אושרה להפקדה תוכנית של דוניץ-אלעד ומורפוזיס ל-440 דירות ביפו

פרסום ראשון: פרויקט הפינוי-בינוי נחל הבשור, בשוליה הדרומיים של יפו א' בצמוד לפארק דוידוף, כולל הריסת 128 דירות והקמת מתחם חדש שיכלול 4 מבנים, שטחי מסחר ומבני ציבור. דוניץ-אלעד נכנסה כשותפה לפרויקט בדצמבר 2023, כשחתמה על הסכם לרכישת 40% מזכויותיה והתחייבותה של מורפוזיס בפרויקט

הוותמ"ל אישרה להפקדה תוכנית של רמ"י לכ-3,200 דירות במגדלים עד 25 קומות ברמלה

תוכנית ההתחדשות ביוזמת רמ"י ועיריית רמלה, ממוקמת בשכונת גיורא בצפון מערב העיר וכוללת הריסת 750 יח"ד בבנייני שיכון ו-74 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה, מבני ציבור ורשת שבילי אופניים

מנהל התכנון מכין דוח על עבודת ועדות הרישוי המקומיות: "רשות לא מתפקדת - יינטלו סמכויותיה"

בחודש אוגוסט הקרוב יוכל שר הפנים להכריז על ועדות רישוי בעייתיות כ"לא מתפקדות", וסמכויותיהן יועברו לרשות הרישוי הארצית. במהלך פורום עורכי דין של מרכז הנדל"ן חשף מנהל הרשות רון רקח כי העבודה המקדימה בנושא החלה. סמנכ"ל שלום את נתן חשף שורת מקרים שבהן העברת שטחים מבונים לידי הרשות המקומית במסגרת פרוייקטים עלולה להביא לחיכוכים קשים בין הדיירים לרשות: "לא כל הרשויות יודעות לנהל את הנכסים שלהן"

המועצה הארצית אישרה: תחנת רכבת חדשה תוקם בכניסה לחריש  

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה לקדם חלופה למסילת מנשה אשר כוללת תחנת רכבת בעיר חריש ומסילה ממערב לכביש 6 באורך 45 ק"מ, שתחבר בין המסילה המזרחית המוקמת בימים אלו, למסילת העמק. התחנה תוקם בסמוך לקניון more בכניסה לחריש

השכונה הזו סובלת בעיות תחבורה קשות. המחירים בה זינקו בכמעט 14% בשנה

"המדד השכונתי״: באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל״ני מואץ - והפעם שכונת נאות אפק בקריית ביאליק, שכונת ענק בת כ-5,000 יח"ד שעדיין נבנית. השכונה אמנם צמודה לשמורת הטבע עין אפק ומלאה בפארקים, אך סובלת מרמת נגישות נמוכה ומתחבורה ציבורית לא מספיק טובה. למרות זאת, המחירים בה רק עולים

"כדי להתחבר לפערים האמיתיים צריך לראות את הדברים כפי שהם, להיות בשטח"

"הפנים מאחורי ההתחדשות העירונית" עם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, שמספרת איך עברה מהצד המשפטי לצד העסקי, מתארת כיצד התחום השתנה לטובה לאורך השנים ומדגישה את החשיבות של צניעות והקשבה

"בית שמש תוכפל בעזרת השם": משרד השיכון מגבש הסכם גג לבניית 30 אלף דירות בעיר

בביקור שקיים אתמול שר הבינוי והשיכון גולדקנופף סוכם כי יוקם צוות משותף לעירייה ולמשרד השיכון על מנת לגבש את הסכם הגג שייחתם מול העירייה. כיום מונה העיר כ-170 אלף תושבים. עוד נמסר כי בימים הקרובים תפרסם רמ"י מכרזי בנייה לכ-3,500 יח"ד בעיר

250 מטר גובה: הומלצה להפקדה תוכנית ישראל קנדה למגדל בן 60 קומות ליד מתחם הבורסה בר"ג

הוועדה המקומית רמת גן המליצה על הפקדת התוכנית למגדל יורוקום בשכונת הראשונים, שיכלול כ-50 אלף מ"ר לתעסוקה, שטחי מסחר ומגורים. בשטח התכנית שמתפרשת על 6.7 דונם, שוכנים כיום 3 מבני משרדים בני 6 קומות. כעת עוברת התוכנית לוועדה המחוזית

תוספת 25 אלף דירות: הוועדה המקומית ר"ג אישרה את התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בעיר

הוועדה המקומית רמת גן אישרה את תוכנית ההתחדשות הבניינית בעיר, שקודמה ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות והעירייה. התכנית, שתקציבה הכולל עומד על כ-3 מיליון שקל - חלה על כ-10,650 יח"ד ומוצעות בה בסך הכל כ-25,950 יח"ד. בין עיקריה: צפיפות של 40 יח"ד לדונם ברחובות המרכזיים ובין 25 ל-30 דירות לדירות ברחובות צדדיים

"היקף העלמות המס של משכירי דירות שאינם מדווחים - כ-2 מיליארד שקל בשנה"

כך אמר אמש מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ' במהלך כנס של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן שעסק במיסוי מקרקעין, בהתייחס לחובת הדיווח שמקדמת הרשות על הכנסות משכר דירה. ראש המכון פרופ' דני בן שחר: "השפעת אי הכללת השפעת תנאי המימון לרכישת דירות חדשות במדד מחירי הדירות - שולית"

בונים על הבורסה: מה עומד מאחורי גל הנפקות חברות הנדל"ן של החודשים האחרונים?

לאחר שנת 2023 השחונה, נפתחה שנת 2024 בגל של חברות הנערכות להנפקה, יוסי אברהמי האחרונה שבהן. מדוע זה קורה דווקא עכשיו, אילו סוגי חברות המוסדיים והמשקיעים מחפשים והאם זה בכלל כדאי? שורת אנשי מקצוע שלוו חברות רבות בתהליך מסבירה

לפי שווי של למעלה ממיליארד שקל: כלל ביטוח תרכוש 4.8% ממניות קבוצת חג'ג' עבור 52 מלש"ח

העסקה עליה דווחה היום (ג') החברה שבשליטת צחי ועידו חג'ג' משקפת לחברה שווי של למעלה ממיליארד שקלים. בחודשים האחרונים ביצעה כלל שורה של השקעות בחברות נדל"ן, כולל השקעה בהיקף 770 מיליון שקל באפריקה ישראל מגורים

המועצה הארצית מבטלת מגבלות סביבתיות על מנת לאפשר קידום תעסוקה ותיירות ביישובי העוטף

בישיבתה היום (ג') החליטה המועצה בראשות יו"ר מטה התכנון נתן אלנתן לקדם תיקון לתוכנית המתאר הארצית, במסגרתו ביישובים כפריים בטווח של 7 ק"מ מהגדר יבוטל התנאי שמאפשר לתכנן פיתוח רק "בצמידות דופן" לאזורים שבהם כבר אושר פיתוח. השינוי יאפשר לקדם תוכניות למתחמי תעסוקה בנחל עוז ואור הנר

4,000 דירות מוזלות, 20% מהן למשרתי מילואים: כל הפרטים על ההגרלה הגדולה הבאה של דירה בהנחה

משרד השיכון ורמ"י הודיעו כי ההרשמה להגרלה הבאה של דירה בהנחה, במסגרתה יוגרלו כ-4,000 דירות ברחבי הארץ תיפתח ב-27.5.24. בהתאם להחלטת מועצת רמ"י, 20% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים. בין הערים המשתתפות: ראשון לציון, בני עייש וקריית גת

מהי הבעיה עם תקן 21 הנוכחי - ואיך ניתן לפתור אותה?

מהי הבעיה עם תקן 21 הנוכחי - ואיך ניתן לפתור אותה?

השמאי הממשלתי הראשי על תקן 21: " אני יצרתי כלי עבודה, תשתמשו בו בשום שכל"

מיכה גדרון: "אם מגרש יכול לשאת יותר יח"ד ממה שתקן 21 מאפשר - נחייב זאת"

יו"ר הוועדה המחוזית מרכז דיבר בפסגת הנדל"ן אילת של "מרכז הנדל"ן". לדברי גדרון, "צריכים למצוא תוכנית שתחליף את חלופת שקד, שמשמשת תוכנית ביניים". בפאנל אחר שנערך בכנס, אמר ראש תומר גלאם: אני ראש עיריית אשקלון שש שנים, ועד היום לא עברה תוכנית התחדשות אחת במחוז"

תקן 21 החדש נכנס לתוקף. הרווח היזמי המינימלי 14% בתל אביב ו-16% בגוש דן

רווח מינימלי של 16% נקבעה גם בירושלים. ביתר האזורים שיעור הרווח המזערי יעמוד על 17%. מטרת התקן לבדוק כדאיות כלכלית של מיזמי פינוי בינוי

לראשונה: תקן 21 - תקן השמאות בתוכניות פינוי בינוי לא ינקוב עוד בטווח מפורש של רווח יזמי

במקום זאת, התקן יפנה לסקר עדכני שיבוצע מעת לעת ע"י השמאי הממשלתי הראשי; כך הוחלט על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים לעדכן את התקן ולהתאימו למגמות תכנון עכשוויות, תוך איזון בין האינטרסים של בעלי הדירות והיזמים

תקן 21 כאוס או פתרון? אוהד עיני: "התקן הקודם לא היה משקף, תוכניות לא יצאו ואף אחד לא יישם את אחוזי הרווחיות"

על דברים אלו השיבה יעלה מיקליס, ראש עיירת יהוד-נווה מונסון: "הרשויות המקומיות המבוגר האחראי שצריך להגיד לדיירים, אין לכם גן ילדים", "התקן הנוכחי מאפשר גמישות, ומה שצריך זה ודאות"

תשכחו ממה שהכרתם על תקן 21: טיוטת התקן המעודכן פורסמה להערות הציבור

התקן הקיים: רווח יזמי מינימום 25% • התקן המוצע: רווח יזמי תלוי מיקום וזמן, לפי טבלת רגישויות ייעודית שתבחן על ידי השמאי • סעיף התמורות לבעלי הדירות ישתנה אף הוא, ולא יעמוד על 25 מ"ר באופן גורף

פרסום ראשון: החידוש המפתיע שעשוי לשנות לחלוטין את תקן 21

בדיון שהתקיים בפורום השולחן העגול במרכז הנדל"ן הציג השמאי הממשלתי אוהד עיני את השינויים הצפויים בתקן 21: החידוש המפתיע; שיעור הרווח היזמי לא ייקבע באופן גורף, אלא ישתנה בהתאם לנתוני האזור והתקופה

לראשונה מאז 2012: עדכון לתקן 21; שיעור הרווח היזמי המינימלי ירד ל-20%

מועצת שמאי המקרקעין צפויה לאשר בימים הקרובים את שורת התיקונים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית • עדכון נוסף: התוספת המינימלית לבעלי הדירות - 12 מ"ר לדירה

פודקאסט "החזית העירונית", פרק 6: דניאלה פז-ארז על העולם של תקן 21 - בהתחדשות עירונית ובכלל

מנכ"לית ובעלי חברת פז כלכלה והנדסה מדברת על תקן 21, הסעיפים שמרכיבים אותו, הבעיות שנגזרות ממנו והפתרונות האפשריים • אילי בר מארח לשיחה את מי שעומדת בראש הארגון שבימים אלו חוגג 25 שנה

תקן 21 - מאזנים בין האינטרסים התחדשות עירונית - המדריך השלם לשנת 2024

תקן 21 נועד לאזן בין האינטרסים השונים של המעורבים בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי ובינוי: מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות. מה המשמעות של התקן עבור כל אחד מהצדדים? ומה תפקידו של שמאי המקרקעין בעסקה על פי תקן 21?

עודד האושנר וירון מלול מחברת האושנר מלול: תקן 21 - באמת הקטין את חוסר הוודאות?

"אני לא יכולה להיות רק שמאית - אני קודם כל מגשרת ופסיכולוגית"

'הפנים מאחורי ההתחדשות העירונית' עם נחמה בוגין, שמאית המקרקעין ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, המספרת על ההיבט הרגשי והבינאישי של עבודת השמאי בפרויקט התחדשות עירונית, על השינוי הנדרש בתקן 21 ועל המורכבות של אומדן היטל ההשבחה. "ענף הנדל"ן מאוד דינמי - זה מה שמרתק בו וזה גם מה שמאתגר בו"

"כל מנוף שאני רואה בארץ בפרויקט שאני לא קשור בו, עושה לי כאב בטן"

'הפנים מאחורי ההתחדשות העירונית' עם עו"ד יואב זהבי, ראש משותף של מחלקת נדל"ן, התחדשות עירונית ומלונאות במשרד עורכי הדין ERM. מאיפה מגיע הדרייב שלו, איזה רגע מול דיירים השאיר אותו ללא מילים, מה הוא מציע לעיריות הפועלות על פי תקן 21 ולמה הוא ממש לא צוחק כשהוא אומר שהוא עובד אצל אשתו?

9 באשקלון, 2.5 בגבעתיים: המכפילים בתוכניות פינוי-בינוי בפריפריה - עד פי 4 לעומת גוש דן

בעוד שבקריית גת אושרה לאחרונה תוכנית לבניית 294 יח"ד חדשות במקום 32 ותיקות, במתחם דומה ברמת גן נדרשה בניית 96 יח"ד חדשות בלבד. מסקירה שערך משרד השמאים קמיל-טרשנסקי-רפאל ומתפרסמת כעת לראשונה, נמצא כי בעוד שבפריפריה נדרשים מכפילים של 7 עד 9 דירות חדשות כנגד כל דירה ותיקה, באזור המרכז אלה נעים בין 2.5 ל-3.5. באופן מפתיע, לטענתם דווקא המיזמים בפריפריה משתלמים כיום יותר ליזמים

השמאי הממשלתי סיים את תפקידו, טרם מונתה ועדת איתור למחליף

פרסום ראשון: אוהד עיני סיים את תפקידו לפני כשבוע לאחר קדנציה בת שש שנים, אך עדיין לא נמצא לו מחליף וכנראה שבינתיים יחליף אותו סגנו גילי בלולו. בין פעולותיו של עיני: קביעת רווח מינימלי ליזמים בתקן 21 לפי אזורים, וחיוב שמאים לצרף חוות דעת מומחה בתחום שאינו באחריותם

"ברגע שיאושרו התוכניות העירוניות המחליפות את תמ"א 38 כבר לא יהיה צורך בחלופת שקד"

עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, מתארח בפודקאסט "החזית העירונית" ומשוחח עם עם אילי בר על חלופת שקד שתחול רק בערים שלא יאשרו תוכנית חלופית לתמ"א 38, היטלי השבחה, תקן 21 ועוד

"אין סיכוי שהרשויות המקומיות יצליחו לקבל החלטה בנושא הארכת תמ"א 38 עד אוקטובר"

סמנכ"ל קרינסקי-גוטליב עמית גוטליב תקף באירוע "פסגת ההתחדשות העירונית" את תוכניות הממשלה להתנות את הארכת התמ"א בהחלטת הרשויות המקומיות וטען כי לוחות הזמנים אינם אפשריים. ראש עיריית רמת השרון אבי גרובר: "מציגים את תמ"א 38 כאויב וזו בעיה. אני בעדה". שמאי המקרקעין ארז כהן: "תקן 21 לא רלוונטי למציאות – צריך לקבל את מה שהשוק דורש"

"בשנים הקרובות נראה יותר פרויקטים שלא מתממשים בגלל העדר רווחיות נאותה ליזמים"

כך אמר מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2023". סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, שירה ברנד: "ההנחיה שיצאה בספטמבר אומרת בצורה ברורה לשים את תקן 21 בצד ולבדוק קודם מה כושר הנשיאה של הקרקע". אוהד עיני: "פוליטיקאים מייצגים את הציבור וצריכים לקבוע מדיניות. מי שקובע בסוף זה ועדות התכנון"

למרות חוק ההסדרים: השמאי הממשלתי לא צפוי לשנות את שיעורי הרווח היזמי בפינוי-בינוי

על אף חוק ההסדרים החדש הקובע שהשמאי הממשלתי יבחן מחדש את שיעורי הרווח המינימלי במיזמי פינוי, חושף "מרכז הנדל"ן" כי הסעיף חסר משמעות. השמאי אוהד עיני מבהיר כי שיעור הרווח אינו חלק מהתקן אלא נקבע על ידו תקופתית וכי שיעור הרווחיות לא צפוי להשתנות בקרוב

"היטל ההשבחה יקבע אם הפרויקט יצא לפועל"

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין התארחה בפרק 55 של פודקאסט "החזית העירונית" ודיברה עם אילי בר על השיפורים בתקן 21, הלחצים עמם מתמודדים שמאי הוועדות המקומיות, הגישות השונות לחישוב היטל השבחה - ועמדתה הנחרצת בנושא

מינהל התכנון ומטה התכנון: אין להגביל זכויות במיזמי התחדשות בשל "כלכליות יתר"

מטרת ההנחיה להפוך את השימוש בקרקע ליעיל יותר. בכך שוללים ראשי מערכת התכנון את התנהלותן של הוועדות המפחיתות זכויות בניה כאשר נמצא כי הפרויקט עולה בהרבה על סף הכלכליות המינימלי

"מה אכפת לוועדה כמה היזם והדייר מרוויחים? שירוויחו כמה שיותר. תפקידנו לקבוע רווח מינימלי, לא מקסימלי"

אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי התארח בפרק 48 של פודקאסט "החזית העירונית" ודיבר עם אילי בר על תפקיד השמאי, תקן 21 החדש, התחדשות עירונית, היטל השבחה ועוד

רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע 15.07.22

בית המשפט העליון קבע הפקעת קרקעות של מאות בעלים; לאחר יותר מעשור תוכנית ההתחדשות בראשון לציון קיבלה תוקף; מה עתיד לעולם התכנון לאחר ביטול ההקלות? רגע לפני שבת - הכתבות הנקראות של השבוע

חשיפה: "התקן הירושלמי" - 18% רווח יזמי בפינוי בינוי, 25 מ"ר לדיירים

עיריית י-ם והוועדה המחוזית מקדמות מדיניות עצמאית ביחס לתקן 21 שפורסם לאחרונה, וקבעו רווח יזמי מינימלי גבוה מזה שהומלץ על ידי השמאי הממשלתי. בנוסף מחייבת העירייה קרן תחזוקה ל-10 שנים

רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע באתר מרכז הנדל"ן 17.06.22

החלטה היסטורית ברמ"י • בקשה לכונס נכסים לקבוצת בכר • תגובת הקבלנים לחוק המכר • התיקון לתקן 21.1 • גם לאחר החוק: מיזמי ההתחדשות תקועים • רגע לפני שבת 17.06.22

תקן בעין הסערה: השוק מתקשה לעכל את התיקון הדרמטי של השמאי הממשלתי

תיקון מתבקש או מסמך מיותר שעדיף שלא היה נכתב? ביממה שלאחר כניסת תקן 21.1 הקובע כיצד להעריך כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי, השוק חצוי לגבי השלכותיו; דבר אחד בטוח: עוד יהיה מעניין

רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע באתר מרכז הנדל"ן 03.06.22

בית שמש בדרך להפוך לעיר מרכזית • רני צים רוכשת את מגידו • הצעת החוק הממשלתית לחוק המכר עברה בקריאה ראשונה • רגע לפני שבת 03.06.22

בעלי ב.ס.ר: "היזמים כאן צריכים תרבות עסקית. לא ייתכן שיזם כבר יחתים את רוב הדיירים, ויזם מתחרה יציע שני מטרים יותר"

את הדברים אמר נחשון קיויתי בשיח פתוח שנערך אתמול ביוזמת מרכז הנדל"ן במלון הילטון ת"א. עוד טען נגד תקן 21 שבו תמורת היזמים אינה מובטחת. על כך השיב מנהל הרשות להתחדשות עירונית: "נביא את התמורות למקום שפוי"

עו"ד רועי שובל: "כדי שפרויקט פינוי בינוי יצליח, צריך לפעול שהדיירים יקבלו את אותה תמונת מצב מצד כל הגורמים האמונים על הפרויקט"

מארגני עסקאות בפינוי בינוי נפגשו עם מקבלי ההחלטות לדיון פורה סביב השינויים שחלו בתקן 21 והחשיבות של שקיפות בהחתמת דיירים כדרך לקידום פרויקטים.

אוהד עיני השמאי הממשלתי: "תקן 21 הוא חלק ממארג של תקינה שמאית ותקינה שמאית זה נורמות מקצועיות לשמאים. שקובעת מועצת שמאי המקרקעין. זה לא חקיקה זו לא תקנות זה נורמות מקצועיות. אני חושב שהתקן המוצע, מסייע בזה. זה בעצם שקיפות, שקיפות, שקיפות. שקיפות מייצרת אמינות שמקדמת תכנון" 

קובי ארדיטי שותף מנהל בקבוצת רם מוגרבי ארדיטי : "הנושא של תקן 21 היה ברור שהוא מאוד מעניין. ואפשר לדון בו עוד הרבה מאוד. מכיוון שתקן 21 החדש הוא הרבה יותר גמיש. וצריך להבין היטב מה מוגדר ומה לא מוגדר. ואיך להסתדר עם מה שלא מוגדר".

עו"ד רועי שובל, שותף מנהל שובל יושע עורכי דין: "אני מאמין שהכיוון הוא נכון ובהחלט נכון שהתכנון יוביל והכלכלה תלך אחריו. כמובן שבסוף זה נגזר מהיישום של הדברים בשטח. אבל אם באמת יישמו את זה בצורה הזאת ויאפשרו יותר גמישות כדי לאפשר את התכנון שהרשויות רוצות אז יהיה יותר קל לרתום את כולם ולהוציא פרויקטים מוצלחים.

אחד הדברים שחייבים לחזק בפרויקטים של פינוי בינוי, זה את אמון הדיירים בפרויקט. ככל שכולם רואים את הדברים עין בעין אז יותר קל ליצור את האמון ואין מצב שבו כל אחד אומר לדיירים משהו אחר ולא מבינים אולי הם לא מקבלים תמונה מלאה ממישהו מהצדדים".

עו"ד תמר עדיאל זכאי הממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית: "צריך לפעול על פי הדין, ואמירות גורפות כמו שבעלי הדירות יודעים היום יותר מאיתנו או אמירות דומות, מה שניתן היה להבין גם אם לא נאמר באופן מפורש, הוא שבצעם הדבר מייתר למשל מתן הסברים".

מארגני עסקאות התחדשות עירונית? העדכונים החדשים שאתם צריכים לדעת

תקן 21 שפורסם להערות הציבור: התכנון מוביל • חוק המארגנים: על מארגני העסקאות לפעול בנאמנות לדיירים • חלופת שקד לתמ"א 38: לא בכל עיר יאשרו מכפלה של עד 400% • בדיקת היתכנות מקדמית: שימו לב לתוואי המטרו

רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע באתר מרכז הנדל"ן 26.02.22

תקן 21 - הצגה בפני הציבור • אאורה תקים 530 יח"ד בחדרה • גם תל אביב תחולק לאזורי היטל השבחה • פטור מהיטל השבחה בירושלים ל - 5 שנים • רגע לפני שבת 26.02.22

עמי כחלון: "צריך להוריד חסמים, לתת יותר בהירות; יש כאן עשרות יזמים שיכולים לייצר יותר מ-100 פרויקטים בשנה"

שולחן עגול של מרכז הנדל"ן בנושא תקן 21 המעודכן והמיסוי בהתחדשות עירונית נערך לפני ימים אחדים, בהשתתפות בכירי הרגולטורים, עורכי הדין והיזמים • עמי כחלון, מייסד ומנכ"ל משותף ב-ע.ט החברה להתחדשות עירונית: "הבהירות תאפשר למדינת ישראל לצמצם את הפער של יחידות הדיור"

עמי כחלון: "צריך להוריד חסמים, לתת יותר בהירות; יש כאן עשרות יזמים שיכולים לייצר יותר מ-100 פרויקטים בשנה"

שולחן עגול של מרכז הנדל"ן בנושא תקן 21 המעודכן והמיסוי בהתחדשות עירונית נערך לפני ימים אחדים, בהשתתפות בכירי הרגולטורים, עורכי הדין והיזמים • עמי כחלון, מייסד ומנכ"ל משותף ב-ע.ט החברה להתחדשות עירונית: "הבהירות תאפשר למדינת ישראל לצמצם את הפער של יחידות הדיור"

רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע באתר מרכז הנדל"ן 31.12.21

הוגש תזכיר החוק להארכת הטובת המס בתמ"א 38 • שיעור הרווח היזמי בתקן 21 לא ייקבע באופן גורף • ותוכנית "מתחם הראשונים" גורמת לחששות בקרב התושבים • רגע לפני שבת - רגע לפני השנה החדשה

המציאות שמאחורי האחוזים: היתר בנייה לתמ"א 2/38 של YBOX בת"א מספק הזדמנות מצוינת להתעמק במספרים

על הרווח הגולמי ש"ניצל" בזכות שתי דירות יזמיות נוספות, ועל שיעור הסכמה של פחות מ-90%, שבפועל מעיד על סירובם של שני דיירים בלבד • האחוזים בפרויקטי תמ"א 38 קטנים נראים אחרת בשטח

רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע באתר מרכז הנדל"ן 19.11.21

מחירי הדירות עלו בכמעט 10% בראייה שנתית • עדכון לתקן 21 - לראשונה זה כעשור • ועידו חג'ג' יסיים את תפקידו כמנכ"ל קבוצת חג'ג' אחרי יותר מעשור • רגע לפני שבת, 19.11.21

שמאי מכריע - המדריך השלם לשנת 2024

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין אשר מוסמך על ידי משרד המשפטים לקבל הכרעה בנושאים כגון היטל השבחה ופיצויים בתחום המקרקעין. כל מה שצריך לדעת על שמאי מכריע

פודקאסט 'החזית העירונית': אסף סימון מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית' מתארח בפרק שכל כולו פינוי-בינוי

על ניהול סיכונים, הטוב והרע בהיטל השבחה, שיתוף פעולה בין יזמים ורשויות, "תוכנית 2040", וגם: חישוב לפי תקן 21 או דו"ח אפס? • אילי בר מארח את אסף סימון, מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית' – לשיחת יזמים שצוללת עמוק אל תחום הפינוי בינוי

לקראת תיקוני חקיקה דרמטיים בהתחדשות עירונית? "משחררים חסמים"

סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית הכריזה כי נבחנים תיקוני חקיקה בנושא עברייני בנייה סרבנים והגדרת מועדי תפוגה להסכמים מלאים

הצעד שיבטיח כדאיות כלכלית בפינוי-בינוי?

התקן, כך על פי מנסחיו, נוסח על רקע תוכניות שאושרו ולא יושמו עקב אי-כדאיות כלכלית שהתבררה בדיעבד • מגדיר את שיעור הרווח היזמי המינימלי על 25-20%

השמאי הממשלתי: "צריך להפסיק להסתכל בצלחת של הקבלנים"

השמאי הממשלתי אוהד עיני חשף כי המדינה בוחנת לשנות את תקן 21 בהתחדשות עירונית כך שלא יתבסס על הרווח היזמי • דיון סוער על מחיר למשתכן